Της ΓΡΑΜΜΑΤΗΣ ΜΠΑΚΛΑΤΣΗ,
τοπογράφου – πολεοδόμου μηχανικού,
Η ζωή σε μια πολυκατοικία σημαίνει ότι κάθε ιδιοκτήτης έχει το διαμέρισμά του, αλλά ταυτόχρονα συμμετέχει και στα κοινά μέρη του κτιρίου. Τα μέρη αυτά δεν μπορεί να τα χρησιμοποιεί ή να τα αλλάζει ο καθένας όπως θέλει, επειδή ανήκουν ή εξυπηρετούν όλους τους συνιδιοκτήτες.
Πολλές φορές ένας ιδιοκτήτης πιστεύει ότι «αφού είναι μπροστά στο διαμέρισμά μου» ή «αφού το χρησιμοποιώ μόνο εγώ», μπορεί να κάνει ό,τι θέλει. Αυτό όμως δεν είναι πάντα σωστό. Οι όψεις, η ταράτσα, η στέγη, ο ακάλυπτος, οι κοινόχρηστοι διάδρομοι, η πιλοτή, το κλιμακοστάσιο και ο φέρων οργανισμός του κτιρίου είναι σημεία που χρειάζονται ιδιαίτερη προσοχή.
Πριν γίνει οποιαδήποτε επέμβαση, καλό είναι ο ιδιοκτήτης να συμβουλεύεται μηχανικό και να ελέγχει αν χρειάζεται άδεια, συναίνεση συνιδιοκτητών ή έλεγχος του κανονισμού της πολυκατοικίας.
Μπορώ να κάνω ό,τι θέλω στο διαμέρισμά μου;
Μέσα στο διαμέρισμά υπάρχει ελευθερία, αλλά όχι απόλυτη. Αν η εργασία επηρεάζει κοινόχρηστα μέρη, π.χ. την όψη του κτιρίου, τον φέροντα οργανισμό, τα μπαλκόνια, τις εγκαταστάσεις ή τα δικαιώματα των άλλων ιδιοκτητών, τότε χρειάζεται προσοχή.
Για παράδειγμα, άλλο είναι να βάψει ένας ιδιοκτήτης διαμερίσματος έναν εσωτερικό τοίχο και άλλο να γκρεμίσει τοίχο, να αλλάξει παράθυρα, να κλείσει μπαλκόνι ή να ανοίξει νέα πόρτα.
Πριν κάνω μια εργασία στο ακίνητό μου, τι πρέπει να ελέγξω;
Πριν ξεκινήσουν εργασίες, καλό είναι να ρωτήσετε μηχανικό για τα εξής:
- αν η εργασία χρειάζεται άδεια ή Έγκριση Εργασιών Μικρής Κλίμακας,
- αν επηρεάζει κοινόχρηστο ή κοινόκτητο τμήμα,
- αν αλλάζει η όψη της πολυκατοικίας,
- αν χρειάζεται συναίνεση συνιδιοκτητών,
- αν επιτρέπεται από τον κανονισμό της πολυκατοικίας,
- αν υπάρχει αυθαιρεσία που πρέπει να ελεγχθεί,
- αν η εργασία μπορεί να δημιουργήσει πρόβλημα σε μελλοντική μεταβίβαση.
Μπορώ να αλλάξω τα κουφώματα του διαμερίσματός μου;
Μπορείτε να τα αντικαταστήσετε, αλλά πρέπει να προσέξετε αν αλλάζει η εξωτερική εικόνα της πολυκατοικίας. Αν τα νέα κουφώματα έχουν ίδιο χρώμα, ίδια μορφή και ίδιες διαστάσεις, συνήθως το θέμα είναι πιο απλό.
Αν όμως αλλάζει το χρώμα, το σχέδιο, το υλικό, οι διαστάσεις ή η μορφή της όψης, τότε μπορεί να χρειάζεται συναίνεση των συνιδιοκτητών ή έλεγχος του κανονισμού της πολυκατοικίας.
Μπορώ να αλλάξω το χρώμα στην πρόσοψη του διαμερίσματός μου;
Όχι χωρίς προηγούμενο έλεγχο. Η πρόσοψη είναι μέρος της συνολικής όψης της πολυκατοικίας. Αν ο καθένας βάφει διαφορετικά το δικό του τμήμα, αλλοιώνεται η ενιαία εικόνα του κτιρίου.
Πριν γίνει τέτοια εργασία, πρέπει να ελεγχθεί ο κανονισμός της πολυκατοικίας, να υπάρχει συνεννόηση με τους συνιδιοκτήτες και να ρωτηθεί μηχανικός για το αν απαιτείται κάποια άδεια ή έγκριση.
Τι ισχύει για τις τέντες;
Οι τέντες είναι συχνή εργασία, αλλά και αυτές επηρεάζουν την όψη του κτιρίου. Σε πολλές πολυκατοικίες υπάρχει κανονισμός ή απόφαση που προβλέπει συγκεκριμένο χρώμα και τύπο τέντας.
Αν τοποθετηθούν διαφορετικές τέντες από τις υπόλοιπες, μπορεί να δημιουργηθεί πρόβλημα με τους συνιδιοκτήτες ή με την αισθητική ενότητα του κτιρίου. Πριν από την τοποθέτηση, καλό είναι να ελέγχεται τι προβλέπει ο κανονισμός της πολυκατοικίας.
Μπορώ να κλείσω το μπαλκόνι με τζαμαρία ή αλουμίνια;
Το κλείσιμο μπαλκονιού είναι σοβαρή επέμβαση και συνήθως δημιουργεί πολεοδομικό και ιδιοκτησιακό ζήτημα. Δεν αρκεί ότι το μπαλκόνι βρίσκεται μπροστά στο δικό σας διαμέρισμα.
Το μπαλκόνι συνδέεται με την όψη και τον φέροντα οργανισμό του κτιρίου. Αν κλείσει αυθαίρετα, μπορεί να υπάρξει πρόβλημα σε έλεγχο, σε καταγγελία ή σε μελλοντική πώληση του διαμερίσματος.
Πριν γίνει τέτοια εργασία, πρέπει οπωσδήποτε να συμβουλευτείτε μηχανικό.
Μπορώ να βάλω πέργκολα ή στέγαστρο στο μπαλκόνι;
Πολύ συχνά χρειάζεται έλεγχος από μηχανικό. Ακόμη και αν η κατασκευή φαίνεται «ελαφριά», μπορεί να επηρεάζει την όψη, τη στατικότητα, τα κοινόχρηστα μέρη ή τα δικαιώματα άλλων ιδιοκτητών.
Επίσης, άλλο είναι μια κινητή τέντα και άλλο μια μόνιμη κατασκευή. Για πέργκολες, στέγαστρα, μεταλλικές ή ξύλινες κατασκευές, ο ασφαλής δρόμος είναι πάντα ο προηγούμενος έλεγχος.
Η ταράτσα της πολυκατοικίας είναι κοινόχρηστη;
Η ταράτσα ή το δώμα είναι συνήθως κοινόκτητο και κοινόχρηστο μέρος του κτιρίου. Αυτό σημαίνει ότι δεν μπορεί ένας ιδιοκτήτης να την καταλάβει ή να χτίσει επάνω της επειδή απλώς έχει πρόσβαση.
Αν υπάρχει αποκλειστική χρήση σε κάποιον ιδιοκτήτη, αυτό πρέπει να φαίνεται καθαρά στη σύσταση της πολυκατοικίας. Ακόμη όμως και τότε, η αποκλειστική χρήση δεν σημαίνει ότι μπορεί να κάνει οποιαδήποτε κατασκευή θέλει.
Έχω αποκλειστική χρήση ταράτσας. Μπορώ να χτίσω;
Όχι απαραίτητα. Η αποκλειστική χρήση δεν είναι το ίδιο με την κυριότητα. Σημαίνει ότι έχετε δικαίωμα να χρησιμοποιείτε τον χώρο, όχι ότι μπορείτε να τον δομήσετε ή να τον αλλάξετε χωρίς περιορισμούς.
Για οποιαδήποτε κατασκευή στην ταράτσα χρειάζεται έλεγχος από μηχανικό, έλεγχος της σύστασης, του κανονισμού, των πολεοδομικών όρων και πιθανόν συναίνεση των συνιδιοκτητών.
Θέλω να τοποθετήσω ηλιακό θερμοσίφωνα. Χρειάζεται να ρωτήσω τους άλλους;
Συνήθως οι ηλιακοί θερμοσίφωνες τοποθετούνται στην ταράτσα, αλλά η ταράτσα είναι κοινός χώρος. Γι’ αυτό πρέπει να υπάρχει συνεννόηση για τη θέση, τη διέλευση σωληνώσεων, την ασφάλεια, την πρόσβαση και την αποφυγή ενόχλησης των άλλων.
Αν η τοποθέτηση προκαλεί φθορές στη μόνωση, εμποδίζει την πρόσβαση, καταλαμβάνει υπερβολικό χώρο ή δεν ακολουθεί τον κανονισμό, μπορεί να δημιουργηθεί πρόβλημα.
Μπορώ να βάλω φωτοβολταϊκά στην ταράτσα;
Χρειάζεται προηγούμενος έλεγχος. Τα φωτοβολταϊκά καταλαμβάνουν χώρο, έχουν βάρος, απαιτούν στήριξη, καλωδιώσεις και πρόσβαση. Αν τοποθετηθούν σε κοινόκτητο δώμα, πρέπει να εξεταστεί αν απαιτείται συναίνεση, αν επηρεάζονται οι άλλοι ιδιοκτήτες και αν υπάρχει διαθέσιμος χώρος για όλους.
Δεν είναι σωστό να καταλαμβάνει ένας ιδιοκτήτης όλη την ταράτσα επειδή κινήθηκε πρώτος.
Τι ισχύει για τον ακάλυπτο;
Ο ακάλυπτος είναι συνήθως κοινόχρηστος ή κοινόκτητος χώρος, εκτός αν υπάρχει ειδική πρόβλεψη αποκλειστικής χρήσης. Δεν μπορεί να κλείνεται, να χτίζεται ή να χρησιμοποιείται αυθαίρετα από έναν ιδιοκτήτη.
Αν κάποιος τοποθετήσει αποθήκη, στέγαστρο, τραπεζοκαθίσματα, θέση στάθμευσης, κάγκελα ή άλλη κατασκευή στον ακάλυπτο, πρέπει να ελεγχθεί αν αυτό επιτρέπεται.
Μπορώ να παρκάρω στον ακάλυπτο ή στην πιλοτή;
Μόνο αν προβλέπεται νόμιμα. Οι θέσεις στάθμευσης πρέπει να φαίνονται στα σχέδια, στη σύσταση ή σε σχετική νόμιμη ρύθμιση. Δεν αρκεί να υπάρχει άδειος χώρος.
Η αυθαίρετη στάθμευση σε κοινόχρηστο χώρο μπορεί να δημιουργήσει διαφωνίες, ειδικά αν εμποδίζει την πρόσβαση, την είσοδο, τη φύτευση, την πυρασφάλεια ή τη χρήση από άλλους ιδιοκτήτες.
Τι γίνεται με τις αυθαίρετες κατασκευές σε κοινόχρηστους χώρους;
Το θέμα είναι σοβαρό. Δεν μπορεί ένας ιδιοκτήτης να τακτοποιήσει εύκολα κάτι που βρίσκεται σε κοινόχρηστο ή κοινόκτητο χώρο σαν να ήταν αποκλειστικά δικό του.
Για παράδειγμα, αυθαίρετη αποθήκη στην ταράτσα, κλεισμένος ακάλυπτος, κλειστή πιλοτή, αυθαίρετο δωμάτιο στο δώμα ή κατάληψη κοινόχρηστου διαδρόμου χρειάζονται προσεκτικό έλεγχο από μηχανικό και, συχνά, συναίνεση ή νομικό έλεγχο.
Η τακτοποίηση αυθαιρέτου δεν σημαίνει ότι λύνονται αυτόματα τα προβλήματα μεταξύ των συνιδιοκτητών.
Μπορώ να βάλω εξωτερική μονάδα κλιματιστικού όπου θέλω;
Χρειάζεται προσοχή. Η εξωτερική μονάδα μπορεί να επηρεάζει την όψη, να ενοχλεί με θόρυβο, να στάζει νερά, να δημιουργεί πρόβλημα σε γείτονες ή να απαγορεύεται από τον κανονισμό.
Καλό είναι να επιλέγεται θέση που δεν αλλοιώνει την πρόσοψη, δεν ενοχλεί και δεν προκαλεί κινδύνους. Σε εμφανείς όψεις ή ειδικά κτίρια, ο έλεγχος είναι ακόμη πιο σημαντικός.
Μπορώ να περάσω σωληνώσεις ή καλώδια από κοινόχρηστο χώρο;
Όχι χωρίς έλεγχο. Οι κοινόχρηστοι χώροι δεν είναι διαθέσιμοι για ατομικές εγκαταστάσεις χωρίς περιορισμούς. Οι σωληνώσεις, καμινάδες, καλώδια, αποχετεύσεις, απορροές και λοιπές εγκαταστάσεις μπορεί να επηρεάζουν την ασφάλεια, την όψη, τη χρήση των άλλων και την πυροπροστασία.
Πριν γίνει οποιαδήποτε τέτοια εργασία, πρέπει να ζητηθεί τεχνική γνώμη.
Τι έγγραφα πρέπει να έχω πριν ρωτήσω μηχανικό;
Χρήσιμο είναι να έχετε:
- το συμβόλαιό σας,
- τη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας,
- τον κανονισμό της πολυκατοικίας,
- τον πίνακα ποσοστών,
- παλιά σχέδια ή άδεια, αν υπάρχουν,
- φωτογραφίες του χώρου,
- τυχόν παλιές τακτοποιήσεις αυθαιρέτων,
- πρακτικά γενικής συνέλευσης, αν υπάρχουν,
- περιγραφή της εργασίας που θέλετε να κάνετε.
Όσο πιο πλήρη στοιχεία έχει ο μηχανικός, τόσο πιο σωστή απάντηση θα δώσει.
Πότε πρέπει να ζητήσω συναίνεση από τους συνιδιοκτήτες;
Συναίνεση μπορεί να χρειάζεται όταν η εργασία αφορά:
- όψη της πολυκατοικίας,
- ταράτσα ή δώμα,
- στέγη,
- φέροντα οργανισμό,
- ακάλυπτο,
- πιλοτή,
- κοινόχρηστο διάδρομο,
- κοινόχρηστες εγκαταστάσεις,
- αλλαγή χρήσης κοινόχρηστου χώρου,
- αυθαίρετη κατασκευή σε κοινό μέρος.
