Σε πλήρη αναμόρφωση του θεσμικού καθεστώτος της οριζόντιας ιδιοκτησίας, το οποίο εδράζεται στον Νόμο 3741/1929, προχωρά η κυβέρνηση. Η αρμόδια νομοπαρασκευαστική επιτροπή του Υπουργείου Δικαιοσύνης ολοκληρώνει το σχέδιο νόμου έως το τέλος του 2026, με ορίζοντα ψήφισης τον Ιανουάριο 2027. Κεντρικός άξονας των ρυθμίσεων είναι η αντικατάσταση των άκαμπτων απαιτήσεων για ομοφωνία στις γενικές συνελεύσεις με κανόνες απλής πλειοψηφίας για κτιριακές επεμβάσεις και τροποποιήσεις κανονισμών, καθώς και η επίλυση νομικών εκκρεμοτήτων σε αδήλωτες ιδιοκτησίες που παραμένουν εκτός συναλλαγών.
Ποιο είναι το χρονοδιάγραμμα και το αντικείμενο της νομοθετικής πρωτοβουλίας;
Την αντικατάσταση του νομοθετικού πλαισίου που διέπει τις πολυκατοικίες προανήγγειλε ο Υπουργός Δικαιοσύνης, Γιώργος Φλωρίδης, σε συνέντευξή του στην εκπομπή «Συνδέσεις» του ΕΡΤnews στις 8 Σεπτεμβρίου 2026. Το υφιστάμενο πλέγμα ρυθμίσεων βασίζεται στον Νόμο 3741/1929 «Περί της ιδιοκτησίας κατ’ ορόφους» και στα συναφή άρθρα του Αστικού Κώδικα (άρθρα 1002 και 1117). Το πλαίσιο αυτό διαμορφώθηκε υπό τελείως διαφορετικές πολεοδομικές, κατασκευαστικές και κοινωνικές συνθήκες. Η ειδική νομοπαρασκευαστική επιτροπή έχει ήδη συγκροτηθεί και επεξεργάζεται τις διατάξεις, με στόχο το τελικό κείμενο να παραδοθεί εντός του τελευταίου τριμήνου του 2026 και να εισαχθεί προς ψήφιση στη Βουλή τον Ιανουάριο 2027.
Πώς αντιμετωπίζεται το θεσμικό αδιέξοδο στις γενικές συνελεύσεις;
Βασική αιτία δυσλειτουργίας των υφιστάμενων κτιρίων αποτελεί η απαίτηση για καθολική συναίνεση ή εξαιρετικά αυξημένα ποσοστά συνιδιοκτησίας (1000/1000) που επιβάλλουν οι παλαιοί κανονισμοί πολυκατοικίας. Η πρακτική αυτή επιτρέπει σε μεμονωμένους ιδιοκτήτες να ασκούν δικαίωμα αρνησικυρίας (βέτο), εμποδίζοντας εργασίες συντήρησης, επισκευής ή αναβάθμισης. Όπως υπογράμμισε ο αρμόδιος υπουργός, η απαίτηση ομοφωνίας αδρανοποιεί τη λήψη αποφάσεων.
Το νέο σχέδιο νόμου εισάγει μηχανισμό λήψης αποφάσεων μέσω απλής πλειοψηφίας των παρόντων ή συγκεκριμένου ορίου ποσοστών συνιδιοκτησίας, αποσυνδέοντας την εκτέλεση κρίσιμων παρεμβάσεων από την απόλυτη συμφωνία όλων των μελών. Οι ρυθμίσεις αυτές θα υπερισχύουν παρωχημένων καταστατικών προβλέψεων, θέτοντας δεσμευτικούς κανόνες για το σύνολο των ενοίκων και ιδιοκτητών.
Ποια λύση προωθείται για τις αδήλωτες ιδιοκτησίες και τις μεταβιβάσεις;
Παράλληλα με τους κανόνες διοίκησης των κτιρίων, το νομοσχέδιο περιλαμβάνει διατάξεις για τη θεραπεία ιδιοκτησιακών εκκρεμοτήτων. Εστιάζει σε περιοχές της Θεσσαλίας και της Βόρειας Ελλάδας, όπου καταγράφονται εμππράγματα βάρη και ελλείψεις νόμιμων τίτλων σε παλαιά ακίνητα.
Η έλλειψη νομιμοποίησης στερεί από τους ιδιοκτήτες τη δυνατότητα εμπράγματων δικαιοπραξιών (μεταβιβάσεις, γονικές παροχές, αποδοχές κληρονομιάς). Η νέα διάταξη θα ορίσει συγκεκριμένη διοικητική και συμβολαιογραφική διαδικασία τακτοποίησης, επιτρέποντας την επανένταξη των ακινήτων αυτών στον οικονομικό κύκλο.
Ανάλυση Επιπτώσεων: Τι αλλάζει στην καθημερινότητα του τεχνικού κλάδου
Η αναμόρφωση του Νόμου 3741/1929 δεν αποτελεί απλώς διοικητική τροποποίηση. Μεταβάλλει άμεσα τις συνθήκες δραστηριότητας για μηχανικούς, ενεργειακούς επιθεωρητές, κατασκευαστικές εταιρείες και διαχειριστές.
| Υφιστάμενο καθεστώς (Ν. 3741/1929) | Νέο καθεστώς (Νομοσχέδιο 2027) |
|---|---|
| Απαίτηση ομοφωνίας (1000/1000) βάσει κανονισμών για επεμβάσεις κοινοχρήστων | Θέσπιση απλής πλειοψηφίας για κτιριακές παρεμβάσεις και συντήρηση |
| Μπλοκάρισμα ενεργειακών αναβαθμίσεων από μεμονωμένες αρνήσεις | Επιτάχυνση προγραμμάτων εξοικονόμησης ενέργειας (θερμομόνωση, ΑΠΕ, αντλίες) |
| Γραφειοκρατικά εμπόδια σε κατατμήσεις και συνενώσεις διαμερισμάτων | Απλοποίηση τεχνικών διαδικασιών για αναδιαρρύθμιση οικιστικού αποθέματος |
| Αδιέξοδο στις μεταβιβάσεις ακινήτων χωρίς πλήρη νομιμοποιητικά έγγραφα | Ειδική ρύθμιση νομιμοποίησης τίτλων σε Θεσσαλία και Βόρεια Ελλάδα |
Πώς επηρεάζονται τα έργα ενεργειακής αναβάθμισης και οι κοινόχρηστες εγκαταστάσεις;
Μέχρι σήμερα, παρεμβάσεις μεγάλης κλίμακας σε κοινόχρηστους χώρους συναντούσαν ανυπέρβλητα νομικά εμπόδια. Η εγκατάσταση συστημάτων εξωτερικής θερμοπρόσοψης, η μόνωση δωμάτων, η εγκατάσταση κεντρικών αντλιών θερμότητας, η αντικατάσταση παλαιών ανελκυστήρων και η τοποθέτηση φωτοβολταϊκών συστημάτων αυτοπαραγωγής απαιτούσαν συχνά απόλυτη απαρτία και συμφωνία του 100% των συνιδιοκτητών.
Με τη θέσπιση κανόνων απλής πλειοψηφίας:
- Ξεκλειδώνουν προγράμματα τύπου «Εξοικονομώ» σε επίπεδο πολυκατοικίας, όπου η άρνηση ενός ιδιοκτήτη ακύρωνε χρηματοδοτήσεις δεκάδων χιλιάδων ευρώ.
- Διευκολύνεται η αυτόνομη ή συλλογική σύνδεση με δίκτυα φυσικού αερίου και αντλίες θερμότητας, περιορίζοντας τις δικαστικές διαμάχες μεταξύ ενοίκων.
- Ανοίγει ο δρόμος για αξιοποίηση του δώματος προς εγκατάσταση φωτοβολταϊκών για κάλυψη των κοινόχρηστων καταναλώσεων ή εφαρμογή συλλογικού αυτοκαταναλωτισμού.
Ποιες διευκολύνσεις προκύπτουν για διαχωρισμούς διαμερισμάτων και διαχείριση ακινήτων;
Η πίεση στην αγορά κατοικίας απαιτεί την αξιοποίηση μεγάλων, απαξιωμένων διαμερισμάτων κατασκευής δεκαετιών 1960–1980. Η κατάτμηση ενός μεγάλου ακινήτου σε δύο μικρότερα ή η συνένωση διαμερισμάτων προσέκρουε τακτικά σε απαγορεύσεις του αρχικού κανονισμού πολυκατοικίας ή στην άρνηση των υπολοίπων συνιδιοκτητών να συναινέσουν σε τροποποίηση της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας και του πίνακα κατανομής χιλιοστών.
Η αναθεώρηση του νόμου αποσαφηνίζει τις τεχνικές και νομικές προϋποθέσεις. Εφόσον διασφαλίζεται η στατική επάρκεια μέσω έκδοσης της κατάλληλης οικοδομικής άδειας και δεν επιβαρύνονται οι κοινόχρηστες παροχές (δίκτυα αποχέτευσης, ηλεκτροδότησης), η διαδικασία αναδιαμόρφωσης των εσωτερικών χώρων καθίσταται ευχερέστερη, περιορίζοντας τα περιθώρια εκβιαστικών ενστάσεων.
Η ουσία της είδησης
Το Υπουργείο Δικαιοσύνης καταργεί τον απαρχαιωμένο κανόνα της ομοφωνίας στις πολυκατοικίες, θεσπίζοντας τη λήψη αποφάσεων με απλή πλειοψηφία μέσω νομοσχεδίου που θα ψηφιστεί τον Ιανουάριο 2027. Η μεταρρύθμιση επιλύει μακροχρόνια αδιέξοδα στη διαχείριση των κτιρίων, απελευθερώνοντας άμεσα έργα συντήρησης, ενεργειακής αναβάθμισης και εμπράγματες συναλλαγές.
