Της ΓΡΑΜΜΑΤΗΣ ΜΠΑΚΛΑΤΣΗ,
τοπογράφου – πολεοδόμου μηχανικού,
Το θέμα του κτηματολογίου είναι πολύ σοβαρό και αγγίζει την καρδιά της μικρο-ιδιοκτησίας στην Ελλάδα. Η σύνταξη του Κτηματολογίου έχει ως σκοπό να καταγράψει την δημόσια και ιδιωτική περιουσία, προκειμένου να αποφευχθούν οι συγκρούσεις και οι αμφισβητήσεις μεταξύ ιδιοκτητών ακινήτων καθώς και οι καταπατήσεις στο μέλλον.
Καθένας δηλαδή, θα γνωρίζει τι του ανήκει και το δημόσιο ιδιαίτερα θα μπορεί να προστατεύει τα δάση, τους αιγιαλούς, τα ρέματα και τους αρχαιολογικούς χώρους και μνημεία.
Ωστόσο, το κτηματολόγιο καθυστέρησε να γίνει, και έτσι χάθηκε η κρίσιμη γενιά μετά τον πόλεμο που κατείχε και γνώριζε την γη και θα βοηθούσε στην καταγραφή της. Χάθηκαν τίτλοι, κάηκαν υποθηκοφυλακεία, διαλύθηκε η αγροφυλακή και τα δασαρχεία αποδυναμώθηκαν. Έτσι σήμερα πρέπει να αντιμετωπιστούν πολλά προβλήματα που κυρίως οφείλονται σε στην έλλειψη τίτλων, στην εγκατάλειψη των αγροτεμαχίων που δασώθηκαν, στην μετανάστευση πολλών ιδιοκτητών, στα μπερδεμένα κληρονομικά μερίδια και άλλες περιπτώσεις.
Παρόλες τις δεσμεύσεις του κράτους απέναντι στην Ευρωπαϊκή Ενωση και στο ταμείο ανάκαμψης που χρηματοδοτεί το έργο, σήμερα λειτουργεί Κτηματολόγιο στο 70% της χώρας.
Τον Οκτώβριο του 2024 ψηφίστηκε στη Βουλή ένα σημαντικό νομοσχέδιο για το Κτηματολόγιο που περιλάμβανε μεγάλες αλλαγές στη διαδικασία κτηματογράφησης σε όλη τη χώρα. Το νομοσχέδιο αυτό είχε ως κεντρικό επιχείρημα ότι με τις νέες ρυθμίσεις θα επιταχυνθεί και θα ολοκληρωθεί το Ελληνικό Κτηματολόγιο έως το τέλος του 2025.
Το Κτηματολόγιο όχι μόνο δεν ολοκληρώθηκε, αλλά ο νέος νόμος δημιούργησε ζητήματα που επηρεάζουν τη χρησικτησία και την αναγνώριση των δικαιωμάτων, όχι όμως με τρόπο που να ακυρώνει ολοκληρωτικά τις υφιστάμενες έννοιες, αλλά με τρόπο που επιδιώκει μεγαλύτερη ακρίβεια, ασφάλεια δικαίου και τυποποίηση των διαδικασιών — κάτι που όμως, στην πράξη, έχει φέρει προκλήσεις και ανάγκη για νομικές ενέργειες από ιδιώτες που έχουν παλιότερα αποκτηθεί δικαιώματα με μη τυπικούς τρόπους (π.χ. χρησικτησία) καθώς επίσης και στα αγνώστου ιδιοκτήτη δικαιώματα.
Με πρόσφατη τροπολογία έγινε τροποποίηση του άρθρου 45 του ν. 5184/2025 και δόθηκε παράταση των προθεσμιών για την προσωρινή αναστολή των κτηματολογικών αγωγών στις οποίες ενάγον είναι το Ελληνικό Δημόσιο.
– Τι προβλέπει η παράταση;
Παρατείνεται έως τις 31 Μαΐου 2026 η προσωρινή αναστολή κατάθεσης νέων κτηματολογικών αγωγών από το Δημόσιο που έχουν ως αντικείμενο τη διόρθωση των πρώτων εγγραφών στο Κτηματολόγιο (σύμφωνα με το άρθρο 6 παρ. 2 του ν. 2664/1998).
Η παράταση της προσωρινής αναστολής έως 31 Μαΐου 2026 σημαίνει διαφορετικά πράγματα ανάλογα με την περίπτωση. Σε γενικές γραμμές, παγώνει κάθε διεκδίκηση από το Ελληνικό Δημόσιο που αφορά διόρθωση πρώτων εγγραφών.
Αυτό δίνει «ανάσα» σε ιδιοκτήτες που φοβούνταν προσφυγή του Δημοσίου.
Προσοχή! Η ρύθμιση αφορά μόνο αγωγές διόρθωσης πρώτων εγγραφών του Κτηματολογίου με ενάγον το Δημόσιο και δεν αφορά άλλες ιδιωτικές διαφορές.
– Ποιοι επηρεάζονται περισσότερο;
- Ιδιοκτήτες ακινήτων που εμφανίζονται ως «αγνώστου ιδιοκτήτη»
- Περιπτώσεις όπου το Δημόσιο διεκδικεί εκτάσεις ως δασικές ή δημόσιες
- Υποθέσεις παλαιών τίτλων πριν το 1923
- Αγροτεμάχια και εκτός σχεδίου περιοχές.
– Τι σημαίνει πρακτικά αυτή η παράταση;
- Περισσότερος χρόνος για να διευθετηθούν υποθέσεις χωρίς να αυξηθεί ο φόρτος στα δικαστήρια.
- Ευκαιρία για νομοθετικές/κανονιστικές αλλαγές ώστε να ξεκαθαριστούν τα κριτήρια για διεκδικήσεις του Δημοσίου.
- Οι ιδιοκτήτες δεν χάνουν τα δικαιώματά τους από μόνο του λόγω της παράτασης — οι αγωγές απλώς δεν προχωρούν προς το παρόν.
– Τι ισχύει με τα ακίνητα που χαρακτηρίστηκαν δασικά και στο Κτηματολόγιο δηλώθηκαν από το ελληνικό δημόσιο;
Το κτηματολόγιο συνδέεται με τους κυρωμένους δασικούς χάρτες. Έτσι οταν υπάρχει δασικός χαρακτηρισμός, το Δημόσιο τεκμαίρεται κύριος, ιδίως σε εκτός σχεδίου αγροτεμάχια. Ιδιαίτερα αν δεν υπάρχει τίτλος ιδιοκτησίας πριν το 1946 ή 1885 (ανά περιοχή), η απόδειξη γίνεται δυσκολότερη. Επίσης η χρησικτησία, σε πολλές περιπτώσεις δεν αναγνωρίζεται κατά του Δημοσίου για δασικές εκτάσεις.
– Πώς επηρεάζει η παράταση μέχρι 31/5/2026 τα δασικά ακίνητα;
Η αναστολή σημαίνει ότι:
- Το Δημόσιο δεν θα ασκήσει νέα αγωγή διόρθωσης
- Αν δεν έχει ήδη κινηθεί διαδικασία, δεν κινείται μέχρι τότε
- Δίνεται χρόνος να προετοιμαστούν για τις ενέργειες που θα πρέπει να κανουν οι ιδιοκτήτες π.χ. να κάνουν αίτηση αναμόρφωσης στον Δασικό Χάρτη, να επισπεύσουν την απόφαση της επιτροπής για εξέτασης της αντίρρησης που έχουν καταθέσει ή ακόμα και να προσφύγουν στα αρμόδια δικαστήρια.
– Γιατί να πάει το δημόσιο και κάνει αγωγές και διεκδικεί περιουσίες εκατοντάδων χιλιάδων ιδιοκτητών;
Το δημόσιο εκπροσωπείται από τις νομικές του υπηρεσίες που έχουν την υποχρέωση να προστατεύουν την περιουσία του.
Το Νομικό Συμβούλιο του Κράτους, είναι λειτουργοί και δεν μπορούν να «χαρίσουν» δημόσια περιουσία. Οφείλουν να ασκήσουν ένδικα μέσα όταν υπάρχει νομική βάση και ελέγχονται πειθαρχικά αν δεν προασπίσουν συμφέροντα του Δημοσίου.
– Τότε γιατί η αναστολή;
Η αναστολή δεν έγινε για να «καλυφθούν» οι υπάλληλοι. Έγινε κυρίως γιατί είχαν ασκηθεί ή επρόκειτο να ασκηθούν χιλιάδες αγωγές μαζικά και τα δικαστήρια θα μπλόκαραν. Επίσης υπήρξε πολιτική βούληση για επανεξέταση των περιπτώσεων «αγνώστου ιδιοκτήτη».
Σε πολλές υποθέσεις υπάρχουν εμφανείς κοινωνικές αδικίες π.χ. εκκρεμότητες σε εργατικές πολυκατοικίες κλπ και η Πολιτεία αναζητά λύσεις.
– Τι ισχύει με την χρησικτησια και το Ελληνικό Δημόσιο;
Η παράταση της αναστολής των κτηματολογικών αγωγών με ενάγων το Δημόσιο δεν καταργεί τη χρησικτησία, αλλά επηρεάζει το πότε και πώς μπορεί να κριθεί δικαστικά, ειδικά όταν το Δημόσιο έχει εγγράψει δικαίωμα σε ακίνητο.
Αν διεκδικείται ένα ακίνητο με χρησικτησία και το Δημόσιο έχει κάνει αγωγή τότε η αναγνώριση της χρησικτησίας για τον ιδιώτη μετατίθεται χρονικά.
Η χρησικτησία εξακολουθεί να προβλέπεται από τον Αστικό Κώδικα όμως, στο περιβάλλον του Κτηματολογίου γίνεται πιο «αυστηρή» στην απόδειξη, γιατί υπάρχει καταχωρισμένος τίτλος και το τεκμήριο υπέρ της πρώτης εγγραφής. Η διόρθωση απαιτεί συγκεκριμένη διαδικασία.
– Αν το ακίνητο είναι καταχωρισμένο ως «αγνώστου ιδιοκτήτη»;
Σε αυτήν την περίπτωση αν δεν είχε δηλωθεί έγκαιρα και έχει εγγραφεί υπέρ Δημοσίου η χρησικτησία δεν αρκεί από μόνη της αλλά χρειάζεται αγωγή αναγνώρισης κυριότητας και απόδειξη των προϋποθέσεων. Μετά την οριστικοποίηση πρώτης εγγραφής, η διόρθωση γίνεται μόνο δικαστικά.
– Πώς συνδέεται η παράταση με την εξαγορά καταπατημένων εκτάσεων του δημοσίου;
Η αναστολή των αγωγών του Δημοσίου στο πλαίσιο του Ελληνικό Κτηματολόγιο λειτουργεί συμπληρωματικά με το πλαίσιο ρύθμισης/εξαγοράς καταπατημένων δημόσιων εκτάσεων που έχει θεσπιστεί τα τελευταία χρόνια.
Η βασική ρύθμιση εισήχθη με τον Νόμος 5024/2023, ο οποίος:
- Δίνει δυνατότητα εξαγοράς δημοσίων εκτάσεων που κατέχονται επί μακρόν από ιδιώτες.
- Θέτει χρονικά κριτήρια κατοχής (π.χ. κατοχή πριν από συγκεκριμένο έτος).
- Προβλέπει τίμημα με έκπτωση ανάλογα με κοινωνικά/χρονικά κριτήρια.
- Εξαιρεί δασικές, αιγιαλό, αρχαιολογικούς χώρους κ.λπ.
Επομένως αν κάποιος που κατέχει ένα ακίνητο αλλά πληροί τα κριτήρια εξαγοράς, του δίνεται τώρα χρόνος να υποβάλει αίτηση. Αν εγκριθεί η εξαγορά, η αγωγή του δημοσίου παύει να έχει αντικείμενο.
