Της ΓΡΑΜΜΑΤΗΣ ΜΠΑΚΛΑΤΣΗ,
τοπογράφου – πολεοδόμου μηχανικού,
Η μετατροπή του υπογείου σε κατοικία είναι ένα συνηθισμένο φαινόμενο που ανθεί τα τελευταία χρόνια κυρίως με τη μετατροπή αποθηκών και υπόγειων χώρων πολυκατοικιών σε διαμερίσματα και Airbnb.
Πολλές περιπτώσεις όμως, αφορούν και μονοκατοικίες/μεζονέτες κ.λπ. σε όλες τις περιοχές της χώρας, ακόμα και σε πολεοδομικά ευαίσθητες περιοχές, όπως είναι οι εντός οικισμού ή εκτός σχεδίου περιοχές του Πηλίου, στα νησιά και σε άλλους τουριστικούς προορισμούς. Το κίνητρο πολλών ιδιοκτητών είναι, να «αξιοποιήσουν» τα υπόγεια μετατρέποντας τα σε κατοικίες, σε ξενώνες, σε play room ή άλλους χώρους αναψυχής. Αυτό όμως, αποτελεί πολεοδομική παράβαση η οποία θα πρέπει να νομιμοποιηθεί κατάλληλα.
– Τι θεωρείται υπόγειο;
Ως υπόγειο θεωρείται ένας όροφος ή χώρος κτιρίου που βρίσκεται ολικά ή κατά το μεγαλύτερο μέρος του κάτω από τη στάθμη του εδάφους. Υπόγειο σύμφωνα με τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό είναι όροφος ή τμήμα ορόφου, του οποίου η οροφή δεν υπερβαίνει την απόσταση 1,20 μ. από την οριστική στάθμη του εδάφους.
– Πότε θεωρείται υπόγειος και πότε ημιυπόγειος ένας χώρος;
Η διάκριση μεταξύ υπογείου και ημιυπογείου γίνεται με βάση το πόσο βρίσκεται ο χώρος κάτω από τη στάθμη του εδάφους, σύμφωνα με τον οικοδομικό κανονισμό.
Ένας χώρος θεωρείται υπόγειος όταν:
- Η οροφή του βρίσκεται έως 1,20 μ. πάνω από το φυσικό ή διαμορφωμένο έδαφος.
- Το μεγαλύτερο μέρος του όγκου του είναι κάτω από τη στάθμη του εδάφους.
- Συνήθως δεν προσμετράται στον συντελεστή δόμησης (με προϋποθέσεις).
Ο όρος ημιυπόγειος δεν ορίζεται αυστηρά ως ξεχωριστή κατηγορία στον ΝΟΚ, αλλά χρησιμοποιείται στην πράξη για χώρους:
- Που είναι μερικώς κάτω από το έδαφος.
- Η οροφή τους βρίσκεται πάνω από 1,20 μ. από το έδαφος.
- Συχνά έχουν κανονικά ανοίγματα (παράθυρα/πόρτες) και μπορεί να θεωρηθούν κύριοι χώροι.
– Το ύψος από που το μετράμε;
Το ύψος της οροφής του υπογείου ορόφου από την οριστική στάθμη του εδάφους ορίζεται στα 1,20 μ. Όμως το εσωτερικό ύψος του υπογείου από το δάπεδο μέχρι την οροφή, προβλέπεται ανάλογα με τη χρήση του (κύρια ή βοηθητική) και τις ανάγκες που απορρέουν από αυτή. Προσοχή! γιατί το ύψος οροφής του υπογείου ορόφου από το έδαφος ορίζεται διαφορετικά σε ορισμένες περιπτώσεις όπου υπάρχουν ειδικές πολεοδομικές διατάξεις π.χ. εκτός σχεδίου δόμηση ή δόμηση σε παραδοσιακούς οικισμούς, ή σε οικισμούς με πληθυσμό κάτω των 2.000.
Δηλαδή, το εσωτερικό ύψος (δάπεδο–οροφή) δεν καθορίζει αν ένας χώρος είναι υπόγειο ή όχι, αλλά αφορά τη νομιμότητα χρήσης αυτού.
– Πότε το υπόγειο δεν προσμετράται στη δόμηση της κατοικίας;
Όταν σε κτήριο με χρήση κατοικίας το υπόγειο έχει ίση επιφάνεια με εκείνη που καταλαμβάνει το κτήριο (και με την προϋπόθεση ότι είναι για τις βοηθητικές χρήσεις της κατοικίας) και επίσης ότι η οροφή του σε κανένα σημείο δεν θα υπερβαίνει το 1,20 μ. από την οριστική στάθμη του εδάφους.
– Τι γίνεται όταν το οικόπεδο είναι επικλινές και ξεμπαζώθηκε μια πλευρά του υπογείου;
Σύμφωνα με τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό (ΝΟΚ), το βασικό κριτήριο είναι ότι η οροφή του υπογείου πρέπει να είναι μικρότερη ή ίση του 1,20 μ. από την οριστική στάθμη εδάφους. Στην περίπτωση που μία όψη είναι πλήρως ελεύθερη (π.χ. 2,50 μ. ύψος) και υπάρχουν κανονικά ανοίγματα, τότε αντιμετωπίζεται πρακτικά ως ισόγειος όροφος.
– Εγώ ξέρω ότι το υπόγειο εξέχει από το έδαφος 1,50 μ. Κάνω λάθος;
Πράγματι υπάρχει αυτή η σύγχυση γιατί αυτά τα υπόγεια που βλέπετε να έχουν ύψος 1,50 μ. κατασκευάστηκαν πριν από το 2012, όταν ίσχυε ο ΓΕΝΙΚΟΣ ΟΙΚΟ∆ΟΜΙΚΟΣ ΚΑΝΟΝΙΣΜΟΣ (ΓΟΚ) του 1985, σύμφωνα με τον οποίο η οροφή του υπογείου επιτρεπόταν να βρίσκεται έως 1,50 µ. ψηλότερα από το έδαφος.
– Έχω μια κατοικία με υπόγειο και θέλω το υπόγειο να γίνει και νομίμως κατοικήσιμο. Τι κάνω;
Θα πρέπει να απευθυνθείτε στον μηχανικό σας για να ελέγξει καταρχήν αν η Οικοδομική Αδεια του κτηρίου σας βρίσκεται σε ισχύ και μπορεί να γίνει αναθεώρησή της ή πρέπει να βγεί νέα Άδεια. Στη συνέχεια θα εξετάσει:
- Αν υπάρχει υπόλοιπο δόμησης, γιατί η μετατροπή του υπογείου σε κατοικία μετρά στη δόμηση.
- Αν χώρος πληροί τις προϋποθέσεις που ορίζει ο κτιριοδομικός κανονισμός, προκειμένου να χαρακτηρισθεί ως χώρος κύριας χρήσης (προδιαγραφές ελεύθερου ύψους, φωτισμού-αερισμού, στάθμη δαπέδου σε σχέση με οριστική στάθμη εδάφους κ.λπ.)
- Αν αρχιτεκτονικά αυτός ο χώρος είναι βιώσιμος ως χώρος κατοικίας.
– Σε ποιές άλλες περιπτώσεις το υπόγειο δε μετρά στο Σ.Δ.;
Α) υπόγειοι όροφοι για γκαράζ, στέρνες, πισίνες κ.λπ. και εκτός περιγράμματος κτηρίου
Β) υπόγεια κατοικιών με οροφή 1,20 υπέρ της οριστικής στάθμης εδάφους για βοηθητικές χρήσεις η για κύρια χρήση με προσμέτρηση του 50% της επιφάνειας κύρια χρήσης
Γ) για κτήρια μικτής χρήσης με το ισόγειο όχι κατοικία: α) 2ο υπόγειο για τις κατοικίες, β) το 1ο υπόγειο μέχρι 50% για κύριες χρήσεις ισογείου
Δ) υπόγεια ξενοδοχείων για κολυμβητήρια, γυμναστήρια κ.λπ.
– Πότε το υπόγειο θεωρείται χώρος κύριας χρήσης;
Χώροι κύριας χρήσης των κτηρίων είναι όσοι προορίζονται για την εξυπηρέτηση της βασικής χρήσης του κτηρίου και την παραμονή των χρηστών του σ’ αυτούς, δηλαδή όταν:
Α. Η λειτουργία του είναι κύρια και χρησιμοποιείται ως:
- Κατοικία (υπνοδωμάτια, καθιστικό κ.λπ.)
- Κατάστημα
- Γραφείο
- Ιατρείο
- Εκπαιδευτικός χώρος
- Χώρος παραμονής κοινού
Και όχι ως:
- Αποθήκη
- Λεβητοστάσιο
- Parking
- Μηχανοστάσιο
Β. Πληροί τις τεχνικές προδιαγραφές κύριου χώρου σύμφωνα με τον Κτιριοδομικό Κανονισμό, ήτοι:
- Ελάχιστο καθαρό ύψος (συνήθως ≥ 2,50 μ. για κύρια χρήση)
- Επαρκής φυσικός φωτισμός
- Επαρκής φυσικός αερισμός
- Προδιαγραφές υγιεινής και πυροπροστασίας
Γ. Έχει εγκριθεί ως κύρια χρήση στην άδεια
Αν στην οικοδομική άδεια αναγράφεται:
«Υπόγειο – Αποθήκη» τότε είναι βοηθητικός χώρος
«Υπόγειο – Κατοικία» τότε είναι βοηθητικός χώρος
Η εγκεκριμένη χρήση είναι καθοριστική.
– Μπορώ να κάνω επέκταση του υπογείου στον ακάλυπτο χώρο;
Ναι, μπορεί να γίνει επέκταση υπογείου στον ακάλυπτο χώρο, αλλά όχι ελεύθερα — εξαρτάται από τον ΝΟΚ, τον συντελεστή δόμησης, την κάλυψη, και τις αποστάσεις από όρια.
Οι βασικές προϋποθέσεις είναι:
- Να τηρούνται οι αποστάσεις από τα όρια οικοπέδου
- Να μην παραβιάζονται ρυμοτομικές γραμμές
- Να μην επηρεάζεται ο φωτισμός/αερισμός
- Να μην αλλάζει η φυσική στάθμη του εδάφους υπερβολικά
- Να μην υπάρχει περιορισμός από ειδικούς όρους δόμησης (π.χ. παραδοσιακός οικισμός)
– Μετέτρεψα το υπόγειο σε κατοικία και θέλω να το τακτοποιήσω. Μπορώ;
Ναι αρκεί η μετατροπή του να έγινε πριν της 27 Ιουλίου του 2011. Στην περίπτωση αυτή έχουμε αλλαγή χρήσης από βοηθητικό χώρο σε Κύριο και θα υπολογισθεί η υπέρβαση δόμησης που έγινε με το νόμο 4178/2013 ή 4495/2017,περί αυθαιρέτων.
Το πρόστιμο εξαρτάται από:
- Την αντικειμενική αξία της περιοχής
- Τα τετραγωνικά μέτρα
- Το ποσοστό υπέρβασης
- Την παλαιότητα
Πρέπει να πούμε όμως ότι, υπάρχουν διάφορες περιπτώσεις τακτοποίησης υπογείου. Για παράδειγμα το υπόγειο να έχει μεν άδεια αλλά να μην τηρήθηκε η στάθμη του εδάφους, να έχει υπέρβαση ύψους, να είναι εκτός του περιγράμματος του κτηρίου κ.α.. Σε κάθε περίπτωση λοιπόν, θα πρέπει να απευθυνθείτε σε μηχανικό, προκειμένου να σας συμβουλεύσει κατάλληλα για το θέμα σας.
– Πώς μπορώ να αποδείξω ότι μετέτρεψα εδώ και τριάντα χρόνια την αποθήκη σε κατοικία και να την τακτοποιήσω;
Ο χρόνος εγκατάστασης της αλλαγής χρήσης από βοηθητική σε κύρια σε κτίρια με οικοδομική άδεια που δεν μπορεί να φανεί σε αεροφωτογραφία, αποδεικνύεται με έγγραφο φορολογικής ή άλλης δημόσιας αρχής (π.χ. Ε9, συμβόλαια, μισθώσεις κτλ).
Αν δεν υπάρχει κάτι από τα παραπάνω η παλαιότητα μπορεί να τεκμαίρεται (π.χ. μονολιθική και άρρηκτη σύνδεση με τον φέροντα οργανισμό της οικοδομής). Σε περίπτωση αλλαγής χρήσης από βοηθητική σε κύρια σε κτίρια με οικοδομική άδεια μπορεί να λαμβάνεται και ο χρόνος θεώρησης της οικ. άδειας για ηλεκτροδότηση του ακινήτου.
