Το Συμβούλιο της Επικρατείας ξεκαθαρίζει το τοπίο γύρω από τις ανενεργές δεσμεύσεις ακινήτων. Οι Δήμοι δεν δικαιούνται να λειτουργούν ως απλοί διαβιβαστές αιτήσεων προς την κεντρική Διοίκηση. Υποχρεούνται να εξετάζουν την ουσία του αιτήματος, να εκδίδουν γνωμοδότηση για το νέο πολεοδομικό καθεστώς και φέρουν την αποκλειστική δικαστική ευθύνη σε περίπτωση αδράνειας.
Ποιο είναι το αντικείμενο της απόφασης ΣτΕ 692/2026;
Η απόφαση 692/2026 του Ανωτάτου Ακυρωτικού Δικαστηρίου αφορά περιπτώσεις όπου έχει επιβληθεί ρυμοτομική απαλλοτρίωση, αλλά δεν έχει δημοσιευθεί απόφαση προσωρινού ή οριστικού καθορισμού αποζημίωσης. Η παρέλευση μακρού χρονικού διαστήματος χωρίς τη συντέλεση της απαλλοτρίωσης οδηγεί σε συνταγματικά ανεπίτρεπτη δέσμευση της ιδιοκτησίας.
Όταν ο διοικούμενος υποβάλλει αίτηση για την άρση ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης, η διαδικασία διέπεται από τις γενικές διατάξεις του Κώδικα Διοικητικής Δικονομίας (άρθρα 63, 65 και 66). Δεν εφαρμόζονται οι ειδικές προθεσμίες του Κώδικα Αναγκαστικών Απαλλοτριώσεων Ακινήτων (Κ.Α.Α.Α.), καθώς η έλλειψη δικαστικού καθορισμού αποζημίωσης διαφοροποιεί τη νομική βάση. Η υποχρέωση της Διοίκησης να αποδεσμεύσει το ακίνητο απορρέει ευθέως από το Σύνταγμα. Το αρμόδιο δικαστήριο αξιολογεί τη χρονική διάρκεια της δέσμευσης ad hoc, συνεκτιμώντας τις ειδικές συνθήκες κάθε υπόθεσης.
Γιατί η απλή διαβίβαση της αίτησης συνιστά πλέον παράνομη παράλειψη;
Μέχρι σήμερα, πολλοί Οργανισμοί Τοπικής Αυτοδιοίκησης περιόριζαν τον ρόλο τους στην προώθηση του φακέλου προς το Υπουργείο ή την Περιφέρεια, επικαλούμενοι έλλειψη αποφασιστικής αρμοδιότητας. Το ΣτΕ ανατρέπει αυτή την πρακτική.
Ο Δήμος κατέχει κεντρικό ρόλο στη διαδικασία, καθώς διαθέτει τη γνωμοδοτική αρμοδιότητα για την τροποποίηση σχεδίου πόλης. Η παράκαμψη αυτού του σταδίου προκαλεί διοικητικές καθυστερήσεις, καθότι το τελικό αποφασιστικό όργανο θα αναγκαζόταν να επιστρέψει τον φάκελο ζητώντας τοπική γνωμοδότηση. Συνεπώς, ο Δήμος οφείλει:
- Να διαπιστώσει εάν η δέσμευση υπερβαίνει τα εύλογα χρονικά όρια.
- Να εφαρμόσει τη διαδικασία του άρθρου 154 του Κώδικα Βασικής Πολεοδομικής Νομοθεσίας.
- Να διατυπώσει συγκεκριμένη πρόταση για τη νέα πολεοδομική ρύθμιση του ακινήτου.
Εάν ο Δήμος παραλείψει να γνωμοδοτήσει και απλώς διαβιβάσει την αίτηση, συντελείται παράλειψη οφειλόμενης νόμιμης ενέργειας.
Ποιες είναι οι δικονομικές συνέπειες για την Τοπική Αυτοδιοίκηση;
Η συγκεκριμένη κρίση μεταβάλλει τα δεδομένα στις δικαστικές διενέξεις. Εφόσον ο Δήμος αδρανήσει, η δικαστική προσφυγή του ιδιοκτήτη στρέφεται αποκλειστικά κατά του οικείου Ο.Τ.Α.
Το δικαστήριο θεμελιώνει την παθητική νομιμοποίηση του Δήμου (άρθρο 65 του Κώδικα Διοικητικής Δικονομίας). Το Ελληνικό Δημόσιο δεν θεωρείται αντίδικος στην περίπτωση αυτή, εφόσον δεν έχει λάβει τον πλήρη φάκελο συνοδευόμενο από τη δημοτική γνωμοδότηση. Η δικαστική απόφαση υποχρεώνει τον Δήμο να προβεί στις απαραίτητες ενέργειες εντός των νομίμων προθεσμιών, αίροντας τη διοικητική αδράνεια.
Ανάλυση Επιπτώσεων: Πώς επηρεάζονται μηχανικοί, επενδυτές και ιδιοκτήτες ακινήτων;
Η απόφαση επιφέρει άμεσες αλλαγές στην αγορά ακινήτων και στην καθημερινότητα των τεχνικών επαγγελμάτων:
- Επιτάχυνση αξιοποίησης ακινήτων: Ιδιοκτησίες που παρέμεναν εγκλωβισμένες για δεκαετίες λόγω αδράνειας των δήμων εισέρχονται πλέον σε τροχιά αποδέσμευσης με σαφές χρονοδιάγραμμα.
- Αύξηση φόρτου εργασίας για τις Τεχνικές Υπηρεσίες των Δήμων: Οι πολεοδομίες των ΟΤΑ υποχρεούνται να εκδίδουν άμεσα μελέτες για την επανυποβολή του ρυμοτομικού σχεδίου ή την τροποποίησή του, γεγονός που απαιτεί αυξημένους πόρους.
- Μείωση επενδυτικού ρίσκου: Οι επενδυτές σε αστικά ακίνητα αποκτούν ένα ισχυρό νομικό εργαλείο πίεσης. Η απειλή δικαστικής καταδίκης του Δήμου μειώνει τον χρόνο αναμονής για τον επανακαθορισμό των χρήσεων γης.
- Νέα δεδομένα για τους συμβούλους μηχανικούς: Κατά τη σύνταξη φακέλων για την άρση ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης, οι μηχανικοί πρέπει να καταθέτουν πλήρεις προτάσεις πολεοδομικής αποκατάστασης απευθείας στον Δήμο, ο οποίος δεν μπορεί πλέον να αρνηθεί την ουσιαστική εξέτασή τους.
Η περίληψη της απόφασης
Διαβάστε παρακάτω την περίληψη, όπως αναρτήθηκε στο “Νόμος + Φύση“:
ΣτΕ 692/2026 [Ακυρωτέα παράλειψη Δήμου αφενός να διαπιστώσει τη συνδρομή των προϋποθέσεων ανάκλησης ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης ακινήτου και αφετέρου να γνωμοδοτήσει για τη ρύθμιση του πολεοδομικού καθεστώτος του και να διαβιβάσει την αίτηση στο αρμόδιο όργανο]
Περίληψη
Επί ρυμοτομικών απαλλοτριώσεων, για τις οποίες δεν έχει δημοσιευθεί απόφαση προσωρινού ή απευθείας οριστικού καθορισμού αποζημίωσης, η υποχρέωση της Διοίκησης να άρει μη συντελεσθείσα απαλλοτρίωση προκύπτει ευθέως εκ του Συντάγματος και οι χρονικές της προϋποθέσεις κρίνονται από το αρμόδιο δικαστήριο σε κάθε περίπτωση κατ’ εκτίμηση των ιδιαίτερων συνθηκών, η υποβολή δε αίτησης στη Διοίκηση για την άρση ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης συνεπάγεται την εφαρμογή των γενικών διατάξεων του άρθρου 63 του Κώδικα Διοικητικής Δικονομίας περί συντέλεσης της παράλειψης οφειλόμενης ενέργειας, του άρθρου 65 του ίδιου Κώδικα για την παθητική νομιμοποίηση, καθώς και των περί προθεσμίας διατάξεων του άρθρου 66 αυτού και δεν εφαρμόζεται στην περίπτωση αυτή το προτελευταίο εδάφιο της παραγράφου 4 του άρθρου 11 του Κ.Α.Α.Α., όπως συμβαίνει στις ρυμοτομικές απαλλοτριώσεις για τις οποίες έχει δημοσιευθεί απόφαση προσωρινού ή απευθείας οριστικού καθορισμού αποζημίωσης. Τα ρυμοτομικά σχέδια και οι πολεοδομικές μελέτες εγκρίνονται, τροποποιούνται ή επεκτείνονται κατά ορισμένη διοικητική διαδικασία που καταλήγει στην έκδοση σχετικής πράξεως από την αρμόδια διοικητική αρχή. Στη διοικητική αυτή διαδικασία πρωταρχικό ρόλο διαδραματίζουν οι οργανισμοί τοπικής αυτοδιοίκησης Α’ βαθμού, στους οποίους έχουν ανατεθεί αρμοδιότητες γνωμοδοτικού χαρακτήρα σε θέματα έγκρισης ή τροποποίησης ρυμοτομικού σχεδίου, καθώς και η πρωτοβουλία να κινήσουν και οι ίδιοι τη σχετική διαδικασία, προκειμένου να εξασφαλίζεται η συμμετοχή του οικείου Ο.Τ.Α. και των ενδιαφερομένων πολιτών.
Και στην περίπτωση της υποβολής αίτησης για την άρση ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης όχι στο όργανο που ασκεί την αποφασιστικού χαρακτήρα αρμοδιότητα, αλλά σε Δήμο που ασκεί γνωμοδοτικού χαρακτήρα αρμοδιότητα για τον πολεοδομικό σχεδιασμό, ανακύπτει εκ μέρους του η υποχρέωση της διαπίστωσης της πέραν των ευλογών ορίων δέσμευσης της ιδιοκτησίας λόγω της μη συντέλεσης της απαλλοτρίωσης και, σε θετική περίπτωση, της εκ νέου πρότασης για τη ρύθμιση του πολεοδομικού καθεστώτος του συγκεκριμένου ακινήτου. Δεν αρκεί, δηλαδή, μόνη η διαβίβαση της αίτησης στο έχον κατά περίπτωση την αποφασιστική αρμοδιότητα τροποποίησης του ρυμοτομικού σχεδίου όργανο, αλλά ο Δήμος οφείλει να επιληφθεί κατ’ ουσίαν του αιτήματος και να ασκήσει τις αρμοδιότητές του ακολουθώντας την τασσόμενη στο άρθρο 154 του Κ.Β.Π.Ν. διαδικασία προκειμένου να επιταχυνθεί η διαδικασία αποδέσμευσης της αρθεί η ρυμοτομική απαλλοτρίωση ή το βάρος και να ρυθμιστεί εκ νέου το πολεοδομικό καθεστώς του συγκεκριμένου ακινήτου. Αν αρκούσε η διαβίβαση από τον Δήμο της υποβληθείσης προς αυτόν αιτήσεως προς την αρμόδια για την τροποποίηση του ρυμοτομικού σχεδίου αρχή, δηλαδή το αρμόδιο όργανο του Δημοσίου, το τελευταίο θα όφειλε, ούτως ή άλλως, να απευθυνθεί στον Δήμο προκαλώντας σχετική γνωμοδότησή του, γεγονός που θα επέφερε περαιτέρω καθυστέρηση της νέας ρύθμισης της νομικής κατάστασης του δεσμευμένου ακινήτου.
Προκειμένου, επομένως, να επιταχυνθεί η διαδικασία αποδέσμευσης της βεβαρυμένης ιδιοκτησίας και η εκ νέου ρύθμιση της κατάστασής της, ο Δήμος οφείλει μεν να διαβιβάσει τη σχετική αίτηση στο αρμόδιο για την άρση της απαλλοτρίωσης όργανο της Διοίκησης αφού προηγουμένως, όμως, ασκήσει τη γνωμοδοτική του αρμοδιότητα, ώστε να διαφωτίζεται η αρμόδια για την τροποποίηση του ρυμοτομικού σχεδίου διοικητική αρχή, η δε παράβαση της νόμιμης αυτής υποχρέωσης συνιστά, κατ’ άρθρο 63 Κ.Δ.Δ., παράλειψη οφειλόμενης νόμιμης ενέργειας και, κατ’ ακολουθίαν στην οικεία δίκη νομιμοποιείται παθητικώς, κατ’ άρθρο 65 του Κ.Δ.Δ., ο Δήμος και όχι το Ελληνικό Δημόσιο, εφόσον δεν έχει διαβιβασθεί προς αυτό το αίτημα του ενδιαφερομένου, συνοδευόμενο από τις αναγκαίες για την αξιολόγησή του γνωμοδοτήσεις του Δήμου. Πρέπει να ακυρωθεί η παράλειψη του καθ’ ού Δήμου να διαπιστώσει αν συντρέχουν οι προϋποθέσεις για την άρση της επίδικης απαλλοτρίωσης και, σε θετική περίπτωση, αφού προηγουμένως γνωμοδοτήσει προκειμένου να ρυθμιστεί εκ νέου το πολεοδομικό καθεστώς του επίμαχου ακινήτου, να διαβιβάσει την αίτηση της αναιρεσίβλητης – προσφεύγουσας στο αρμόδιο για την άρση της απαλλοτρίωσης όργανο.
Πρόεδρος: Χρ. Ντουχάνης
Εισηγητής: Αν. Σπανού
