Το Συμβούλιο της Επικρατείας με την απόφαση 538/2026 ακυρώνει διοικητική πράξη που ανακαλούσε οικοδομική άδεια του 1990, 24 χρόνια μετά την έκδοσή της. Η κεντρική κρίση: ο αποδεδειγμένος δόλος του αρχικού αιτούντος δεν επαρκεί νομικά για να ανατραπούν τα εμπράγματα δικαιώματα καλόπιστων τρίτων, εφόσον η Διοίκηση δεν τεκμηριώνει συμμετοχή τους στην απάτη.
Για επαγγελματίες που κατέχουν, αγοράζουν ή χρηματοδοτούν ακίνητα με παλαιές άδειες δόμησης, η απόφαση ορίζει σαφέστερα το πεδίο ανασφάλειας δικαίου χωρίς ωστόσο να το εξαλείφει.
Ποιο είναι το νομικό πλαίσιο που εφαρμόζει το ΣτΕ;
Το Δικαστήριο επαναλαμβάνει τις γενικές αρχές ανάκλησης διοικητικών πράξεων, οι οποίες ισχύουν αυτοτελώς, ανεξάρτητα από το αν υπάρχει ρητή νομοθετική πρόβλεψη:
- Η ανάκληση παράνομης πράξης, μετά εύλογο χρόνο, απαγορεύεται εφόσον έχει δημιουργηθεί καλόπιστη πραγματική κατάσταση υπέρ του διοικουμένου.
- Εξαίρεση 1: Ανάκληση χωρίς χρονικό περιορισμό επιτρέπεται για λόγους δημοσίου συμφέροντος, με ειδική αιτιολογία.
- Εξαίρεση 2: Ανάκληση χωρίς χρονικό περιορισμό επιτρέπεται όταν η πράξη εκδόθηκε λόγω δόλου του διοικουμένου.
Η δεύτερη εξαίρεση -αυτή που ενεργοποιήθηκε εδώ- έχει, όπως αποδεικνύεται, κρίσιμη επιφύλαξη: δεν λειτουργεί αυτομάτως όταν τρίτοι έχουν αποκτήσει καλόπιστα εμπράγματα δικαιώματα επί του ίδιου ακινήτου.
Τι συνέβη στη συγκεκριμένη υπόθεση;
Η οικοδομική άδεια εκδόθηκε το 1990. Αμετάκλητη απόφαση του Αρείου Πάγου είχε κρίνει ότι η έκδοσή της προκλήθηκε από δόλια ενέργεια της πρώτης αιτούσας. Η Διοίκηση, στηριζόμενη σε αυτή τη διαπίστωση, προχώρησε σε ανάκληση το 2014, δηλαδή 24 χρόνια αργότερα.
Το πρόβλημα: Ο δεύτερος και η τρίτη των εκκαλούντων είχαν αποκτήσει εμπράγματα δικαιώματα επί του ακινήτου καλοπίστως. Η ανακλητική πράξη δεν απέδιδε σε αυτούς ούτε γνώση της απάτης, ούτε συμπαιγνία. Ούτε από τον φάκελο προέκυπτε έλλειψη καλής πίστης.
Αποτέλεσμα: Και τα τρία αιτιολογικά ερείσματα της ανακλητικής πράξης κρίθηκαν μη νόμιμα και η πράξη ακυρώνεται.
Ανάλυση Επιπτώσεων
Τι αλλάζει πρακτικά για επαγγελματίες του κλάδου;
Α. Due diligence αγοράς ακινήτου με παλαιά άδεια
Η απόφαση επιβεβαιώνει ότι η καλή πίστη κατά την απόκτηση εμπράγματου δικαιώματος λειτουργεί ως ασπίδα απέναντι στην ανάκληση άδειας, ακόμα και αν ο πρώτος κάτοχος ενήργησε δολίως. Αυτό ενισχύει τη θέση των αγοραστών ακινήτων με παλαιές άδειες, υπό την προϋπόθεση ότι δεν γνώριζαν ούτε όφειλαν να γνωρίζουν την ανωμαλία.
Ένα σημείο που απαιτεί προσοχή και δεν διευκρινίζεται επαρκώς είναι πότε ακριβώς τεκμαίρεται η έλλειψη καλής πίστης σε τρίτους αποκτώντες, ιδίως σε περιπτώσεις όπου η δολία απόκτηση της άδειας ήταν καταγεγραμμένη σε δικαστικό αρχείο πριν τη μεταβίβαση.
Β. Βάρος απόδειξης στη Διοίκηση
Παρά τις εξαγγελίες περί δημοσίου συμφέροντος που συνοδεύουν συχνά ανακλητικές πράξεις, η εφαρμογή τους προσκρούει σε αυστηρές απαιτήσεις ειδικής αιτιολογίας. Το ΣτΕ δεν επιτρέπει στο δικαστήριο να υποκαταστήσει μη νόμιμες αιτιολογίες με άλλες. Η Διοίκηση οφείλει να τεκμηριώνει, όχι απλώς να παραπέμπει σε αμετάκλητες αποφάσεις τρίτων.
Γ. Ο χρόνος ως νομικός παράγοντας
Τα 24 χρόνια κρίθηκαν ρητά ως υπερβαίνοντα τον εύλογο χρόνο ανάκλησης. Δεν ορίζεται αριθμητικό κατώφλι, κρίνεται κατά περίπτωση. Αυτό σημαίνει ότι η νομική αβεβαιότητα για παλαιές άδειες παραμένει, αλλά το βάρος μετατοπίζεται: οφείλει η Διοίκηση να δικαιολογεί την ανάκληση, όχι ο ιδιοκτήτης να αποδεικνύει την προστασία του.
Γκρίζα Σημεία που Παραμένουν Ανοιχτά
- Πότε αίρεται η καλή πίστη τρίτων; Αν η απατηλή ενέργεια του πρώτου κατόχου ήταν δημόσια γνωστή (π.χ. καταχωρισμένη σε δικαστικό μητρώο), θα μπορούσε το ΣτΕ να κρίνει διαφορετικά; Η απόφαση δεν το εξηγεί.
- Εφαρμογή σε ΑΠΕ και έργα υποδομής: Ανακλήσεις αδειών σε περιβαλλοντικά ή ενεργειακά έργα ακολουθούν παρόμοια λογική. Η σαφής τεκμηρίωση δόλου και η χρονική εγγύτητα παραμένουν κρίσιμα κριτήρια.
- Κίνδυνος «ανάκλησης με πρόσχημα δημοσίου συμφέροντος»: Η απόφαση δεν αποτρέπει Διοικήσεις από το να επικαλούνται δημόσιο συμφέρον ως εναλλακτικό έρεισμα. Απλώς απαιτεί ειδική και επαρκή αιτιολογία, που ο δικαστικός έλεγχός της παραμένει ανοιχτός.
Διαβάστε παρακάτω την περίληψη της απόφασης, όπως αναρτήθηκε στο Νόμος + Φύση:
ΣτΕ 538/2026 [Παράνομη ανάκληση οικοδομικής άδειας]
Σύμφωνα με τις γενικές αρχές που διέπουν την ανάκληση των διοικητικών πράξεων και ισχύουν και επί ανακλήσεως οικοδομικών αδειών, δεν επιτρέπεται στη Διοίκηση να ανακαλεί διοικητική πράξη, έστω και παράνομη, μετά την πάροδο εύλογου, ενόψει των συγκεκριμένων εκάστοτε συνθηκών, χρόνου από την έκδοσή της, εφόσον έχει δημιουργηθεί καλοπίστως υπέρ του διοικουμένου πραγματική κατάσταση δεκτική περαιτέρω έννομης προστασίας. Εάν η πάροδος ορισμένου χρόνου από την έκδοση της ανακαλούμενης πράξης υπερβαίνει τον εύλογο για την ανάκληση χρόνο, είναι ζήτημα που κρίνεται από το Δικαστήριο, σύμφωνα με τις γενικές αρχές που διέπουν την ανάκληση των διοικητικών πράξεων, κατά περίπτωση, βάσει των δεδομένων που συντρέχουν στη συγκεκριμένη υπόθεση. Κατά τις αυτές, ωστόσο, γενικές αρχές, ανάκληση παράνομης διοικητικής πράξης είναι επιτρεπτή, χωρίς χρονικό περιορισμό, όταν, κατά την ειδικώς αιτιολογημένη κρίση της αρμόδιας αρχής, τούτο επιβάλλουν λόγοι δημοσίου συμφέροντος ή όταν η έκδοση της ανακαλούμενης παράνομης πράξης προ κλήθηκε από δόλια ενέργεια του διοικουμένου.
Περαιτέρω, η νομιμότητα της ανακλητικής διοικητικής πράξης, κρίνεται από το Δικαστήριο ενώπιον του οποίου προσβάλλεται, ενόψει των περιεχομένων σ’ αυτήν αιτιολογιών ανάκλησης που μπορεί να συμπληρώνονται από τα στοιχεία του φακέλου χωρίς όμως να επιτρέπεται σε αυτό να υποκαταστήσει τις μη νόμιμες αιτιολογίες με άλλη αιτιολογία, την οποία δεν επικαλέσθηκε η αρχή που την εξέδωσε. Εξάλλου, κατά την έννοια των ίδιων γενικών αρχών, η ανάκληση οικοδομικής άδειας χωρίς χρονικό περιορισμό, όταν η έκδοσή της έχει προκληθεί από δόλια ενέργεια του διοικούμενου δεν δύναται, άνευ άλλου, να χωρήσει στην περίπτωση κατά την οποία τρίτοι έχουν αποκτήσει καλοπίστως δικαιώματα επί του ακινήτου που αυτή αφορά, αλλά απαιτείται, κατά την ειδικώς αιτιολογημένη κρίση της αρμόδιας αρχής, να τεκμηριώνεται η συνδρομή του δόλου και στο πρόσωπο των τρίτων αποκτησάντων τα εν λόγω δικαιώματα.
Ναι μεν με απόφαση του Αρείου Πάγου κρίθηκε αμετάκλητα ότι η έκδοση της οικοδομικής άδειας προκλήθηκε από δόλια ενέργεια της πρώτης εκκαλούσας, όμως με την ανακλητική της οικοδομικής άδειας πράξη δεν αποδίδεται στον δεύτερο και στην τρίτη των εκκαλούντων οι οποίοι απέκτησαν καλοπίστως εμπράγματα δικαιώματα επί του ακινήτου που αφορά η άδεια ότι συνέπραξαν και γνώριζαν την, κατά τα ανωτέρω, απατηλή ενέργεια της πρώτης εκκαλούσας, ούτε άλλωστε προκύπτει από τα στοιχεία του φακέλλου έλλειψη καλής πίστης αυτών. Με τα δεδομένα αυτά το χρονικό διάστημα των 24 ετών που παρήλθε από την έκδοσή της οικοδομικής άδειας έτους 1990 υπερβαίνει κατά την κρίση του Δικαστηρίου τον εύλογο χρόνο εντός του οποίου θα ήταν επιτρεπτή η ανάκλησή της η δε περί του αντιθέτου κρίση του δικάσαντος δικαστηρίου παρίσταται εσφαλμένη.
Η προσβαλλόμενη ανακλητική πράξη διαθέτει τρία επάλληλα αιτιολογικά ερείσματα, τα οποία δεν είναι νόμιμα. Το τρίτο δε αιτιολογικό έρεισμα, το οποίο συναρτά την ανάκληση της άδειας, μετά την πάροδο είκοσι τεσσάρων (24) ετών από την έκδοσή της, με τη συνδρομή δόλου στο πρόσωπο μόνον της πρώτης αιτούσας, δεν είναι νόμιμο, δεδομένου ότι από την ανακληθείσα οικοδομική άδεια αποκτήθηκαν εμπράγματα δικαιώματα από τους λοιπούς αιτούντες τα οποία ανατρέπονται χωρίς να προκύπτει από την προσβαλλομένη πράξη ή τα στοιχεία του φακέλου κακόβουλη εκ μέρους τους ενέργεια.
Η αίτηση ακύρωσης πρέπει να γίνει δεκτή και να ακυρωθεί η απόφαση αυτή.
Πρόεδρος: Ρ. Γιαννουλάτου
Εισηγητής: Αν. Σκούφαλος
