Γιατί η αγορά κατοικίας γίνεται όλο και πιο δύσκολη για τους νέους
Η απόκτηση ενός σπιτιού γίνεται ολοένα και πιο μακρινό όνειρο, μετά των εκπροσώπων της νέας γενιάς, κυρίως σε μεγάλες προηγμένες οικονομίες.
Τα αίτια αυτής της τάσης αναζητεί ο οικονομικός αναλυτής της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας, Gonzalo Paz-Pardo, σε ανάλυσή του, αναδεικνύοντας ως βασικούς μοχλούς την ανισότητα του εισοδήματος από την εργασία και την αβεβαιότητα.
«Αντιμέτωποι με υψηλές τιμές κατοικιών και χαμηλά, ευάλωτα εισοδήματα, πολλά νεαρά νοικοκυριά δεν μπορούν ή δεν θέλουν να διακινδυνεύσουν να κάνουν μια τόσο μεγάλη, μη ρευστοποιήσιμη επένδυση. Ως αποτέλεσμα, συσσωρεύουν λιγότερο πλούτο» αναφέρει.
Υπογραμμίζει επίσης, ότι στις Ηνωμένες Πολιτείες, οι νεότερες γενιές είναι λιγότερο πιθανό να ζουν στο σπίτι τους από ό,τι οι παλαιότερες γενιές στην ίδια ηλικία. Μεταξύ των νοικοκυριών με επικεφαλής κάποιον που γεννήθηκε τη δεκαετία του 1940, το 70% είχε αποκτήσει το δικό του σπίτι μέχρι την ηλικία των 35 ετών. Το ποσοστό αυτό μειώθηκε στο 60% για όσους γεννήθηκαν τη δεκαετία του 1960 και περίπου στο 50% για τους πρώτους «millennials» που γεννήθηκαν τη δεκαετία του 1980. Στη Νότια Ευρώπη, επίσης, τα ποσοστά ιδιοκτησίας σπιτιού στην ηλικία των 35 ετών έχουν μειωθεί – κατά πάνω από 10 ποσοστιαίες μονάδες σε σύγκριση με αυτούς που γεννήθηκαν από το 1965 έως το 1979 με αυτούς που γεννήθηκαν τη δεκαετία του 1980. Ταυτόχρονα, οι νέοι χρειάζονται περισσότερο χρόνο για να εγκαταλείψουν το γονικό σπίτι και να ζήσουν ανεξάρτητα.
Θέμα πολιτικής συζήτησης
Η ιδιοκτησία κατοικίας είναι ένα συχνό θέμα πολιτικής συζήτησης. Η ιδιοκτησία ενός σπιτιού είναι ζωτικής σημασίας για τη συσσώρευση πλούτου των περισσότερων νοικοκυριών και η στέγαση παίζει ρόλο σε ένα καλά διαφοροποιημένο χαρτοφυλάκιο. Ο αποκλεισμός των νέων από τις στεγαστικές αγορές μπορεί να στρεβλώσει τις αποφάσεις γάμου και τεκνοποίησης και τα ποσοστά ιδιοκτησίας σπιτιού σχετίζονται άμεσα με τη δύναμη των τοπικών κοινοτήτων, το κοινωνικό κεφάλαιο και την πολιτική δέσμευση.
Τι οδήγησε αυτές τις αλλαγές;
Για να προσδιορίσει τους βασικούς παράγοντες, ο αναλυτής της ΕΚΤ «χτίζει» ένα μοντέλο ιδιοκτησίας σπιτιού και επιλογής χαρτοφυλακίου κατά τη διάρκεια του κύκλου ζωής με μια πλούσια δομή κινδύνων. Σύμφωνα με το μοντέλο, δεν πρόκειται για τις νεότερες γενιές που δεν θέλουν πλέον να αγοράσουν τα σπίτια τους: οι αλλαγές στο οικονομικό περιβάλλον εξηγούν πλήρως το μέγεθος της πτώσης των ποσοστών ιδιοκτησίας σπιτιού.
Ενώ τα εισοδήματα από την εργασία των ατόμων με υψηλό εισόδημα έχουν αυξηθεί σημαντικά με την πάροδο του χρόνου σε πραγματικούς όρους, εκείνοι με χαμηλότερα εισοδήματα έχουν δει τις πραγματικές αποδοχές τους να παραμένουν στάσιμες ή να μειώνονται. Ως αποτέλεσμα, δυσκολεύονται περισσότερο να αγοράσουν ένα σπίτι. Γιατί; Δεν υπάρχουν σχεδόν καθόλου σπίτια στην αγορά κάτω από ένα ορισμένο ελάχιστο όριο τιμής, ποιότητας ή μεγέθους. Τα νοικοκυριά που είναι πολύ φτωχά για να έχουν πρόσβαση σε στεγαστικό δάνειο για αυτό το ελάχιστο ποσό αποκλείονται έτσι από την αγορά κατοικίας.
Η ανισότητα των κερδών ευθύνεται για το 61% της πτώσης των ποσοστών ιδιοκτησίας σπιτιού για τη γενιά του 1960. Για όσους γεννήθηκαν τη δεκαετία του 1980, η αστάθεια των κερδών παίζει επίσης σημαντικό ρόλο, εξηγώντας το 32% της πτώσης στην ηλικία των 30 ετών. Με λιγότερο σταθερά εισοδήματα, τα νοικοκυριά είναι επιφυλακτικά να κάνουν μεγάλες επενδύσεις όπως η αγορά κατοικίας και να υποθέσουν μεγάλο ακαθάριστο ποσό χρέος. Ως αποτέλεσμα, μένουν ενοικιαστές για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα.
Οι ευνοϊκές αγορές εργασίας και στέγασης σε νεαρές ηλικίες είναι ζωτικής σημασίας
Τα τελευταία 60 χρόνια, η τιμή της διάμεσης κατοικίας αυξάνεται σταδιακά σε σχέση με το διάμεσο εισόδημα. Αυτή η εξέλιξη, η οποία μπορεί να συνδεθεί με τους περιορισμούς της προσφοράς κατοικιών, τις πολιτικές χρήσης γης, τους κανονισμούς δόμησης, τα χαρακτηριστικά στέγασης και άλλες πολιτικές και θεσμούς, ήταν επίσης ένας βασικός λόγος για τη μείωση της ιδιοκτησίας σπιτιού.
Ο χρόνος των διακυμάνσεων στις τιμές των κατοικιών και ο οικονομικός κύκλος μπορεί να αφήσει ένα μόνιμο σημάδι σε μια γενιά. Για παράδειγμα, μια γενιά που επωφελείται από τις χαμηλές τιμές των κατοικιών κατά τη διάρκεια των πρώτων ετών αγοράς κατοικιών είναι πιθανό να αποτελείται από περισσότερους ιδιοκτήτες σπιτιού. Και μόλις τα νοικοκυριά γίνουν ιδιοκτήτες σπιτιού, τείνουν να παραμένουν ιδιοκτήτες σπιτιού για το μεγαλύτερο μέρος της ζωής τους. Όσοι γεννήθηκαν τη δεκαετία του 1960 εισήλθαν στην αγορά κατοικίας σε μια εποχή που οι τιμές των κατοικιών ήταν κυκλικά χαμηλές, γεγονός που βοήθησε στην αντιμετώπιση άλλων, αρνητικών δυνάμεων που επηρεάζουν την ιδιοκτησία σπιτιού. Για όσους γεννήθηκαν τη δεκαετία του 1980, ίσχυε το αντίθετο, σε συνδυασμό με την επίδραση της κρίσης του 2008 στα κέρδη τους.
Οι όροι δανεισμού
Οι όροι δανεισμού επίσης άλλαξαν με την πάροδο του χρόνου. Ειδικότερα, οι περιορισμοί δανείου σε αξία (LTV) και δανείου προς εισόδημα (LTI) στα στεγαστικά δάνεια χαλάρωσαν ενόψει της παγκόσμιας χρηματοπιστωτικής κρίσης και έγιναν πιο αυστηροί στη συνέχεια. Το μοντέλο υποδηλώνει ότι οι ευκολότεροι όροι δανεισμού βοήθησαν τη γενιά του 1980 να αποκτήσει ένα σπίτι στις αρχές της δεκαετίας του 2000.
Συμπεράσματα
Σύμφωνα με τον Gonzalo Paz-Pardo, η εξέλιξη των ποσοστών ιδιοκτησίας κατοικίας είναι στενά συνυφασμένη με τις αγορές εργασίας, τις αγορές κατοικίας και τις οικονομικές συνθήκες. Έτσι, ο σχεδιασμός των κανονισμών της αγοράς εργασίας, των δημοσιονομικών πολιτικών και του μακροπροληπτικού πλαισίου θα πρέπει να λαμβάνει υπόψη τον πιθανό αντίκτυπό τους στα νεαρά νοικοκυριά που προσπαθούν να ανέβουν στη σκάλα της στέγασης.
Από τη μία πλευρά, η έκρηξη των τιμών των κατοικιών της δεκαετίας του 2000 έδειξε ότι υπάρχουν κίνδυνοι για το χρηματοπιστωτικό σύστημα που συνδέονται με αγοραστές κατοικιών με υψηλό βαθμό μόχλευσης και ότι η κατασκευή κατοικιών μπορεί να εκτρέψει πόρους από άλλους παραγωγικούς τομείς. Από την άλλη πλευρά, ένας συνδυασμός πολιτικών που διευκολύνει την πρόσβαση στην ιδιοκτησία σπιτιού μπορεί να βοηθήσει στη μείωση της ανισότητας του πλούτου και στην αύξηση της κοινωνικής συνοχής.
