Το Μονομελές Πρωτοδικείο Αχαΐας εξέδωσε την απόφαση 483/2026 , κάνοντας δεκτή αγωγή συνιδιοκτητών και διατάσσοντας την άμεση αποξήλωση φωτοβολταϊκού συστήματος από κοινόχρηστη ταράτσα πολυκατοικίας στην Πάτρα. Η εγκατάσταση είχε πραγματοποιηθεί με χρήση πλαστού πρακτικού γενικής συνέλευσης, το οποίο έφερε υπογραφές αποβιωσάντων προσώπων. Το δικαστήριο επέβαλε την πλήρη επαναφορά του χώρου στην αρχική του κατάσταση.
Ποιο είναι το ιστορικό της δικαστικής διαμάχης;
Κατά το καλοκαίρι του έτους 2022, δύο συνιδιοκτήτες διαμερίσματος, ενεργώντας ως διαχειριστές της πολυκατοικίας στην Πάτρα, προχώρησαν στην εγκατάσταση φωτοβολταϊκού συστήματος παραγωγής ενέργειας στην κοινόχρηστη ταράτσα του κτιρίου. Η τεχνική εγκατάσταση κατέλαβε επιφάνεια 47,48 τ.μ., δεσμεύοντας κατά προσέγγιση το 1/3 του συνολικού κοινόχρηστου χώρου. Η τοποθέτηση των πάνελ απέκλεισε την πρόσβαση των υπόλοιπων ιδιοκτητών σε μεγάλο τμήμα του δώματος, καθιστώντας τη διέλευση επικίνδυνη, ενώ παράλληλα προκάλεσε προβλήματα σκίασης στον ηλιακό θερμοσίφωνα άλλου ενοίκου.
Για την έκδοση της απαιτούμενης άδειας από τη ΔΕΔΔΗΕ Α.Ε., οι εγκαταστάτες προσκόμισαν έγγραφο με τίτλο «ΠΡΑΚΤΙΚΟ ΓΕΝΙΚΗΣ ΣΥΝΕΛΕΥΣΗΣ» με ημερομηνία 14.12.2021. Όπως αποδείχθηκε, το συγκεκριμένο έγγραφο ήταν πλαστό, καθώς έφερε τα ονόματα και τις υπογραφές δύο συνιδιοκτητών οι οποίοι είχαν απεβιώσει στις 30.07.2008 και στις 22.02.2011 αντίστοιχα. Για την πράξη αυτή έχει ήδη ασκηθεί ποινική δίωξη για πλαστογραφία μετά χρήσεως από κοινού.
Ποιο είναι το νομικό πλαίσιο για τη χρήση κοινόχρηστων χώρων σε οροφοκτησίες;
Βάσει των διατάξεων του Ν. 3741/1929 και των άρθρων 1002 και 1117 του Αστικού Κώδικα, η ταράτσα (δώμα) αποτελεί αντικείμενο αναγκαστικής συγκυριότητας και κοινόχρηστο πράγμα για όλους τους οροφοκτήτες. Κάθε συνιδιοκτήτης δικαιούται να προβαίνει σε χρήση αυτού, υπό τον όρο ότι δεν παραβλάπτει τα δικαιώματα των υπολοίπων, δεν θίγει τη στατική και την ασφάλεια του κτιρίου και δεν μεταβάλλει τον συνήθη προορισμό του.
Η παραχώρηση αποκλειστικής χρήσης κοινόχρηστου μέρους ή η τροποποίηση του χαρακτήρα του προϋποθέτει ρητή συμφωνία του συνόλου των συνιδιοκτητών, η οποία πρέπει να περιβληθεί τον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου και να μεταγραφεί νομίμως στα οικεία βιβλία. Το δικαστήριο υπογράμμισε ότι κανένας ιδιοκτήτης δεν μπορεί να αποκτήσει δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης σε κοινόχρηστα μέρη μέσω χρησικτησίας, ούτε να απολέσει το δικαίωμα συμμετοχής του σε αυτά λόγω αχρησίας.
Τι διέταξε το δικαστήριο με την απόφαση 483/2026;
Το Μονομελές Πρωτοδικείο Αχαΐας, με την απόφαση που εκδόθηκε στις 8 Μαΐου 2026 , έκρινε την αγωγή νόμιμη και βάσιμη, υποχρεώνοντας τους εναγομένους να προχωρήσουν στις εξής ενέργειες:
- Να επαναφέρουν την ταράτσα στην προηγούμενη κατάσταση, απομακρύνοντας το φωτοβολταϊκό σύστημα εντός 10 ημερών από την επίδοση της απόφασης, με τη δυνατότητα στους ενάγοντες να το πράξουν οι ίδιοι με δαπάνες των εναγομένων σε περίπτωση άρνησης.
- Να αποδώσουν την ταράτσα της πολυκατοικίας σε κοινή χρήση.
- Να παραλείπουν στο μέλλον οποιαδήποτε προσβολή της κοινής χρήσης του χώρου, με την απειλή χρηματικής ποινής 500 ευρώ και προσωπικής κράτησης ενός μηνός για κάθε παράβαση.
Η απόφαση κηρύχθηκε προσωρινά εκτελεστή προκειμένου να αποφευχθεί η πρόκληση σημαντικής ζημίας στους ενάγοντες από την καθυστέρηση της εκτέλεσης.
Τι πρέπει να προσέχουν οι επαγγελματίες του κλάδου;
Η δικαστική αυτή εξέλιξη αναδεικνύει κρίσιμα σημεία προστασίας για τους μηχανικούς, τους εγκαταστάτες και τους επενδυτές στον τομέα των κτιριακών φωτοβολταϊκών:
- Έλεγχος νομιμοποιητικών εγγράφων: Οι τεχνικές εταιρείες οφείλουν να διενεργούν ενδελεχή έλεγχο των τίτλων ιδιοκτησίας και του Κανονισμού Πολυκατοικίας. Η απλή συλλογή υπογραφών ή η παρουσίαση ενός πρακτικού γενικής συνέλευσης χωρίς έγκυρη επικύρωση ενέχει σοβαρούς κινδύνους αστικής και ποινικής ευθύνης.
- Διοικητική έγκριση έναντι αστικού δικαίου: Η χορήγηση όρων σύνδεσης ή άδειας από τη ΔΕΔΔΗΕ Α.Ε. βασίζεται στην καλή πίστη και δεν θωρακίζει νομικά την εγκατάσταση αν παραβιάζονται οι διατάξεις περί οριζόντιας ιδιοκτησίας. Οι διοικητικές διαδικασίες του διαχειριστή του δικτύου δεν υπερισχύουν του εμπράγματου δικαίου.
- Οικονομικό ρίσκο και αποκατάσταση: Ο κίνδυνος υποχρεωτικής αποξήλωσης ενός πλήρως αποπερατωμένου και λειτουργικού συστήματος μεταφέρει όλο το οικονομικό βάρος στον παραβάτη. Η παράκαμψη των νόμιμων συναινέσεων ακυρώνει την επένδυση και επιφέρει πρόσθετες δικαστικές δαπάνες.
