Ο νόμος 5293/2026 εισάγει ένα νέο πλαίσιο για την επίλυση χρόνιων εκκρεμοτήτων μεταξύ ιδιωτών και Δημοσίου, εστιάζοντας σε ακίνητα που εμφανίζονται ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» ή υπόκεινται σε κρατικές διεκδικήσεις. Παράλληλα, απλοποιεί τη διαδικασία μεταβιβάσεων, αναβαθμίζοντας τον ρόλο των συμβολαιογράφων σε «υπηρεσία μιας στάσης».
Κατηγορίες ιδιοκτητών με δικαίωμα εξαίρεσης
Το νέο πλαίσιο θωρακίζει τέσσερις συγκεκριμένες κατηγορίες ιδιοκτητών έναντι αξιώσεων του Δημοσίου, εφόσον τεκμηριώσουν την ιδιοκτησία τους:
- Κάτοχοι παλαιών τίτλων: Αφορά ακίνητα που αποκτήθηκαν με επαχθή αιτία και μεταγράφηκαν έως τις 5 Ιουνίου 1993 ή με παράγωγο τρόπο (κληρονομιά) έως τις 11 Ιουνίου 1975. Απαραίτητη προϋπόθεση είναι η πλήρης και έγκαιρη μεταγραφή στην αλυσίδα των δικαιοπαρόχων.- Advertisement –
- Δικαιούχοι παραχωρήσεων και διανομών: Ιδιοκτήτες που κατέχουν ακίνητα βάσει προσωρινών παραχωρητηρίων ή διαδικασιών αναδασμού, όπου η τελική παραχώρηση δεν ολοκληρώθηκε λόγω διοικητικών καθυστερήσεων.
- Ακίνητα Υπουργείου Αγροτικής Ανάπτυξης: Τίτλοι μεταγεγραμμένοι έως τις 5 Ιουνίου 1993 για εκτάσεις που εμπίπτουν στη διαχείριση του συγκεκριμένου Υπουργείου.
- Εγκατάσταση κατόπιν υπόδειξης: Περιπτώσεις όπου το Δημόσιο, στο πλαίσιο της εποικιστικής νομοθεσίας (π.χ. αποκατάσταση προσφύγων), υπέδειξε συγκεκριμένη έκταση προς εγκατάσταση στους ιδιώτες.
- Η «ρήτρα 40ετίας» και η αναγνώριση κυριότητας
Για υποθέσεις όπου ο ιδιώτης δεν διαθέτει άρτιους τίτλους, προβλέπεται η δικαστική αναγνώριση κυριότητας εφόσον συντρέχουν σωρευτικά:
- Καλή πίστη: 40 έτη αδιάλειπτης νομής πριν από τις 19 Μαρτίου 2003.
- Απουσία πράξεων νομής από το Δημόσιο: Το κράτος δεν πρέπει να έχει ασκήσει πράξεις ιδιοκτησίας μετά τις 23 Φεβρουαρίου 1946.
- Συνέχεια: Επιτρέπεται η προσμέτρηση του χρόνου νομής των δικαιοπαρόχων.
Προκλήσεις και σημεία προσοχής
Η εφαρμογή των διατάξεων απαιτεί προσεκτική εξέταση, καθώς δεν αποτελεί αυτόματη «λευκή επιταγή» για κάθε ακίνητο:
- Εξαιρέσεις: Οι ρυθμίσεις δεν ισχύουν για δασικές εκτάσεις, αιγιαλό, παρόχθιες ζώνες (50μ από όχθες), υδατορέματα, καθώς και για ακίνητα πολιτιστικής κληρονομιάς.
- Τεκμηρίωση: Το βάρος της απόδειξης παραμένει στον ιδιώτη. Η ύπαρξη ενός τίτλου δεν αρκεί εάν το ακίνητο εμπίπτει σε καθεστώς ειδικής προστασίας.
- Διοικητική υστέρηση: Η πρακτική εφαρμογή εξαρτάται από την έκδοση σειράς υπουργικών αποφάσεων, οι οποίες θα καθορίσουν τη λεπτομερή διαδικασία διαμεσολάβησης και συνεργασίας με το Νομικό Συμβούλιο του Κράτους.
Εκσυγχρονισμός μεταβιβάσεων
Ο συμβολαιογράφος αναλαμβάνει πλέον κεντρικό ρόλο, συλλέγοντας αυτόματα μέσω διαλειτουργικότητας:
- Φορολογική και ασφαλιστική ενημερότητα.
- Ηλεκτρονική Ταυτότητα Ακινήτου και κτηματολογικά στοιχεία.
- Πιστοποιητικά ΕΝΦΙΑ και δηλώσεις φόρων (κληρονομιάς/γονικής παροχής).
Σημείωση για το τοπογραφικό: Δεν απαιτείται πλέον επισύναψη τοπογραφικού διαγράμματος σε περιοχές όπου λειτουργεί Κτηματολόγιο, υπό την προϋπόθεση ότι υπάρχει κυρωμένη πράξη εφαρμογής και τα όρια του ακινήτου παραμένουν αμετάβλητα.
Στρατηγική ανάλυση για την αγορά
Η σημασία του νέου νόμου για την ελληνική αγορά ακινήτων είναι καθοριστική. Μεγάλο μέρος του «στοκ» ακινήτων παρέμενε εκτός συναλλαγών λόγω γραφειοκρατικών κωλυμάτων. Η δυνατότητα άρσης κατασχέσεων υπό προϋποθέσεις (παρακράτηση 25% υπέρ Δημοσίου επί της εμπορικής αξίας) αναμένεται να αυξήσει τη ρευστότητα, επιτρέποντας σε ιδιοκτήτες με «δεσμευμένα» περιουσιακά στοιχεία να προχωρήσουν σε πωλήσεις και επενδύσεις.
Ουσία της είδησης: Ο νόμος 5293/2026 θεσπίζει ειδικές διατάξεις για την οριστική διευθέτηση ιδιοκτησιακών αμφισβητήσεων μεταξύ ιδιωτών και Δημοσίου, θέτοντας συγκεκριμένα κριτήρια για την αναγνώριση κυριότητας. Παράλληλα, ψηφιοποιεί και συγκεντρώνει τη διαδικασία μεταβίβασης ακινήτων στα συμβολαιογραφικά γραφεία.
