Αντίστροφα μετρά πλέον ο χρόνος για μία εξαιρετικά σημαντική νομοθετική μεταρρύθμιση, η οποία αφορά -με τον έναν ή τον άλλον τρόπο- την πλειοψηφία των Ελλήνων πολιτών.
Πρόκειται για τον νέο Κώδικα Ιδιοκτησίας, ένα νομοθέτημα το οποίο θα ρυθμίζει συνολικά τις σχέσεις ιδιοκτησίας στην Ελλάδα, είτε αυτές αφορούν τα διαμερίσματα και τις πολυκατοικίες είτε τα οικόπεδα και το Κτηματολόγιο.
Η νομοθετική αυτή προσπάθεια είναι φιλόδοξη, αφού καλείται να κωδικοποιήσει εν συνόλω μια σειρά από διάσπαρτα νομοθετήματα (πάνω από 1.100!) και παράλληλα να ρυθμίσει ζητήματα τα οποία έχουν ανακύψει κατά τα τελευταία χρόνια, όπως τα Airbnb. Κάτι απολύτως απαραίτητο, αν σκεφτεί κανείς ότι η νομοθεσία που διέπει τις σχέσεις συνιδιοκτησίας στην Ελλάδα, και ειδικότερα τον θεσμό της οριζόντιας ιδιοκτησίας (πολυκατοικίες), χρονολογείται από το… 1929.
Για τη σύνταξη, λοιπόν, του νέου Κώδικα έχει συσταθεί ήδη Νομοπαρασκευαστική Επιτροπή, στην οποία θα τεθούν επί τάπητος όλα τα ακανθώδη ζητήματα που έχει αναδείξει η κοινή πείρα και η οποία καλείται να λάβει σημαντικές αποφάσεις που θα αφορούν σημαντικά κοινωνικά και οικονομικά ζητήματα.
Σε κάθε περίπτωση, γνώμονας των αποφάσεων που θα ληφθούν είναι η επιτάχυνση διαδικασιών και η μείωση της γραφειοκρατίας και αυτό θα διέπει όλες τις πτυχές του νέου νομοθετήματος. Υπάρχουν σκέψεις για θέσπιση ειδικής διαδικασίας για την είσπραξη των κοινοχρήστων σε περίπτωση συστηματικών κακοπληρωτών, για την αύξηση των αρμοδιοτήτων των διαχειριστών.
Μέχρι, πάντως, την επίσημη ψήφιση του νέου νόμου από τη Βουλή, το υπουργείο Δικαιοσύνης διευκρινίζει ότι εξακολουθεί να ισχύει στο ακέραιο το σημερινό καθεστώς.
Τέλος στο μπλοκάρισμα αποφάσεων, θα αρκεί το 51%
Πόσες φορές δεν έχουμε γίνει μάρτυρες θερμών… επεισοδίων στις πολυκατοικίες μεταξύ όσων μένουν εκεί; Από μικροτσακωμούς για καθημερινά και επουσιώδη ζητήματα, μέχρι μακροχρόνιες προστριβές για μία εργασία που πρέπει να λάβει χώρα στο κτίριο. Σπάνια υπάρχει συμφωνία μεταξύ των ενοίκων για την αναβάθμιση μιας παλιάς πολυκατοικίας, λόγω και του υψηλού κόστους.
Ωστόσο, πολλές φορές μία ανακαίνιση μπορεί να είναι απαραίτητη, ενώ μία μη συντήρηση των ηλεκτρολογικών ή των υδραυλικών μιας πολυκατοικίας για οικονομικούς λόγους μπορεί να οδηγήσει σε μεγαλύτερα προβλήματα, ακόμη και στο να φθίνει και να παρακμάζει η οικοδομή. Κάτι που ενδεχομένως δεν αφορά καθόλου μία οικογένεια που ζει στο νοίκι και δυσκολεύεται να τα βγάλει πέρα, όμως ενδιαφέρει άμεσα τον ιδιοκτήτη που δεν θέλει να δει την ιδιοκτησία του να καταστρέφεται.
Τα αδιέξοδα στα οποία μπορούν να βρεθούν οι διαμένοντες σε μία πολυκατοικία μπορεί να είναι δεκάδες, όταν δεν υπάρχει συμφωνία: από την εγκατάσταση αυτόνομου φυσικού αερίου, έως την τοποθέτηση εξωτερικού ασανσέρ για ΑμεΑ, έως την τοποθέτηση ηλιακού θερμοσίφωνα. Για όλες αυτές τις ενέργειες απαιτείται αυτό να προβλέπεται από τον κανονισμό της πολυκατοικίας.
Στην περίπτωση που αυτό δεν συμβαίνει, θα πρέπει να υπάρχει η σύμφωνη γνώμη του 100% των ιδιοκτητών, στη συνέλευση της πολυκατοικίας, ποσοστό που καθιστά πρακτικά ανεφάρμοστη την οποιαδήποτε αλλαγή – σε κάποιες περιπτώσεις μάλιστα μπορεί ο ιδιοκτήτης ενός διαμερίσματος να είναι άγνωστος ή ακόμη και να μην μπορεί να εντοπιστεί, κάτι που και πάλι «μπλοκάρει» τους υπόλοιπους ιδιοκτήτες από το να λάβουν οποιαδήποτε απόφαση.
Ετσι, φαίνεται να αποτελεί κοινό τόπο ανάμεσα στα μέλη της Επιτροπής πως η απαίτηση ομοφωνίας για να αλλάξει το καταστατικό μιας πολυκατοικίας ή όπου αλλού αυτή απαιτείται, θα καταργηθεί. Ποιο ποσοστό θα απαιτείται μετά την ψήφιση του νόμου, μένει να φανεί κατά τις συζητήσεις της Επιτροπής. Πάντως, σύμφωνα με πληροφορίες, υπάρχει ανάμεσα στα μέλη της, τόσο η άποψη πως αρκεί το 51% για τη λήψη αποφάσεων όσο και η άποψη πως θα πρέπει να υφίσταται μια αυξημένη πλειοψηφία, όπως τα 2/3 των ιδιοκτητών. Με την πρώτη άποψη να κερδίζει έδαφος στη λογική της απλοποίησης και διευκόλυνσης των διαδικασιών…
Απλοποίηση διαδικασιών για το δικαίωμα «στον αέρα»
Τα πράγματα σήμερα είναι ακόμη πιο περίπλοκα στην περίπτωση που κάποιος θέλει να χτίσει επιπλέον όροφο σε μια πολυκατοικία, εφόσον έχει τέτοιο δικαίωμα από το συμβόλαιο ιδιοκτησίας (το λεγόμενο δικαίωμα υψούν, ή αλλιώς δικαίωμα «στον αέρα»).
Για να κατασκευαστεί νέος όροφος απαιτείται έλεγχος του συντελεστή δόμησης, του επιτρεπόμενου ύψους, της στατικής επάρκειας και της πολεοδομικής νομιμότητας του κτιρίου. Επιπλέον, στην περίπτωση που υπάρχουν κι άλλοι συνιδιοκτήτες, θα πρέπει να υπογράψουν όλοι, κάτι που σε πολλές περιπτώσεις καθίσταται πρακτικά αδύνατο. Πρόκειται για ένα ακόμη ζήτημα όπου οι διαδικασίες αναμένεται να απλοποιηθούν δραστικά.
Κατάτμηση ή συνένωση διαμερισμάτων
Μια νέα δυνατότητα, την οποία είχαν ανακοινώσει και ο υπουργός Δικαιοσύνης, Γιώργος Φλωρίδης, και ο υφυπουργό,ς Ιωάννης Μπούγας, κατά την παρουσίαση του νομοσχεδίου, είναι η κατάτμηση διαμερισμάτων. Θα μπορεί, δηλαδή, ο ιδιοκτήτης να χωρίσει στη μέση το διαμέρισμά του σε δύο μικρότερα διαμερίσματα, κάτι που σήμερα δεν επιτρέπεται. Αντίστοιχα, θα μπορεί να συνενώσει δύο διπλανά διαμερίσματα. Η ανάγκη αυτή προκύπτει από την αυξημένη ζήτηση στην αγορά για μικρότερα σπίτια, κυρίως στα αστικά κέντρα.
Παράλληλα, υπάρχουν αρκετά οροφοδιαμερίσματα πολλών τετραγωνικών μέτρων, που παραμένουν ανοίκιαστα λόγω υψηλού ζητούμενου μισθώματος. Μέλη της Επιτροπής έχουν ήδη θέσει προβληματισμούς για το ζήτημα, ζητώντας να υπάρχουν στον νόμο ασφαλιστικές δικλίδες, όπως:
- Να δημιουργούνται δύο λειτουργικά αυτοτελείς κατοικίες με επαρκή φωτισμό και αερισμό.
- Να υπάρχουν ανεξάρτητες παροχές κοινής ωφέλειας.
- Να ελέγχεται η στατική επάρκεια κ.λπ.
Διευκολύνσεις για ενεργειακή αναβάθμιση
Στόχος είναι η διευκόλυνση αποφάσεων και στο επίκαιρο ζήτημα της ενεργειακής αναβάθμισης των πολυκατοικιών. Εργασίες όπως η θερμομόνωση, η αντικατάσταση συστημάτων θέρμανσης και η εγκατάσταση φωτοβολταϊκών ή αντλιών θερμότητας αναμένεται να διευκολυνθούν με το νέο νομοθετικό πλαίσιο, με μέλη της Επιτροπής πάντως να έχουν σκέψεις ως προς τις τεχνικές τεκμηριώσεις που θα απαιτούνται, ώστε να προχωρούν οι σχετικές εργασίες με σεβασμό στο περιβάλλον και στον οικιστικό χαρακτήρα της εκάστοτε περιοχής. Το βέβαιο είναι ότι το ζήτημα θα συζητηθεί εκτενώς, για τον λόγο αυτό άλλωστε, πέρα από το υπουργείο Δικαιοσύνης, το νομοθέτημα τελεί και υπό το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας.
Μηχανισμός είσπραξης για τα απλήρωτα κοινόχρηστα
Μεγάλο «αγκάθι» για το αποθεματικό της πολυκατοικίας αλλά και για την εύρυθμη λειτουργία της είναι τα απλήρωτα κοινόχρηστα και η ύπαρξη συστηματικών κακοπληρωτών. Στόχος είναι η δημιουργία ενός «μηχανισμού» για γρήγορη είσπραξη ληξιπρόθεσμων οφειλών. Με αυτόν τον τρόπο θα προστατεύονται οι συνεπείς ιδιοκτήτες που αναγκάζονται να καλύπτουν τα κενά για να μη διακοπεί η παροχή θέρμανσης, ρεύματος ή η λειτουργία του ανελκυστήρα.
Σαφής ο ρόλος του διαχειριστή
Ο ρόλος του διαχειριστή αποκτά υπόσταση και «βάρος». Γίνεται σαφής και δεν… αφήνεται στο φιλότιμο του καθενός που αναλαμβάνει να εκτελεί χρέη διαχειριστή. Τα καθήκοντά του θα ορίζονται με ακρίβεια, όπως και οι νομικές ευθύνες του ρόλου.
Στο επίκεντρο οι μισθώσεις τύπου Airbnb
Βέβαιο είναι πως θα υπάρξουν ρυθμίσεις για τα Airbnb και λοιπές συμβάσεις βραχυχρόνιας μίσθωσης, ώστε να επιλυθεί τι θα συμβαίνει όταν υπάρχουν διαφωνίες εντός της πολυκατοικίας για τυχόν κακή χρήση του ακινήτου.
Πρόθεση του υπουργείου Δικαιοσύνης είναι η χρυσή τομή μεταξύ του δικαιώματος για αξιοποίηση της περιουσίας και της ανάγκης για ασφάλεια, ησυχία και ομαλή λειτουργία των κοινόχρηστων χώρων.
Να υπενθυμίσουμε ότι νέα δεδομένα για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις δημιουργεί απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, η οποία απαγορεύει τη χρήση διαμερίσματος ως Airbnb σε πολυκατοικία, κρίνοντας ότι το καταστατικό του κτιρίου απαγορεύει ρητά την τουριστική εκμετάλλευση των κατοικιών. Η απόφαση θεωρείται ιδιαίτερα σημαντική, καθώς αναδεικνύει ότι το καταστατικό της πολυκατοικίας αποτελεί τον βασικό παράγοντα για το αν επιτρέπεται ή όχι η βραχυχρόνια μίσθωση ενός διαμερίσματος.
Στο τέλος του μήνα η επόμενη συνεδρίαση
Ολοι αυτοί οι προβληματισμοί, αλλά και πολλοί ακόμη, όπως οι ρυθμίσεις για τα οικόπεδα και το Κτηματολόγιο, θα συζητηθούν εκτενώς από τα μέλη της Νομοπαρασκευαστικής, η οποία, σύμφωνα με πληροφορίες, πραγματοποίησε ήδη την πρώτη συνεδρίασή της, υπό την προεδρία της αρεοπαγίτου Κωνσταντίας Εμμανουηλίδου, με σκοπό τη σύνταξη αυτού του ολοκληρωμένου νόμου.
Η Επιτροπή αποτελείται από εκπροσώπους όλης της νομικής κοινότητας (ακαδημαϊκούς, δικαστές, δικηγόρους, συμβολαιογράφους) με εξειδίκευση στο Εμπράγματο Δίκαιο. Κατά τις ίδιες πηγές, η επόμενη συνεδρίαση της επιτροπής έχει προγραμματιστεί για το τέλος Αυγούστου, αμέσως μετά τις καλοκαιρινές διακοπές.
Εκπεφρασμένη πρόθεση του υπουργείου Δικαιοσύνης είναι το τελικό κείμενο του νομοθετήματος να έχει ολοκληρωθεί μέχρι τον Οκτώβριο, προκειμένου να έρθει στη συνέχεια στη Βουλή και να ψηφιστεί στα τέλη του 2026 ή στις αρχές του 2027.
Είναι εύλογο ότι τα στελέχη του υπουργείου θέλουν να προλάβουν να ψηφιστεί ο νόμος πριν από τις επερχόμενες εκλογές, «ποντάροντας» πολλά στο μεταρρυθμιστικό αποτύπωμα του νέου Κώδικα Ιδιοκτησίας, ως συνέχεια των ήδη βαθιών τομών στη Δικαιοσύνη που έχει επιφέρει ο νέος δικαστικός χάρτης, αλλά και η μεταρρύθμιση του Κληρονομικού Δικαίου που έχει ψηφιστεί και τίθεται σε πλήρη εφαρμογή στις 16 Σεπτεμβρίου 2026.
