Από τους Δρ. Κώστα Σαχπάζη, Κωνσταντίνα Σαχπάζ και Δέσποινα Σαχπάζη*
Εισαγωγή
Η διαχείριση της δημόσιας και ιδιωτικής ακίνητης περιουσίας στο Κτηματολόγιο εξακολουθεί να αποτελεί πεδίο έντονης νομικής και τεχνικής αμφισβήτησης. Με την τροπολογία του Οκτωβρίου 2025 στον Ν. 5184/2025 (ΦΕΚ Α’ 34), παρατείνεται η αναστολή της κατάθεσης και εκδίκασης αγωγών του Δημοσίου έως 31 Ιανουαρίου 2026, σε μια κρίσιμη συγκυρία για τη νομοθετική οριοθέτηση της δημόσιας κυριότητας. Η απόφαση αυτή συνδέεται με:
- Τη νομολογιακή στροφή του Αρείου Πάγου (ΑΠ 1421/2025) σε ζητήματα απόδειξης κυριότητας του Δημοσίου,
- Την υποχρέωση του Κράτους να θεσπίσει σαφή, αντικειμενικά και διαφανή κριτήρια άσκησης αγωγών,
- Την ανάγκη εξισορρόπησης του δημοσίου συμφέροντος με την ασφάλεια δικαίου των πολιτών και τις εγγραφές στο Κτηματολόγιο.
Το παρόν άρθρο, με τη μορφή δομημένου Πρακτικού Οδηγού (FAQ), απευθύνεται σε τεχνικούς, νομικούς και πολίτες που έρχονται σε επαφή με τις διαδικασίες του Κτηματολογίου, της Πολεοδομίας και των Δικαστηρίων.
Ενότητα Α. Νομικό Πλαίσιο και Επιπτώσεις της Αναστολής
1. Ποιο είναι το περιεχόμενο της νέας τροπολογίας;
Η τροποποίηση του άρθρου 45 Ν. 5184/2025 παρατείνει την αναστολή κατάθεσης και εκδίκασης αγωγών κυριότητας από το Δημόσιο έως τις 31.01.2026. Η διάταξη ισχύει οριζόντια, αφορά όλες τις αγωγές με βάση τεκμήρια κυριότητας και μη συνοδευόμενες από τίτλο ή πραγματική νομή.
2. Ποιες αγωγές επηρεάζονται;
Όσες βασίζονται:
- σε παλαιά οθωμανικά/δημοσιονομικά έγγραφα,
- σε τεκμήρια από δασικούς ή παραθαλάσσιους χαρακτηρισμούς,
- σε ανακριβείς πρώτες εγγραφές του Κτηματολογίου με «κύριο» το Δημόσιο χωρίς τίτλο.
3. Εξαιρέσεις – Πότε μπορεί να συνεχιστεί η δίκη;
Ο πολίτης μπορεί με αίτηση στον Πρόεδρο του Τριμελούς Συμβουλίου (άρθρο 307 ΚΠολΔ) να ζητήσει να εκδικαστεί η υπόθεση παρά την αναστολή.
4. Τι ζητά πλέον ο Άρειος Πάγος από το Δημόσιο;
Η ΑΠ 1421/2025 έκρινε ότι η απλή αναφορά σε «τεκμήρια κυριότητας» δεν επαρκεί. Απαιτείται:
- έγκυρος τίτλος κυριότητας ή
- πραγματική, αποκλειστική και συνεχής νομή.
5. Πρακτική σημασία για πολίτες και επαγγελματίες;
- Πολίτες: Χρόνος για συλλογή εγγράφων, οριοθετήσεις, τίτλους και μαρτυρίες.
- Δικηγόροι/μηχανικοί: Επιτακτική ανάγκη τεχνικο-νομικής τεκμηρίωσης κάθε εμπραγμάτου δικαιώματος.
- Συμβολαιογράφοι: Ενημέρωση για «ένδειξη διεκδίκησης» – ειδική επιφύλαξη συμβολαίων.
6. Η Αιτιολογική Έκθεση αναφέρει:
«Η παράταση αποσκοπεί στην προάσπιση της ασφάλειας δικαίου και την αποφυγή αιφνίδιων πράξεων κατά πολιτών χωρίς σαφή κριτήρια.»
7. Δεν επηρεάζεται η προθεσμία ανακοπής πρώτης εγγραφής (άρθρο 6 Ν. 2664/1998)
Οι αυστηρές προθεσμίες παραμένουν σε ισχύ – καμία παράταση δεν δόθηκε.
Ενότητα Β. Πρακτικά Εργαλεία και Δικαιώματα Πολιτών
8. Μπορεί ο πολίτης να ασκήσει αγωγή;
Ναι. Η αναστολή αφορά μόνο το Δημόσιο. Ο πολίτης μπορεί να εγείρει:
- αναγνωριστική / διεκδικητική αγωγή,
- ανακοπή πρώτης εγγραφής (εντός 14 ετών),
- αίτηση διόρθωσης εγγραφής.
9. Κρίσιμος χρόνος νομής – 20ετία ή 30ετία
Σύμφωνα με την πάγια νομολογία, αδιάλειπτη, ήρεμη, δημόσια νομή ≥ 20 ετών (ή 30 όπου απαιτείται) θεμελιώνει κτήση κυριότητας με έκτακτη χρησικτησία.
10. Εγγραφή του Δημοσίου χωρίς τίτλο είναι άκυρη;
Ναι. Το ανώτατο ακυρωτικό όρισε ότι τέτοια εγγραφή δεν δημιουργεί έννομο τίτλο, εκτός αν συνοδεύεται από πράξεις νομής.
11. Πολίτες με “αγνώστου ιδιοκτήτη” εγγραφές;
- Αναγνώριση δικαιώματος μέσω αίτησης στο Κτηματολογικό Γραφείο.
- Άσκηση αναγνωριστικής αγωγής εντός 14ετίας από την έναρξη του Κτηματολογίου.
12. Υποχρέωση εξώδικης ενημέρωσης από το Δημόσιο;
Όχι ακόμη. Όμως αναμένεται στο νέο θεσμικό πλαίσιο 2026, να περιλαμβάνεται υποχρέωση προδικαστικής ενημέρωσης.
Ενότητα Γ. Επιπτώσεις για Συμβόλαια και Μεταβιβάσεις
13. Μπορεί να γίνει μεταβίβαση υπό αναστολή ή διεκδίκηση;
Ναι, με ρητή επιφύλαξη στο συμβόλαιο, υπογραφή τεχνικής έκθεσης, και ενημέρωση του αγοραστή.
14. Τρίτα δικαιώματα στο Κτηματολόγιο (π.χ. υποθήκες);
- Τελεσίδικες εγγραφές παραμένουν ισχυρές.
- Προσωρινές εγγραφές υπόκεινται σε δικαστική αμφισβήτηση.
15. Επόμενα βήματα του νομοθέτη;
Έχουν εξαγγελθεί:
- Νέος Νόμος εντός Ιανουαρίου 2026 για κριτήρια άσκησης αγωγών από το Δημόσιο,
- Αναμόρφωση άρθρου 6 Ν. 2664/1998 για ενίσχυση ασφάλειας δικαίου,
- Καθιέρωση διοικητικής διαμεσολάβησης και διαλόγου Κτηματολογίου – Πολιτών.
Συμπέρασμα
Η τροπολογία Οκτωβρίου 2025 λειτουργεί ως γέφυρα προς ένα νέο κανονιστικό πλαίσιο. Οι πολίτες καλούνται να εκμεταλλευτούν το χρόνο έως τις 31.1.2026 για τεκμηρίωση ιδιοκτησίας, ενώ οι νομικοί και τεχνικοί επαγγελματίες οφείλουν να προετοιμάζονται για τη μεταβατική φάση ενίσχυσης της εμπιστοσύνης στο Κτηματολόγιο και τη Δικαιοσύνη.
Νομοθετικές Παραπομπές
- Ν. 5184/2025, άρθρο 45
- Αιτιολογική Έκθεση Τροπολογίας Οκτωβρίου 2025
- Άρειος Πάγος 1421/2025
- Άρθρα 6 και 7 Ν. 2664/1998
- Άρθρα 237, 238, 307 ΚΠολΔ
- ΝΟΜΟΣ ΥΠ’ ΑΡΙΘΜ. 4495/2017 – Έλεγχος Δομημένου Περιβάλλοντος
* Ο Δρ. Κώστας Σαχπάζης είναι Πολιτικός Μηχανικός, Καθηγητής της Πολυτεχνικής Σχολής του Πανεπιστημίου Δυτικής Μακεδονίας (www.uowm.gr και www.geodomisi.com, email: sachpazis@teemail.gr), η Κωνσταντίνα Σαχπάζη είναι Πολιτικός Μηχανικός, και η Δέσποινα Σαχπάζη είναι Αρχιτέκτων Μηχανικός.
