Η έναρξη της 60ήμερης προθεσμίας για την προσβολή μιας οικοδομικής άδειας από τρίτους δεν εκκινεί αυτόματα με την έκδοσή της. Απαιτείται πραγματική γνώση του περιεχομένου της. Αυτό επιβεβαιώνει η απόφαση 989/2026 του Ε’ Τμήματος του Συμβουλίου της Επικράτειας (ΣτΕ). Το ανώτατο ακυρωτικό δικαστήριο απέρριψε έφεση που στρεφόταν κατά απόφασης Διοικητικού Εφετείου, η οποία είχε ακυρώσει άδεια ανέγερσης σε εκτός σχεδίου ακίνητο. Η εξέλιξη αυτή περιορίζει τα δικονομικά περιθώρια των αναθεωρήσεων και θωρακίζει τις αποφάσεις των εφετείων ως προς την εκτίμηση των πραγματικών περιστατικών.
Πώς επηρεάζει η απόφαση του ΣτΕ τις οικοδομικές άδειες εκτός σχεδίου;
Η συγκεκριμένη υπόθεση αφορούσε οικόπεδο εκτός σχεδίου πόλεως, το οποίο δεν διέθετε πρόσωπο σε νομίμως υφιστάμενη κοινόχρηστη οδό. Το Διοικητικό Εφετείο είχε ακυρώσει την οικοδομική άδεια, εφαρμόζοντας τον θεμελιώδη πολεοδομικό κανόνα που απαγορεύει τη δόμηση σε εκτός σχεδίου εκτάσεις χωρίς πρόσβαση σε αναγνωρισμένο κοινόχρηστο χώρο.
Η έφεση που ασκήθηκε στο ΣτΕ προσέβαλε αποκλειστικά την κρίση του εφετείου σχετικά με το αν η αρχική αίτηση ακύρωσης είχε κατατεθεί εμπρόθεσμα. Το ΣτΕ ξεκαθάρισε ότι η διαπίστωση των γεγονότων που δημιουργούν το τεκμήριο γνώσης για έναν θιγόμενο πολίτη αποτελεί αντικείμενο αξιολόγησης των στοιχείων του φακέλου από το δικαστήριο της ουσίας. Δεν συνιστά νομικό ζήτημα ερμηνείας του άρθρου 46 παρ. 1 του π.δ. 18/1989. Κατά συνέπεια, με βάση το άρθρο 12 παρ. 2 του ν. 3900/2010, ο λόγος έφεσης απορρίφθηκε ως απαράδεκτος.
Πότε εκκινεί η προθεσμία για την αίτηση ακυρώσεως κατά οικοδομικής άδειας;
Για να ξεκινήσει να μετρά ο χρόνος των 60 ημερών για έναν γείτονα ή θιγόμενο τρίτο, δεν αρκεί η απλή πληροφορία ότι εκδόθηκε μια άδεια. Ο ενδιαφερόμενος πρέπει να λάβει γνώση των βασικών χαρακτηριστικών του υπό ανέγερση κτηρίου, της χρήσης του, αλλά και των συγκεκριμένων πολεοδομικών πλημμελειών που θεμελιώνουν το έννομο συμφέρον του.
Τα δικαστήρια για να προσδιορίσουν αυτό το χρονικό σημείο συνεκτιμούν:
- Το διάστημα που μεσολάβησε από την έκδοση της διοικητικής πράξης.
- Την ημερομηνία έναρξης των εκσκαφών ή των οικοδομικών εργασιών.
- Την τοποθέτηση της προβλεπόμενης εργοταξιακής πινακίδας στο ακίνητο.
- Προγενέστερες έγγραφες καταγγελίες ή οχλήσεις του θιγόμενου προς τις αρμόδιες Υπηρεσίες Δόμησης (ΥΔΟΜ).
Στη συγκεκριμένη περίπτωση, το Διοικητικό Εφετείο είχε βασίσει την κρίση του περί εμπροθέσμου της προσφυγής ακριβώς σε αυτές τις παραμέτρους, ευθυγραμμιζόμενο με την πάγια νομολογία.
Προκλήσεις για την κατασκευαστική αγορά και τον τεχνικό κόσμο
Η εφαρμογή αυτής της δικαστικής προσέγγισης δημιουργεί σημαντικές δυσκολίες στην πράξη, αυξάνοντας το επενδυτικό ρίσκο για μηχανικούς και ιδιοκτήτες:
- Ασάφεια στο νομικό καθεστώς των οδών: Ο προσδιορισμός του ποιος δρόμος θεωρείται “νομίμως υφιστάμενος κοινόχρηστος χώρος” στα εκτός σχεδίου γεωτεμάχια παραμένει ένα από τα μεγαλύτερα νομοθετικά κενά στην Ελλάδα. Η έλλειψη ολοκληρωμένου οδικού δικτύου ανάγκασε και αναγκάζει τους μηχανικούς σε εκτεταμένες έρευνες τίτλων και αποφάσεων, χωρίς απόλυτη νομική εξασφάλιση.
- Παράταση της επενδυτικής αβεβαιότητας: Καθώς το τεκμήριο γνώσης μετατοπίζεται ανάλογα με τις συνθήκες (π.χ. πότε τοποθετήθηκε η πινακίδα ή πότε ξεκίνησαν τα μπετά), μια οικοδομική άδεια μπορεί να προσβληθεί δικαστικά πολλούς μήνες ή και έτη μετά την έκδοσή της. Αυτό σημαίνει ότι μια επένδυση κινδυνεύει με παύση εργασιών ακόμη και κατά τη διάρκεια της κατασκευής.
- Κόστος και καθυστερήσεις: Η ανάγκη για λεπτομερή τεχνικό έλεγχο της νομιμότητας των προσβάσεων αυξάνει το κόστος των προπαρασκευαστικών μελετών. Παράλληλα, η πιθανότητα δικαστικών εμπλοκών αποθαρρύνει την χρηματοδότηση έργων σε εκτός σχεδίου περιοχές.
Η απόφαση 989/2026 στενεύει τα περιθώρια ανατροπής των ακυρωτικών αποφάσεων των Εφετείων από το ΣτΕ, καθιστώντας σαφές ότι η τήρηση των πολεοδομικών κανόνων εκτός σχεδίου δόμησης και ο ακριβής χρόνος γνώσης των τρίτων αποτελούν τα κρισιμότερα στοιχεία για τη βιωσιμότητα κάθε κατασκευαστικού έργου.
Η ουσία της είδησης:
Το Συμβούλιο της Επικράτειας απέρριψε έφεση κατά απόφασης που ακύρωσε οικοδομική άδεια σε εκτός σχεδίου ακίνητο λόγω έλλειψης προσώπου σε κοινόχρηστη οδό. Η απόφαση ξεκαθαρίζει ότι η έναρξη της προθεσμίας προσφυγής εξαρτάται από την πραγματική γνώση των στοιχείων του κτηρίου από τον θιγόμενο, κρίση η οποία εναπόκειται αποκλειστικά στα δικαστήρια ουσίας.
Η περίληψη της απόφασης:
ΣτΕ 989/2026
(Απαράδεκτος ο λόγος έφεσης περί εμπρόθεσμης αίτησης ακυρώσεως κατά οικοδομικής άδειας)
Περίληψη (από Νόμος + Φύση)
Όπως κρίνεται παγίως, για την έναρξη της εξηκονθήμερης προθεσμίας για την άσκηση αίτησης ακυρώσεως κατά άδειας ανέγερσης οικοδομής, απαιτείται γνώση όχι μόνο της έκδοσης, αλλά και του περιεχομένου της άδειας ως προς τα βασικά στοιχεία και χαρακτηριστικά του κτηρίου και της χρήσης του, η γνώση δε αυτή συναρτάται και με τις πλημμέλειες που αποδίδονται στην προσβαλλόμενη πράξη και το έννομο συμφέρον, επί του οποίου θεμελιώνεται η άσκηση του ενδίκου βοηθήματος. Προκειμένου να εκφέρουν τη σχετική κρίση, τα δικαστήρια εκτιμούν τα στοιχεία του φακέλου, λαμβάνουν δε υπόψη και το χρονικό διάστημα που παρήλθε από την έκδοση της πράξης ή την έναρξη των οικοδομικών εργασιών, σε συνδυασμό προς το εύλογο ενδιαφέρον του ασκούντος την αίτηση ακυρώσεως να λάβει πληροφορίες για την έκδοση της οικοδομικής άδειας και το περιεχόμενό της.
Το δικάσαν Διοικητικό Εφετείο ακύρωσε τις προσβληθείσες ενώπιόν του πράξεις για τον λόγο ότι, σύμφωνα με βασικό πολεοδομικό κανόνα, τα εκτός σχεδίου ακίνητα μπορούν να δομηθούν μόνον εφόσον διαθέτουν πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο (οδό) νομίμως υφιστάμενο και ότι, εφόσον το επίδικο ακίνητο δεν πληρούσε την προϋπόθεση αυτή, η εκδοθείσα οικοδομική άδεια ήταν μη νόμιμη.
Με τον μοναδικό λόγο έφεσης, πλήσσεται η κρίση περί εμπροθέσμου της άσκησης της αίτησης ακυρώσεως εκ μέρους του δικάσαντος δικαστηρίου. Όπως παγίως γίνεται δεκτό, η κρίση σχετικά με την εκπρόθεσμη άσκηση αιτήσεως ακυρώσεως, ειδικότερα δε η κρίση περί των δεδομένων που οδήγησαν στον σχηματισμό ή μη τεκμηρίου γνώσης της προσβαλλόμενης πράξης από τον αιτούντα την ακύρωση, ανάγεται στην εκτίμηση των πραγματικών περιστατικών της συγκεκριμένης υπόθεσης εκ μέρους του δικάσαντος δικαστηρίου και στην υπαγωγή των περιστατικών αυτών στον εφαρμοσθέντα κανόνα δικαίου, ήτοι στο άρθρο 46 παρ. 1 του π.δ. 18/1989, και όχι σε νομικό ζήτημα κατά την έννοια του άρθρου 12 παρ. 2 του ν. 3900/2010, δηλαδή σε ζήτημα ερμηνείας του κρίσιμου κανόνα δικαίου. Εξάλλου, η ερμηνεία του άρθρου 46 παρ. 1 του π.δ. 18/1989 που έκανε εν προκειμένω το δικάσαν εφετείο, δεν είναι αντίθετη προς τη μνημονευόμενη στο δικόγραφο πάγια νομολογία του Συμβουλίου της Επικράτειας, δεδομένου ότι, από την εκκαλουμένη απόφαση προκύπτει ότι για την κρίση περί εμπροθέσμου της αίτησης ακυρώσεως το δικάσαν εφετείο σε συμφωνία με τη νομολογία αυτή συνεκτίμησε τις καταγγελίες της εφεσίβλητης, την έναρξη των οικοδομικών εργασιών και την τοποθέτηση πινακίδας στο επίμαχο ακίνητο. Ως εκ τούτου, ο προβαλλόμενος ισχυρισμός κατά το άρθρο 12 παρ. 2 του ν. 3900/2010 είναι αβάσιμος και ο μοναδικός λόγος έφεσης είναι απορριπτέος ως απαράδεκτος.
Πρόεδρος: Π. Καρλή
Εισηγητής: Αν. Σπανού
