Τη νομική εγκυρότητα μεταβίβασης οριζόντιας ιδιοκτησίας επιβεβαίωσε το Πολυμελές Πρωτοδικείο με απόφασή του (δημοσίευση 25 Αυγούστου 2026), απορρίπτοντας αγωγή πωλητή που ζητούσε την ακύρωση συμβολαίου λόγω μη τακτοποιημένων κατασκευών στον κοινόχρηστο χώρο της οικοδομής.
Η υπόθεση αφορούσε πώληση υπογείου κατοικίας σε διώροφη οικοδομή (έκτασης οικοπέδου 524,38 τ.μ.). Το προσύμφωνο είχε υπογραφεί τον Νοέμβριο του 2022 έναντι 160.000 ευρώ, με προκαταβολή 100.000 ευρώ και εξόφληση του υπολοίπου μέσω τραπεζικού δανείου τον Μάιο του 2023. Το οριστικό συμβόλαιο υπεγράφη τον Φεβρουάριο του 2023. Δύο χρόνια αργότερα, ο εργολάβος-πωλητής προσέφυγε στη δικαιοσύνη υποστηρίζοντας ότι το συμβόλαιο ήταν άκυρο, καθώς στον κοινόχρηστο ακάλυπτο υπήρχαν δύο ανεγερθέντα από τον ίδιο προστατευτικά υπόστεγα στάθμευσης (προ του 2010), τα οποία δεν είχαν υπαχθεί στις διατάξεις περί τακτοποίησης αυθαιρέτων.
Πού βασίστηκε η απόφαση του δικαστηρίου και τι προβλέπει ο ν. 4495/2017;
Το δικαστήριο απέρριψε τους ισχυρισμούς περί ακυρότητας της δικαιοπραξίας, στηριζόμενο σε τρεις βασικούς άξονες του πολεοδομικού και αστικού δικαίου:
- Φύση των κατασκευών: Τα δύο υπόστεγα δεν συνιστούν αυτοτελείς διηρημένες ιδιοκτησίες ούτε φέρουν εμπράγματο δικαίωμα. Κατά συνέπεια, δεν εμπίπτουν στις απαγορευτικές διατάξεις μεταβίβασης του άρθρου 82 του ν. 4495/2017.
- Εξαίρεση κοινόχρηστων χώρων: Η μεταβιβασθείσα οριζόντια ιδιοκτησία ήταν πολεοδομικά καθαρή. Σύμφωνα με το άρθρο 83 του ν. 4495/2017 και τη σχετική εγκύκλιο του Υπουργείου Περιβάλλοντος (2019), η βεβαίωση μηχανικού και η υπεύθυνη δήλωση ιδιοκτήτη αφορούν αποκλειστικά την αυτοτελή ιδιοκτησία και όχι τους κοινόχρηστους χώρους του ακινήτου.
- Απουσία διοικητικής πράξης (Έκθεση Αυτοψίας): Υιοθετώντας τη νομολογία του Αρείου Πάγου (2023), το δικαστήριο έκρινε ότι οι έννομες συνέπειες της ακυρότητας δεν επέρχονται αυτοδικαίως χωρίς να έχει προηγηθεί διαπιστωτική διοικητική πράξη (έκθεση αυτοψίας από ελεγκτές δόμησης) που να χαρακτηρίζει τις κατασκευές αυθαίρετες.- Advertisement –Ενδιαφέρομαι για ΘερμομόνωσηΕνδιαφέρομαι για Θερμομόνωση
Παράλληλα, το δικαστήριο απορρόφησε τις παρεπόμενες αιτήσεις (πρόσθετη παρέμβαση δανείστριας τράπεζας) και επέβαλε τα δικαστικά έξοδα ύψους 3.000 ευρώ σε βάρος του ενάγοντος.
Προκλήσεις
Η συγκεκριμένη δικαστική εξέλιξη αναδεικνύει τις λειτουργικές δυσκολίες που εξακολουθούν να διέπουν τις μεταβιβάσεις ακινήτων στην ελληνική αγορά:
- Ασφάλεια συναλλαγών & καταχρηστικές προσφυγές: Η αξιοποίηση πολεοδομικών παρατυπιών από πωλητές για την εκ των υστέρων ακύρωση μεταβιβάσεων δημιουργεί αβεβαιότητα στις επενδύσεις ακινήτων.
- Ερμηνευτικά κενά στη βεβαίωση μηχανικού: Η διάκριση μεταξύ ευθύνης οριζόντιας ιδιοκτησίας και κοινόχρηστων χώρων απαιτεί απόλυτη εξειδίκευση κατά τον τεχνικό έλεγχο, προκειμένου να αποφεύγονται εμπλοκές στη σύνταξη των μεταβιβαστικών συμβολαίων.
- Καθυστερήσεις στον διοικητικό έλεγχο: Η εξάρτηση της ακυρότητας από την προηγούμενη έκδοση έκθεσης αυτοψίας αναδεικνύει την υποστελέχωση των πολεοδομικών υπηρεσιών, οι οποίες σπάνια προβαίνουν σε ελέγχους κοινόχρηστων χώρων χωρίς προηγούμενη καταγγελία.
Η ουσία της είδησης
Το Πολυμελές Πρωτοδικείο έκρινε έγκυρη μεταβίβαση ακινήτου, αποφαινόμενο ότι μη τακτοποιημένες κατασκευές σε κοινόχρηστο χώρο δεν ακυρώνουν τη μεταβίβαση αυτόνομης οριζόντιας ιδιοκτησίας. Η απόφαση επιβεβαιώνει ότι απαιτείται διοικητική έκθεση αυτοψίας για να παράγει έννομες συνέπειες μια πολεοδομική παράβαση.
