Με το Προεδρικό ∆ιάταγµα 129/2025 (ΦΕΚ ∆’ 194/15.05.2025) µε τίτλο «Καθορισµός κριτηρίων, τρόπου και διαδικασιών οριοθέτησης των οικισµών της Χώρας µε πληθυσµό κάτω των δύο χιλιάδων (2.000) κατοίκων, περιλαµβανοµένων και των προϋφιστάµενων του 1923, καθώς και καθορισµός χρήσεων γης και γενικών όρων και περιορισµών δόµησης», θα αλλάξουν τα δεδοµένα για χιλιάδες ιδιοκτήτες γης σε οικισµούς κάτω των 2.000 κατοίκων, µε δεδοµένη την απαξίωση της αξίας της γης και τους περιουσίας τους.
Συγκεκριµένα, εκτός ορίων των οικισµών αυτών, που αποτελούν το 80% των οικισµών της χώρας (10.000 οικισµοί), θα τεθούν τα ακίνητα που κείνται εντός των ορίων τους όπως αυτά είχαν διαµορφωθεί πριν τις 14.03.1983, ηµεροµηνία έναρξης ισχύος του Ν. 1337/1983 γνωστού και ως «Νόµου Τρίτση», µε άµεσο κίνδυνο εκτάσεις γης που σήµερα αποτελούν άρτια και οικοδοµήσιµα οικόπεδα να µετατραπούν σε µη οικοδοµήσιµη εκτός σχεδίου γη και σαφέστατα αυτή είναι και η επιδίωξη της σηµερινής Κυβέρνησης µιας και η σκοπιµότητα , την οποία θα αναλύσουµε παρακάτω , αποσκοπεί στη διαχείριση πολλών δις ευρώ. Για να καταλάβουν όλοι όσοι διαβάσουν το παρόν άρθρο τι διαφοροποιήσεις φέρνει το Π∆ 129/2025 θα παραθέσω περιληπτικά τι ισχύει µε τον 1337/1983 και τι φέρνει το 129/2025.
ΤΙ ΕΧΟΥΜΕ ΣΗΜΕΡΑ ΒΑΣΗ ΤΟΥ 1337/1983:
1. Αρτιότητα.
α) Εντός των ορίων του Οικισµού, θεωρούνται άρτια τα οικόπεδα µε ελάχιστο εµβαδόν αρτιότητας που µπορεί να κυµαίνεται από 300 µέχρι 2.000 m2. Το ελάχιστο µήκος προσώπου του γηπέδου, ορίζεται σε 10,0 m για εµβαδόν γηπέδου έως 500 m2 και 15,0 m για εµβαδόν µεγαλύτερο των 500 m2. Μέσα στα όρια αυτά µπορεί να ορίζονται τοµείς µε διαφορετική αρτιότητα οικοπέδων, προκειµένου να διασφαλισθεί ο τυχόν ιδιαίτερος χαρακτήρας του οικισµού στους τοµείς αυτούς.
Τα ως άνω εµβαδά οικοπέδων εξειδικεύονται µε απόφαση του Νοµάρχη, που εκδίδεται µετά από γνώµη του Συµβουλίου Χωροταξίας, Οικισµού και Περιβάλλοντος του Νοµού.
Για την εξειδίκευση αυτή, λαµβάνονται υπόψη τα εµβαδά που θεωρούνται αντιπροσωπευτικά του χαρακτήρα και πολεοδοµικού ιστού του οικισµού.
β) Κατά παρέκκλιση εντός των ως άνω ορίων, θεωρούνται άρτια τα γήπεδα µε όποιο εµβαδόν έχουν κατά την ηµέρα δηµοσίευσης του παρόντος, εφόσον δεν έχουν το ελάχιστο εµβαδόν που ορίζεται στην παράγραφο 1)α.
γ) Για την αρτιότητα των γηπέδων προσµετράται και η τυχόν έκταση που παραχωρείται από τον ιδιοκτήτη για τη δηµιουργία κοινόχρηστου χώρου.
2. Μέγιστο ποσοστό κάλυψης και συντελεστής δόµησης:
α) Το µέγιστο ποσοστό κάλυψης των γηπέδων ορίζεται σε 60% της επιφανείας τους.
β.1) Για γήπεδα µικρότερα των 700 m2 επιτρέπεται η ανέγερση κτηρίου οποιασδήποτε χρήσης (κύριας και βοηθητικής) µέγιστης επιτρεπόµενης συνολικής επιφάνειας ορόφων 240 m2. Επιπλέον της επιφάνειας αυτής επιτρέπεται η κατασκευή παταριού ξηράς δόµησης επιφανείας έως 40 m2.
β.2) Για γήπεδα µεγαλύτερα ή ίσα των 700 m2 επιτρέπεται η ανέγερση κτηρίου οποιασδήποτε χρήσης (κύριας και βοηθητικής) µέγιστης επιτρεπόµενης συνολικής επιφάνειας ορόφων 400 m2.
γ) Για γήπεδα µικρότερα των 200 m2 ορίζεται συντελεστής δόµησης 1,0 και προκειµένου να είναι δυνατή η µέγιστη επιτρεπόµενη δόµηση συνολικής επιφανείας 200 m2 η κάλυψη επιτρέπεται να είναι µεγαλύτερη του 60% χωρίς σε καµία περίπτωση να υπερβαίνει το 70% της επιφανείας του γηπέδου.
δ) Για κτήρια τουριστικών και αµιγώς επαγγελµατικών χρήσεων ο συντελεστής δόµησης ορίζεται ως εξής:
• για τα πρώτα 1000 m2 της επιφανείας του γηπέδου ο συντελεστής δόµησης ορίζεται σε 0,6
• για τα επόµενα 1000 m2 της επιφανείας του γηπέδου ο συντελεστής δόµησης ορίζεται σε 0,5
• για τα επόµενα 1000 m2 της επιφανείας του γηπέδου ο συντελεστής δόµησης ορίζεται σε 0,4
• για τα επόµενα 1000 m2 της επιφανείας του γηπέδου ο συντελεστής δόµησης ορίζεται σε 0,3
• για το τµήµα της επιφάνειας άνω των 4000 m2 ο συντελεστής δόµησης ορίζεται σε 0,2
∆εν θα αναφέρω περισσότερα τεχνικά χαρακτηριστικά των δικαιωµάτων δόµησης στους Οικισµούς για να µην κουράσω µε όρους και δεδοµένα που δεν είναι ευρέως κατανοητά.
ΤΙ ΠΡΟΒΛΕΠΕΙ ΤΟ ΠΡΟΕ∆ΡΙΚΟ ∆ΙΑΤΑΓΜΑ:
Προβλέπονται τρεις πολεοδοµικές ζώνες, µε διαφοροποιήσεις στην αρτιότητα και τους όρους δόµησης:
Ζώνη Α: Το συνεκτικό τµήµα του οικισµού που προϋφίσταται του 1923 (ιστορικός πυρήνας)
Ζώνη Β: Το συνεκτικό τµήµα που αναπτύχθηκε από το 1923 έως το 1983
Ζώνη Β1: Το διάσπαρτο τµήµα που αναπτύχθηκε από το 1923 έως το 1983
Ζώνη Α:
Ελάχιστο εµβαδό 2.000 τ.µ. και ελάχιστο πρόσωπο 15 µ. σε υφιστάµενο κοινόχρηστο χώρο
Ελάχιστο εµβαδό 500 τ.µ. και ελάχιστο πρόσωπο 10 µ. σε υφιστάµενο κοινόχρηστο χώρο (ισχύει για µικρούς αποµακρυσµένους οικισµούς π.χ. ηµιορεινοί)
Ισχύουν παρεκκλίσεις για προϋφιστάµενα οικόπεδα ελάχιστου εµβαδού 150 τ.µ. έως 2.000 τ.µ. υπό την προϋπόθεση προσώπου σε υφιστάµενο κοινόχρηστο χώρο.
Ζώνες Β και Β1:
Ελάχιστο εµβαδό από 300 τ.µ. έως 2.000 τ.µ. και ελάχιστο πρόσωπο 10 µ. σε κοινόχρηστο χώρο
Για οικόπεδα που δηµιουργήθηκαν µετά τις 4.11.2011 ισχύει πρόσθετη προϋπόθεση ελάχιστου µήκους προσώπου (α) 10 µ. για εµβαδό οικοπέδου έως 500 τ.µ. και (β) 15 µ. για εµβαδόν µεγαλύτερο των 500 µ.
∆ιαβάζοντας τα παραπάνω θα θεωρήσει ο απλός αναγνώστης ότι δεν «αλλάζει» κάτι σηµαντικό για το ακίνητό του , εδώ κάνει λάθος µιας και το Π∆ 129/2025 προβλέπει στα άρθρα 7-8-9-10 τα εξής
7. Οριοθέτηση: νοείται ο καθορισµός του ορίου του οικισµού και του πολεοδοµικού κανονισµού αυτού στο πλαίσιο εκπόνησης Τοπικού Πολεοδοµικού Σχεδίου (ΤΠΣ), Ειδικού Πολεοδοµικού Σχεδίου (ΕΠΣ) ή αυτοτελούς προεδρικού διατάγµατος (π.δ.). Ως καθορισµός ορίου οικισµού νοείται και η επανέγκριση του ορίου ή η επαναοριοθέτηση αυτού.
8. Όριο οικισµού: είναι η πολυγωνική γραµµή που περικλείει τις οικιστικές περιοχές του οικισµού, εντός των οποίων καθορίζονται χρήσεις γης, καθώς και όροι και περιορισµοί δόµησης.
9. Επανέγκριση ορίου οικισµού: νοείται η εκ νέου έγκριση του ορίου του, όπως είχε καθοριστεί δυνάµει προγενέστερης διοικητικής πράξης, χωρίς ουσιώδη µεταβολή αυτού, διότι είτε εκδόθηκε από αναρµόδιο όργανο είτε έχει ακυρωθεί για τυπικούς λόγους.
10. Αναοριοθέτηση οικισµού: νοείται ο εκ νέου καθορισµός του ορίου του, στις περιπτώσεις που παρίσταται αναγκαίος, προκειµένου ν’ αποκατασταθούν ουσιώδη ελαττώµατα, όπως ιδίως η συµπερίληψη εντός του ορίου του εκτάσεων που εµπίπτουν στις περιπτώσεις του άρθρου 6 ή σφάλµατα λόγω εφαρµογής µεθοδολογίας που δεν αποδίδει τα πραγµατικά όρια του οικισµού.
Η εφαρµογή των 3 παραπάνω άρθρων θα τροποποιήσει προς ΑΠΟΜΕΙΩΣΗ και ΜΟΝΟ τα όρια των υφιστάµενων οικισµών µε αποτέλεσµα δεκάδες χιλιάδες ακίνητα που βρίσκονται σήµερα εντός των ορίων να βρεθούν εκτός αυτών και να απωλέσουν τα δικαιώµατα δόµησης τα οποία έχουν , ακίνητα δηλαδή για τα οποία οι ιδιοκτήτες τους είτε τα αγόρασαν ως ΑΡΤΙΑ ΚΑΙ ΟΙΚΟ∆ΟΜΙΣΗΜΑ σε αρκετά µεγάλες αντικειµενικές αξίες πληρώνοντας τους αντίστοιχους φόρους καθώς και τα ανάλογα έξοδα, ακίνητα τα οποία οι πρόγονοί µας κράτησαν µε θυσίες και µεταβίβασαν στις επόµενες γενιές πάλι µε τα αντίστοιχα φορολογικά και συµβολαιογραφικά έξοδα µιας και η αξία της γης είναι άµεσα συνυφασµένη µε τα δικαιώµατα της δόµησης.
Περιληπτικά, και για να γίνει κατανοητό το τι επίκειται να συµβεί µε την εφαρµογή των παραπάνω θα πω τα εξής: µε την εφαρµογή επί του χάρτη ενός οικισµού Αναπτυσσόµενου – Τουριστικού – ∆υναµικού όπως π.χ ο οικισµός της Αγίας Μαρίνας, του Πλατανιά,, του Ταυρωνίτη, του Κολυµβαρίου, του Πλατάνου, των Στερνών, του Βαρυπέτρου, των Καλυβών και των περισσοτέρων που υπάρχουν στο νοµό µας τα όρια του Οικισµού στο ∆ΙΑΣΠΑΡΤΟ ΤΜΗΜΑ αυτού θα
ΣΥΡΙΚΝΩΘΟΥΝ σε ποσοστό από 50 και µέχρι 80% , τα ακίνητα δηλαδή που ∆ΕΝ έχουν αξιοποιήσει µέρος η και καθόλου από τα σηµερινά δικαιώµατα δόµησης (τα οποία έχουν ακριβοπληρώσει οι ιδιοκτήτες τους) θα τα ΧΑΣΟΥΝ και έτσι το ακίνητο τους από οικόπεδο θα καταστεί Χωράφι.
Και ο καθένας από εµάς, τους ιδιοκτήτες γης, θα αναρωτηθεί ΓΙΑΤΙ να θέλει ένα Κράτος µια Κυβέρνηση µετά από 40 και πλέον χρόνια σε µια Ελλάδα του σήµερα ιδιαίτερα στην επαρχία και στις Τουριστικές περιοχές που δεν έχει καµία σχέση µε την Ελλάδα του 1983 , να αποµειώσει µέχρι και να µηδενίσει την Αξία της ΓΗΣ µας … Η απάντηση βρίσκεται στη λέξη ΜΟΝΟΠΩΛΙΟ στη πώληση κύριας και παραθεριστικής κατοικίας κυρίαρχα στις τουριστικές περιοχές µιας και τα επόµενα 10-20 χρόνια µόνο για τη Κρήτη προβλέπεται αριθµός νέων κατοικιών του παραπάνω τύπου µεταξύ 100.000 -200.000, αυτό άλλωστε αποτυπώνεται ξεκάθαρα και στην αναφορά του πριν λίγους µήνες ο Κρητικός επιχειρηµατίας Μιχάλης Λεµπιδάκης στο τραπέζι του Greece Talks που φιλοξενήθηκε στις Γούβες λέγοντας συγκεκριµένα «Οραµατίζοµαι τη Κρήτη του ενός εκατοµµυρίου κατοίκων». Παρακολουθώντας παράλληλα και την εξέλιξη των επενδύσεων τύπου Ελληνικού, του Οµίλου Λ development , της επένδυσης CostaNopia του Οµίλου Λεπτού όπου θα τεθούν προς πώληση 830 βίλλες υψηλών προδιαγραφών και σαφώς πολύ υψηλών τιµών , το πολυτελές Triopetra Project στο ∆ήµο Αγίου Βασίλειου στο Ρέθυµνο το οποίο προβλέπει τη δηµιουργία ενός ολόκληρου χωριού περίπου 5.000 κατοίκων µπορεί εύκολα ο καθένας µας να καταλάβει το
ΓΙΑΤΙ ήρθε αυτό το Π.∆ σε αυτή τη χρονική περίοδο σε συνδυασµό µε την
ΚΑΤΑΡΓΗΣΗ επί της ουσίας της ΕΚΤΟΣ ΣΧΕ∆ΙΟΥ ∆ΟΜΗΣΗΣ το 2020 . Επίσης µπορείτε να δείτε τι σηµαίνει η ορολογία ΟΡΓΑΝΩΜΕΝΟΣ ΥΠΟ∆ΟΧΕΑΣ η οποία µπήκε στη τεχνική ζωή του τόπου µας πριν λίγα χρόνια και συνθέτοντας τα παραπάνω να αποκοµίσετε τα δικά σας συµπεράσµατα.
Αφορµή για να επανέλθω στο συγκεκριµένο θέµα στάθηκε το γεγονός ότι συγκεκριµένες «ενηµερωτικές ιστοσελίδες » προσπαθούν να περάσουν στη κοινωνία ένα ψεύτικο διακύβευµα ότι έρχονται Βελτιώσεις και ∆ικαιώµατα µε το συγκεκριµένο Π∆, παραπληροφορώντας το κόσµο µε σκοπιµότητα σαφώς το γεγονός ότι η χώρα µπαίνει σε προεκλογική περίοδο και οι ψήφοι των Ιδιοκτητών γης δεν είναι αµελητέοι αυτή τη περίοδο.
Στο επόµενο διάστηµα θα υπάρξει µια συλλογική δράση που θα έχει ως κύριο σκοπό τη διαφύλαξη της αξίας της Γης µας .
*Ο Γιώργος Σχοινοπλοκάκης είναι πολιτικός µηχανικός
Αριστοτέλειου Πανεπιστηµίου Θεσσαλονίκης / Α.Μ ΤΕΕ 81451
