Το νομοσχέδιο του ΥΠΕΝ που έχει κατατεθεί στη Βουλή προσθέτει δύο νέες περιπτώσεις υπαγωγής στα «βαριά» αυθαίρετα της Κατηγορίας 5. Από αυτές απουσιάζει μια ομάδα ιδιοκτητών που δεν έχει πλέον καμία νόμιμη διαδικασία τακτοποίησης: οι κληρονόμοι. Από την 1η Ιανουαρίου 2026 έχουν λήξει οι κατ’ εξαίρεση δυνατότητες υπαγωγής για κληρονομιές, πλειστηριασμούς, leasing και ακίνητα της ΕΤΑΔ. Έτσι, όποιος κληρονομεί σήμερα ακίνητο με αυθαιρεσίες Κατηγορίας 5 αποκτά ένα περιουσιακό στοιχείο που δεν μπορεί να τακτοποιήσει, ενώ κληρονομεί ταυτόχρονα και τις φορολογικές υποχρεώσεις του.
Το ζήτημα έφερε στο B2Green αναγνώστης που αντιμετωπίζει το πρόβλημα ο ίδιος. Ο κληρονομούμενος πέθανε το δεύτερο εξάμηνο του 2025 και το ακίνητο έχει οικοδομική άδεια με υπερβάσεις.
Τι προβλέπει σήμερα ο Κώδικας για τα αυθαίρετα Κατηγορίας 5 από κληρονομιά;
Η ρύθμιση βρίσκεται στην υποπερίπτωση εδ’ του άρθρου 383 του Κώδικα Χωροταξίας-Πολεοδομίας «Νικόλαος Ταγαράς» (ν. 5306/2026). Για ακίνητα που αποκτώνται με κληρονομική διαδοχή, η αίτηση υπαγωγής έπρεπε να υποβληθεί «εντός ενός (1) έτους» «από την προθεσμία του άρθρου 1847 του Αστικού Κώδικα (π.δ. 456/1984, Α’ 164) και μέχρι τις 31.12.2025». Η διάταξη προέρχεται από τον ν. 4759/2020, όπως αντικαταστάθηκε με τον ν. 4782/2021, και ενσωματώθηκε αυτούσια στον Κώδικα.
Η ίδια καταληκτική ημερομηνία ισχύει και για τις υπόλοιπες ειδικές περιπτώσεις:
- Πλειστηριασμοί: αίτηση εντός ενός έτους από την κατακυρωτική έκθεση, ή μέχρι τις 31.12.2025.
- Leasing: αίτηση εντός ενός έτους από την αποβολή του μισθωτή ή την απόδοση του μισθίου στον κύριο ή επικαρπωτή, και το αργότερο μέχρι τις 31.12.2025.
- ΕΤΑΔ: ίδια λογική, με όριο πάλι την 31.12.2025 .
Η γενική προθεσμία για την Κατηγορία 5 είχε ήδη λήξει στις 30 Σεπτεμβρίου 2020. Οι ειδικές περιπτώσεις ήταν η τελευταία διέξοδος, και αυτή έκλεισε μαζί με το 2025.
Πώς λειτουργεί στην πράξη η προθεσμία για τους κληρονόμους;
Η διάταξη ορίζει δύο χρονικά όρια ταυτόχρονα: ένα κινητό (ένα έτος μετά τη λήξη της προθεσμίας αποποίησης) και ένα σταθερό (31.12.2025). Ισχύει όποιο λήγει πρώτο.
Ένα παράδειγμα δείχνει τι σημαίνει αυτό. Ο κληρονομούμενος πεθαίνει τον Αύγουστο του 2025. Η τετράμηνη προθεσμία αποποίησης του άρθρου 1847 ΑΚ λήγει τον Δεκέμβριο του 2025. Με βάση το κινητό όριο, ο κληρονόμος θα είχε περιθώριο έως τον Δεκέμβριο του 2026. Το σταθερό όριο της 31.12.2025 όμως περιορίζει το διάστημα σε λίγες ημέρες, όταν μέσα σε αυτές πρέπει να έχει γίνει αποδοχή, να έχει βρεθεί μηχανικός και να έχει ετοιμαστεί φάκελος.
Για θανάτους από τον Σεπτέμβριο του 2025 και μετά, το τετράμηνο λήγει μέσα στο 2026. Η προθεσμία του ενός έτους δηλαδή ξεκινά αφού έχει ήδη κλείσει η δυνατότητα υπαγωγής. Για θανάτους μέσα στο 2026 δεν υπάρχει καμία διαδικασία.
Η πρόταση του αναγνώστη είναι η 31.12.2025 να λειτουργεί ως καταληκτική ημερομηνία θανάτου και όχι υποβολής. Με αυτόν τον τρόπο, όσοι κληρονόμησαν μέσα στο 2025 θα είχαν ολόκληρη την προθεσμία «τετράμηνο + ένα έτος». Πρόκειται για πρόταση νομοθετικής αλλαγής και όχι για ερμηνεία του ισχύοντος κειμένου.
Τι φέρνει το νομοσχέδιο του ΥΠΕΝ για την Κατηγορία 5;
Το πολυνομοσχέδιο για τη βελτίωση του σχεδιασμού της αγοράς ηλεκτρικής ενέργειας περιέχει τροποποίηση του άρθρου 383. Η τροποποίηση προσθέτει δύο νέες περιπτώσεις, τις εη΄ και εθ΄:
- εη’: καλύπτει ακίνητα που είχαν ήδη δηλωθεί με τους παλαιότερους νόμους 4014/2011 και 4178/2013 και μεταφέρονται πλέον στον ν. 4495/2017 ή στον νέο Κώδικα.
- εθ’: αφορά δημόσια σχολεία πρωτοβάθμιας και δευτεροβάθμιας εκπαίδευσης, δημοτικούς παιδικούς σταθμούς, παιδικούς σταθμούς νομικών προσώπων των δήμων, κτίρια της εταιρείας Κτιριακές Υποδομές Α.Ε., δημοτικές αθλητικές εγκαταστάσεις. Η προθεσμία υπαγωγής συνδέεται με την 1η Φεβρουαρίου 2028.
Η γενική δυνατότητα υπαγωγής νέων αυθαιρέτων Κατηγορίας 5 δεν επανέρχεται. Για τις ειδικές περιπτώσεις που έληξαν στις 31.12.2025 το νομοσχέδιο δεν προβλέπει τίποτα. Αντίθετα, για τις Κατηγορίες 1–4 η υπαγωγή επιτρέπεται μέχρι και τις 31.3.2028.
Τι σημαίνει για τον ιδιοκτήτη ένα κληρονομημένο αυθαίρετο Κατηγορίας 5;
Ο κληρονόμος έχει πληρώσει φόρο κληρονομιάς, πληρώνει ΕΝΦΙΑ και συχνά αναλαμβάνει και παλαιότερες οφειλές. Δεν μπορεί όμως να αξιοποιήσει πλήρως το ακίνητο:
- Μεταβιβάσεις εν ζωή: πώληση, γονική παροχή και δωρεά δεν είναι εφικτές. Όπως είχε καταγράψει το B2Green, χωρίς οριστική υπαγωγή το ακίνητο ουσιαστικά δεν μεταβιβάζεται, με συνέπειες σε πωλήσεις, γονικές παροχές και τραπεζικό δανεισμό (Τακτοποίηση αυθαιρέτων έως 31/3/2028: Πρόστιμα, δόσεις και τι ισχύει για την κατηγορία 5). Η μεταβίβαση αιτία θανάτου επιτρέπεται, οπότε το πρόβλημα απλώς περνά στην επόμενη γενιά.
- Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου: προϋποθέτει νόμιμη ή τακτοποιημένη κατάσταση, άρα δεν μπορεί να εκδοθεί.
- Προγράμματα ενεργειακής αναβάθμισης: τα ακίνητα Κατηγορίας 5 δεν μπορούν να μεταβιβαστούν ούτε να ενταχθούν σε προγράμματα ενεργειακής αναβάθμισης.
- Μισθώσεις και εμπορική χρήση: όπου απαιτείται βεβαίωση μηχανικού ή άδεια λειτουργίας, η αξιοποίηση περιορίζεται σημαντικά.
Ο αναγνώστης υποστηρίζει ότι το αποτέλεσμα είναι προβλέψιμο: όσοι κληρονομούν τέτοια ακίνητα θα στρέφονται όλο και περισσότερο στην αποποίηση. Αυτό συμβαίνει τη στιγμή που η νέα ρύθμιση του κληρονομικού δικαίου (ν. 5303/2026) προσπαθεί να περιορίσει το φαινόμενο των μαζικών αποποιήσεων. Θέτει επίσης δύο ακόμη ζητήματα. Το πρώτο είναι ότι η Κατηγορία 5 εξισώνει ακίνητα με οικοδομική άδεια και μεγάλες υπερβάσεις με κτίρια που δεν έχουν καθόλου άδεια. Το δεύτερο είναι η άνιση μεταχείριση σε σχέση με τις Κατηγορίες 1–4, που παίρνουν διαδοχικές παρατάσεις.
Τι λύσεις θα μπορούσαν να εξεταστούν;
Από την επιστολή του αναγνώστη και τη δημόσια συζήτηση για την Κατηγορία 5 προκύπτουν τρεις επιλογές:
- Τροπολογία στο υπό ψήφιση νομοσχέδιο, ώστε να προστεθούν οι κτήσεις αιτία θανάτου στις ειδικές περιπτώσεις μαζί με τις εη’ και εθ’.
- Αλλαγή του κριτηρίου στην εδ’, ώστε να μετρά η ημερομηνία θανάτου και όχι η ημερομηνία υποβολής. Έτσι αποκαθίσταται τουλάχιστον η θέση όσων κληρονόμησαν μέσα στο 2025.
- Μόνιμη πρόβλεψη για κληρονομιές με προθεσμία που ευθυγραμμίζεται με το 2028, όπως στις Κατηγορίες 1–4 και στα δημόσια κτίρια.
Παρόμοια πίεση για στοχευμένη ρύθμιση έρχεται και από άλλες ομάδες ιδιοκτητών, όπως στις πληγείσες περιοχές του Ρεθύμνου (Αυθαίρετα Κατηγορίας 5: Αίτημα νομοθετικής ρύθμισης για πληγείσες περιοχές). Η ΠΟΜΙΔΑ ζητά υπαγωγή αυθαιρέτων «Κατηγορίας 5» σε ειδική διαδικασία τακτοποίησης εφόσον πρόκειται για αστικές κατοικίες ή με σκοπό την αλλαγή χρήσης τους σε κύρια κατοικία.
Προκλήσεις
Το βασικό εμπόδιο είναι νομικό. Η νομολογία του ΣτΕ θέτει αυστηρά όρια στις επαναλαμβανόμενες νομιμοποιήσεις αυθαιρέτων, και κάθε νέα ρύθμιση πρέπει να κινείται μέσα σε αυτά για να μην ακυρωθεί. Το ΥΠΕΝ προτιμά στοχευμένες παρεμβάσεις αντί για μια συνολική λύση. Εκκρεμούν επίσης βασικές προϋποθέσεις, όπως το σύστημα παρακολούθησης του δομημένου περιβάλλοντος και η Ψηφιακή Τράπεζα Γης, και δεν υπάρχει σαφές χρονοδιάγραμμα για συνολική λύση. Υπέρ των κληρονόμων λειτουργεί ότι η ρύθμιση που ζητούν δεν είναι γενική επαναφορά της Κατηγορίας 5. Είναι παράταση μιας εξαίρεσης που ίσχυε ήδη και αφορά ιδιοκτήτες που δεν έχουν ευθύνη για την αυθαιρεσία. Το επιχείρημα είναι ίδιο με αυτό που στηρίζει την εθ’ για τα δημόσια κτίρια.
Η ουσία της είδησης
Από την 1η Ιανουαρίου 2026 όποιος κληρονομεί ακίνητο με αυθαιρεσίες Κατηγορίας 5 δεν έχει νόμιμη διαδικασία τακτοποίησης, και το νομοσχέδιο του ΥΠΕΝ δεν αλλάζει αυτή την κατάσταση. Το αν θα υπάρξει λύση εξαρτάται από το αν θα κατατεθεί τροπολογία πριν από την ψήφιση και από το πώς θα διατυπωθεί ώστε να αντέξει στον έλεγχο του ΣτΕ.
