Το νέο πλαίσιο για τη στεγαστική αρωγή μετά από φυσικές καταστροφές προβλέπει ειδικές λύσεις για κληρονόμους χωρίς αποδοχή κληρονομίας, κυριότητα από χρησικτησία και εξ αδιαιρέτου ακίνητα, επιτρέποντας ακόμη και σε έναν μόνο συγκύριο να λάβει, υπό προϋποθέσεις, το 100% της ενίσχυσης για την αποκατάσταση του κτιρίου.
Τι συμβαίνει όταν ένα ακίνητο καταστρέφεται από πυρκαγιά, σεισμό ή πλημμύρα, αλλά ο ιδιοκτήτης του έχει αποβιώσει και οι κληρονόμοι δεν έχουν ακόμη προχωρήσει σε αποδοχή κληρονομίας; Τι γίνεται όταν η κυριότητα δεν στηρίζεται σε μεταγεγραμμένο τίτλο, αλλά σε χρησικτησία; Και ποιος μπορεί να κινήσει τη διαδικασία αποκατάστασης όταν ένα πληγέν σπίτι ανήκει εξ αδιαιρέτου σε περισσότερα πρόσωπα, τα οποία δεν ενεργούν από κοινού;
Σε αυτά τα ιδιοκτησιακά προβλήματα επιχειρεί να δώσει συγκεκριμένες απαντήσεις το νέο σχέδιο νόμου του Υπουργείου Κλιματικής Κρίσης και Πολιτικής Προστασίας για τη στεγαστική αρωγή μετά από φυσικές καταστροφές. Το νομοσχέδιο διαμορφώνει νέο ενιαίο πλαίσιο για τον καθορισμό των δικαιούχων, τη διαδικασία χορήγησης της αρωγής και τις εναλλακτικές μορφές αποκατάστασης των πληγέντων ακινήτων.
Ιδιαίτερο νομικό ενδιαφέρον παρουσιάζει το άρθρο 6 του νομοσχεδίου, καθώς δεν περιορίζει τους δικαιούχους στον ιδιοκτήτη που εμφανίζεται με έναν καταχωρισμένο τίτλο κυριότητας. Αντίθετα, αντιμετωπίζει ρητά περιπτώσεις κληρονομικής διαδοχής χωρίς προηγούμενη αποδοχή, κυριότητας που στηρίζεται σε τακτική ή έκτακτη χρησικτησία, αλλά και εξ αδιαιρέτου συγκυριότητας.
Κληρονόμος χωρίς αποδοχή κληρονομίας: Δεν χάνεται η δυνατότητα αρωγής
Η πρώτη περίπτωση αφορά ένα συνηθισμένο πρόβλημα της κληρονομικής διαδοχής. Ο κύριος ενός ακινήτου έχει αποβιώσει, το ακίνητο πλήττεται από φυσική καταστροφή, αλλά μέχρι εκείνη τη στιγμή δεν έχει καταρτιστεί πράξη αποδοχής κληρονομίας.
Το σχέδιο νόμου προβλέπει ρητά ότι στην περίπτωση αυτή μπορούν να καταστούν δικαιούχοι στεγαστικής αρωγής όσοι αποδεικνύουν το κληρονομικό τους δικαίωμα, ακόμη και εάν μέχρι την επέλευση της φυσικής καταστροφής δεν είχε καταρτιστεί πράξη αποδοχής κληρονομίας.
Η ρύθμιση έχει πρακτικό αντίκρισμα, καθώς η έλλειψη προηγούμενης συμβολαιογραφικής αποδοχής δεν λειτουργεί από μόνη της ως φραγμός για τη διαδικασία της αρωγής. Το βάρος μεταφέρεται στην απόδειξη του κληρονομικού δικαιώματος.
Το νομοσχέδιο προχωρά, όμως, ένα βήμα περισσότερο και ρυθμίζει ακόμη δυσκολότερη περίπτωση, εκείνη κατά την οποία δεν προκύπτει από τίτλους κτήσης ούτε το δικαίωμα κυριότητας του ίδιου του κληρονομουμένου επί του πληγέντος ακινήτου.
Τότε, για τη θεμελίωση του δικαιώματος στεγαστικής αρωγής, ο κληρονόμος πρέπει να προσκομίσει τα έγγραφα που απαιτούνται για τον καθορισμό δικαιούχου με τις προϋποθέσεις της τακτικής ή της έκτακτης χρησικτησίας.
Η χρησικτησία μπαίνει αυτοτελώς στο σύστημα της στεγαστικής αρωγής
Στις κατηγορίες των δικαιούχων περιλαμβάνονται αυτοτελώς όσοι επικαλούνται κυριότητα με τις προϋποθέσεις της τακτικής ή της έκτακτης χρησικτησίας και αποδεικνύουν το σχετικό δικαίωμα επί του πληγέντος κτιρίου. Παράλληλα, το νομοσχέδιο περιλαμβάνει φυσικά πρόσωπα που έχουν λάβει προσωρινά παραχωρητήρια πληγέντων κτιρίων σύμφωνα με το άρθρο 6Δ του ν. 4797/2021, καθώς και όσους διαθέτουν εμπράγματο δικαίωμα επιφανείας.
Η αφετηρία του νομοσχεδίου παραμένει βεβαίως η τυπικά αποδεδειγμένη κυριότητα. Πρώτη κατηγορία δικαιούχων είναι οι κύριοι κατά πλήρη ή ψιλή κυριότητα και κατά ποσοστό 100% του πληγέντος κτιρίου, βάσει νόμιμου τίτλου που έχει καταχωριστεί στο αρμόδιο κτηματολογικό γραφείο ή έχει νομίμως μεταγραφεί στο υποθηκοφυλακείο. Δίπλα, όμως, σε αυτή την κλασική περίπτωση προστίθενται οι ειδικότερες κατηγορίες που επιτρέπουν την αντιμετώπιση ακινήτων με πιο σύνθετο ιδιοκτησιακό ιστορικό.
Ένας συγκύριος μπορεί να λάβει το 100% της αρωγής
Η συγκυριότητα μπορεί εύκολα να μετατραπεί σε εμπόδιο στην αποκατάσταση ενός κτιρίου. Ένα πατρικό, για παράδειγμα, μπορεί να ανήκει σε τέσσερα αδέλφια ή σε περισσότερους κληρονόμους, με διαφορετικά ποσοστά, ενώ κάποιοι μπορεί να μην ενδιαφέρονται να συμμετάσχουν στη διαδικασία ή να παραμένουν αδρανείς.
Το νομοσχέδιο αντιμετωπίζει αυτή την κατάσταση με μια ιδιαίτερα πρακτική ρύθμιση. Σε περίπτωση συγκυριότητας επί του πληγέντος κτιρίου, συγκύριος που διαθέτει οποιοδήποτε ποσοστό εξ αδιαιρέτου μπορεί να καθοριστεί δικαιούχος για το 100% της στεγαστικής αρωγής, εφόσον οι υπόλοιποι συγκύριοι δεν υποβάλουν τη σχετική αίτηση μέσα στην προβλεπόμενη προθεσμία.
Η δυνατότητα αυτή, ωστόσο, δεν ισοδυναμεί με ελεύθερη διάθεση ολόκληρου του ποσού από τον συγκύριο ούτε μεταβάλλει την ιδιοκτησιακή σχέση. Ο νόμος συνδέει τη χορήγηση του 100% με συγκεκριμένο σκοπό: ο δικαιούχος μπορεί να χρησιμοποιήσει την αρωγή αποκλειστικά για να επισκευάσει ή να ανακατασκευάσει το πληγέν κτίριο μέσα στο ίδιο γεωτεμάχιο.
Με λίγα λόγια, το κριτήριο είναι η αποκατάσταση του κοινού πράγματος. Η αδράνεια ενός ή περισσότερων συγκυρίων δεν πρέπει να οδηγεί σε αδυναμία επισκευής ή ανακατασκευής ολόκληρου του κτιρίου.
Παράλληλα, όμως, διατηρείται η σύνδεση της αρωγής με τα ποσοστά συγκυριότητας για τις λοιπές περιπτώσεις. Προβλέπει ότι το ποσοστό εξ αδιαιρέτου επί πληγέντος κτιρίου λογίζεται ότι αντιστοιχεί σε διαιρετή επιφάνεια ανάλογη προς το ποσοστό συγκυριότητας μεταξύ των συνδικαιούχων.
Από την επισκευή στην αγορά άλλου ακινήτου
Το νέο σύστημα δεν αντιμετωπίζει τη στεγαστική αρωγή αποκλειστικά ως χρηματοδότηση για να ξαναχτιστεί το ίδιο ακίνητο στο ίδιο σημείο.
Στον ορισμό που περιλαμβάνει το ίδιο το νομοσχέδιο, η στεγαστική αρωγή περιγράφεται ως οικονομική ενίσχυση του κράτους με κύριο σκοπό την ανακατασκευή ή επισκευή του πληγέντος κτιρίου, αλλά μπορεί επίσης να κατευθυνθεί στην ανέγερση νέου κτιρίου σε άλλη θέση, στην αποπεράτωση ημιτελούς κτιρίου σε άλλη θέση ή στην αγορά κτιρίου προς αυτοστέγαση.
Η αυτοστέγαση έχει μάλιστα αυτοτελή έννοια στο σχέδιο νόμου. Πρόκειται για τη στεγαστική αρωγή που καταβάλλεται αντί της ενίσχυσης για ανακατασκευή ή επισκευή, προκειμένου ο δικαιούχος να αγοράσει έτοιμο προς χρήση ακίνητο, όπως κατοικία ή επαγγελματικό χώρο. Αντίστοιχα προβλέπεται αρωγή για την αποπεράτωση ημιτελούς ακινήτου.
Ποιοι μένουν εκτός στεγαστικής αρωγής
Παρά τη διεύρυνση των περιπτώσεων στις οποίες μπορεί να καθοριστεί δικαιούχος, το νομοσχέδιο προβλέπει και σαφείς αποκλεισμούς.
Δεν χορηγείται στεγαστική αρωγή για κτίρια τα οποία έχουν χαρακτηριστεί από τα αρμόδια όργανα ως εγκαταλελειμμένα, ερειπωμένα ή πρόχειρες κατασκευές. Εκτός του συστήματος τίθενται επίσης οι κατοικίες μεγάλης αξίας κατά το άρθρο 5Α του ν. 4797/2021, καθώς και οι κτιριακές εγκαταστάσεις επιχειρήσεων που υπάγονται στην υποχρεωτική ασφάλιση αλλά δεν έχουν ασφαλιστεί σύμφωνα με το άρθρο 5 του ν. 5116/2024.
Για τις επιχειρήσεις που είναι ασφαλισμένες, το σχέδιο ακολουθεί διαφορετική λογική. Στις ιδιόκτητες κτιριακές εγκαταστάσεις που καλύπτονταν από ενεργή ασφαλιστική σύμβαση κατά την ημερομηνία της φυσικής καταστροφής, η κρατική αρωγή αφορά το ποσό της ζημίας που δεν καλύπτεται από την ασφαλιστική εταιρεία. Για τον σκοπό αυτό απαιτείται βεβαίωση της ασφαλιστικής εταιρείας ότι έχει ολοκληρωθεί ο προσδιορισμός της ασφαλιστικής αποζημίωσης.
