Η ΑΠΟΦΑΣΗ ΣΥΝΟΠΤΙΚΑ
Το ΕΔΔΑ διαπίστωσε παραβίαση του άρθρου 1 του Πρώτου Πρόσθετου Πρωτοκόλλου της ΕΣΔΑ λόγω στέρησης ιδιοκτησίας καλόπιστης αγοράστριας ακινήτου στη Μολδαβία. Η προσφεύγουσα είχε αγοράσει ακίνητο, καταρτίζοντας συμβολαιογραφική πράξη και εγγράφοντας το εμπράγματο δικαίωμά της στο Κτηματολόγιο, πλην όμως τα εθνικά δικαστήρια ακύρωσαν τη σύμβαση αγοράς: α) ως άκυρη λόγω ανατροπής του αρχικού τίτλου της πωλήτριας αλυσίδας και (β) ως εικονική, αποστερώντας την από την ιδιοκτησία της χωρίς αποζημίωση. Το Δικαστήριο έκρινε ότι οι αρχές αποκατέστησαν το δικό τους σφάλμα μετακυλύοντας στην προσφεύγουσα το βάρος ευθύνης που βαρύνει το Κράτος, επιβάλλοντάς της σε αυτήν ατομικό και υπερβολικό βάρος.
ΠΕΡΙΛΗΨΗ ΑΠΟΦΑΣΗΣ ΕΔΔΑ — DAMIAN ΚΑΤΑ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ ΤΗΣ ΜΟΛΔΑΒΙΑΣ (2026)
Η απόφαση Damian κατά Δημοκρατίας της Μολδαβίας αφορά την αναλογικότητα της ακύρωσης, από τα εθνικά δικαστήρια, σύμβασης δυνάμει της οποίας η προσφεύγουσα είχε αποκτήσει κυριότητα επί ακινήτου. Η αρχική αλυσίδα μεταβιβάσεων ξεκίνησε όταν τα δικαστήρια διέταξαν τις τοπικές αρχές να μεταβιβάσουν ακίνητο στην εταιρεία Μ. ως αποκατάσταση ζημίας που είχαν προκαλέσει. Η εταιρεία Μ. πώλησε το ακίνητο στην Ε.Π., η οποία με τη σειρά της το πώλησε στην προσφεύγουσα. Αμφότερες οι συμβάσεις επικυρώθηκαν συμβολαιογραφικά και καταχωρίσθηκαν στο Κτηματολόγιο. Ωστόσο, κατόπιν αιτήσεως πολιτικού κόμματος που μίσθωνε το ακίνητο, τα εθνικά δικαστήρια ανέτρεψαν την αρχική δικαστική απόφαση υπέρ της εταιρείας Μ. και ακύρωσαν τις μεταγενέστερες συμβάσεις τόσο επειδή «εξαφανίσθηκε» η βάση του αρχικού τίτλου (λόγω ανατροπής της τελεσίδικης απόφασης υπέρ της εταιρείας Μ.) όσο και ως εικονικές, επικαλούμενα, ειδικά για την εικονικότητα, ότι η Ε.Π. και η προσφεύγουσα δεν ανέλαβαν ποτέ την πραγματική κατοχή του ακινήτου.
Το ΕΔΔΑ εξέτασε την υπόθεση βάσει του άρθρου 1 του Πρώτου Πρόσθετου Πρωτοκόλλου. Απέρριψε την ένσταση μη εξάντλησης εσωτερικών ενδίκων μέσων, διαπιστώνοντας ότι η προσφεύγουσα δεν ήταν διάδικος στη δίκη μεταξύ εταιρείας Μ. και αρχών και ότι η πωλήτρια Ε.Π. είχε αποβιώσει χωρίς κληρονόμους. Αναγνώρισε ότι η προσφεύγουσα διέθετε «περιουσία» κατά την έννοια της Σύμβασης, παρά τη μεταγενέστερη ακύρωση, δεδομένης της συμβολαιογραφικής επικύρωσης και κτηματολογικής εγγραφής.
Επί της ουσίας, το Δικαστήριο διαπίστωσε: α) κανένα τυπικό νομικό κώλυμα δεν υφίστατο κατά τον χρόνο των μεταβιβάσεων, β) τα εθνικά δικαστήρια δεν εξήγησαν ποιες κοινωνικές αξίες προστατεύονταν με την ακύρωση, γ) δεν υπήρξε εύρημα ότι το τίμημα ήταν προδήλως παράλογο ή ότι υφίστατο δόλος, δ) ο μοναδικός λόγος ακύρωσης – η μη ανάληψη πραγματικής κατοχής – αντέβαινε στο ισχύον δίκαιο, δεδομένου ότι η μεταβίβαση κυριότητας τελειώνεται με έγγραφη σύμβαση, συμβολαιογραφική επικύρωση και κτηματολογική εγγραφή, και ε) η προσφεύγουσα ενήργησε καλόπιστα, ασκώντας αγωγή εντός τριών μηνών από την αγορά.
Το ΕΔΔΑ διαπίστωσε παραβίαση του άρθρου 1 του Πρώτου Πρόσθετου Πρωτοκόλλου.
Δίκαιη ικανοποίηση (άρθρο 41 ΕΣΔΑ): Το Δικαστήριο διέταξε πρωτίστως την αυτούσια απόδοση του ακινήτου στην προσφεύγουσα. Σε περίπτωση αδυναμίας, επιδίκασε 18.800 ευρώ ως αποζημίωση για υλική ζημία (αντιστοιχούσα στο τίμημα αγοράς) και 3.000 ευρώ για ηθική βλάβη.
ΠΡΑΓΜΑΤΙΚΑ ΠΕΡΙΣΤΑΤΙΚΑ ΤΗΣ ΥΠΟΘΕΣΗΣ DAMIAN ΚΑΤΑ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ ΤΗΣ ΜΟΛΔΑΒΙΑΣ
Η προσφεύγουσα, Livia Damian, γεννήθηκε το 1977 και διαμένει στο Κισινάου. Στις 28 Νοεμβρίου 2002 οι τοπικές αρχές του Κισινάου επέτρεψαν σε ιδιωτική εταιρεία (εταιρεία Λ.) την ανέγερση κτιρίου. Η εταιρεία Μ. άσκησε αγωγή κατά των τοπικών αρχών, ισχυριζόμενη ότι το κτίριο της εταιρείας Λ. εμπόδιζε την πρόσβαση στις εγκαταστάσεις της. Στις 5 Ιουλίου 2005 το Οικονομικό Επαρχιακό Δικαστήριο διέταξε τις τοπικές αρχές να μεταβιβάσουν στην εταιρεία Μ. συγκεκριμένο μη οικιστικό κτίριο. Η απόφαση κατέστη τελεσίδικη ελλείψει εφέσεως.
Πολιτικό κόμμα μίσθωνε το εν λόγω κτίριο από τις τοπικές αρχές από το 2002. Η εταιρεία Μ., αφού απέκτησε κυριότητα και εγγραφή στο Κτηματολόγιο, πώλησε το ακίνητο στην Ε.Π. στις 10 Μαΐου 2006. Η Ε.Π. πώλησε στη συνέχεια το ακίνητο στην προσφεύγουσα στις 25 Νοεμβρίου 2006 έναντι τιμήματος 321.000 MDL (περίπου 18.800 EUR). Η σύμβαση επικυρώθηκε συμβολαιογραφικά και η προσφεύγουσα ενέγραψε το εμπράγματο δικαίωμά της στο Κτηματολόγιο στις 27 Νοεμβρίου 2006. Κατά τον χρόνο αγοράς, κανένας περιορισμός ή όρος δεν σημειωνόταν στο κτηματολογικό φύλλο.
Μετά την αγορά, η προσφεύγουσα διαπίστωσε ότι το πολιτικό κόμμα κατείχε το ακίνητο και κάλεσε αυτό να το εκκενώσει, ματαίως. Στις 21 Δεκεμβρίου 2006 η Δημοκρατική Επιτροπή του Οργανισμού Ιδιωτικοποίησης ενέκρινε την ιδιωτικοποίηση του κτιρίου υπέρ του πολιτικού κόμματος. Στις 5 Μαρτίου 2007 η προσφεύγουσα άσκησε αγωγή. Το πολιτικό κόμμα άσκησε ανταγωγή ζητώντας την ακύρωση των συμβάσεων. Στις 26 Αυγούστου 2008 το Οικονομικό Εφετείο ανέτρεψε την τελεσίδικη απόφαση της 5ης Ιουλίου 2005 – χωρίς τη γνώση της προσφεύγουσας.
Στις 19 Απριλίου 2011 το πρωτοβάθμιο δικαστήριο απέρριψε την αγωγή της προσφεύγουσας και δέχθηκε την ανταγωγή, ακυρώνοντας τις συμβάσεις ως εικονικές. Στις 13 Μαρτίου 2012 το Εφετείο Κισινάου επικύρωσε. Στις 8 Νοεμβρίου 2012 το Ανώτατο Δικαστήριο απέρριψε την αναίρεση.
ΕΦΑΡΜΟΣΤΕΕΣ ΔΙΑΤΑΞΕΙΣ ΕΣΔΑ
Άρθρο 1 Πρώτου Πρόσθετου Πρωτοκόλλου (Προστασία της ιδιοκτησίας)
ΤΟ ΣΤΡΑΣΒΟΥΡΓΟ ΑΠΟΦΑΣΙΖΕΙ…
Άρθρο 1 του Πρώτου Πρόσθετου Πρωτοκόλλου – Παραβίαση του δικαιώματος ειρηνικής απόλαυσης της περιουσίας
Παραδεκτό
Εξάντληση εσωτερικών ενδίκων μέσων: Η Κυβέρνηση ισχυρίστηκε ότι η προσφεύγουσα δεν ζήτησε να παρέμβει στη δίκη σχετικά με το εμπράγματο δικαίωμα της εταιρείας Μ. και ότι μπορούσε να αξιώσει αποζημίωση από την Ε.Π. Το Δικαστήριο απέρριψε αμφότερους τους ισχυρισμούς. Αφενός η προσφεύγουσα δεν ήταν διάδικος στη δίκη μεταξύ εταιρείας Μ. και αρχών και δεν ενημερώθηκε για αυτήν, αφετέρου η Ε.Π. απεβίωσε το 2007 χωρίς κληρονόμους, καθιστώντας αδύνατη οποιαδήποτε αξίωση αποζημίωσης.
Ύπαρξη «περιουσίας»: Σε αντίθεση με τον ισχυρισμό της Κυβέρνησης ότι η προσφεύγουσα δεν διέθετε «περιουσία» ούτε «θεμιτή προσδοκία», το Δικαστήριο διαπίστωσε ότι η σύναψη σύμβασης επικυρωθείσας από συμβολαιογράφο και η εγγραφή στο Κτηματολόγιο θεμελιώνουν «περιουσία» κατά την αυτόνομη έννοια της Σύμβασης, ανεξαρτήτως μεταγενέστερης ακύρωσης (Belova κατά Ρωσίας της 15.09.2020, αριθμ. προσφ. 33955/08, § 32).
Ουσία
Γενικές αρχές: Το Δικαστήριο υπενθύμισε τις γενικές αρχές περί δίκαιης ισορροπίας μεταξύ των απαιτήσεων του δημοσίου συμφέροντος και της προστασίας των θεμελιωδών δικαιωμάτων του ατόμου (Beyeler κατά Ιταλίας [Τμήμα Ευρείας Σύνθεσης], αριθμ. προσφ. 33202/96, §§ 114 και 120). Επισήμανε ότι οι αρχές πρέπει να μπορούν να διορθώνουν τα σφάλματά τους, αλλά όχι σε βάρος ατόμου που υφίσταται υπερβολικό βάρος (Vukušić κατά Κροατίας της 31.05.2016, αριθμ. προσφ. 69735/11, § 64), και ότι η αποκατάσταση παλαιών αδικιών δεν πρέπει να δημιουργεί νέες (Pincová και Pinc κατά Τσεχικής Δημοκρατίας, αριθμ. προσφ. 36548/97, § 58).
Εφαρμογή στην παρούσα υπόθεση: Το Δικαστήριο διαπίστωσε ότι ολόκληρη η αλυσίδα γεγονότων ξεκίνησε από σφάλμα των αρχών. Κανένα τυπικό νομικό κώλυμα δεν υφίστατο κατά τις μεταβιβάσεις. Τα εθνικά δικαστήρια δεν εξήγησαν ποιες κοινωνικές αξίες προστατεύονταν με την ακύρωση και δεν εντόπισαν στοιχεία απάτης, φοροδιαφυγής ή δόλου. Ο μοναδικός λόγος ακύρωσης — η μη ανάληψη πραγματικής κατοχής — αντέβαινε στο εφαρμοστέο δίκαιο, σύμφωνα με το οποίο η μεταβίβαση κυριότητας ακινήτου ολοκληρώνεται με έγγραφη σύμβαση, συμβολαιογραφική επικύρωση και κτηματολογική εγγραφή. Η προσφεύγουσα ενήργησε καλόπιστα, ασκώντας αγωγή λίγο περισσότερο από τρεις μήνες μετά την αγορά. Δεν μπορεί να τιμωρηθεί επειδή χρησιμοποίησε ανεπιτυχώς τη δικαιοσύνη ως τον μοναδικό νόμιμο τρόπο προστασίας. Ακόμη και όταν ο αρχικός τίτλος αποκτήθηκε παρανόμως και μεταβιβάστηκε σε καλόπιστο αγοραστή, το εμπράγματο δικαίωμα του τελευταίου πρέπει να προστατεύεται (Gladysheva κατά Ρωσίας, αριθμ. προσφ. 7097/10, §§ 78 επ., 06.12.2011).
Συμπέρασμα: Οι αρχές αποκατέστησαν το σφάλμα τους μετακυλύοντας στην προσφεύγουσα το βάρος ευθύνης που βαρύνει το Κράτος, επιβάλλοντάς της ατομικό και υπερβολικό βάρος. Παραβίαση του άρθρου 1 του Πρώτου Πρόσθετου Πρωτοκόλλου.
Άρθρο 6 § 1 ΕΣΔΑ: Το Δικαστήριο έκρινε ότι δεν συντρέχει ανάγκη αυτοτελούς εξέτασης των αιτιάσεων βάσει του άρθρου 6 § 1 (Centre for Legal Resources on behalf of Valentin Câmpeanu κατά Ρουμανίας [Τμήμα Ευρείας Σύνθεσης], αριθμ. προσφ. 47848/08, § 156).
ΚΑΙΝΟΤΟΜΙΑ ΤΗΣ ΑΠΟΦΑΣΗΣ ΕΔΔΑ DAMIAN ΚΑΤΑ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ ΤΗΣ ΜΟΛΔΑΒΙΑΣ
Εφαρμογή της αρχής Gladysheva στο εγχώριο δίκαιο: Η απόφαση εφαρμόζει τις αρχές που αναπτύχθηκαν στη νομολογία Gladysheva κατά Ρωσίας στο πλαίσιο μεταβιβάσεων ακινήτων στη Μολδαβία, επιβεβαιώνοντας ότι η κρατική επικύρωση μεταβιβάσεων μέσω κτηματολογικής εγγραφής δημιουργεί προστατευτέα εμπιστοσύνη.
Απόρριψη του κριτηρίου της πραγματικής κατοχής ως βάσης εικονικότητας: Η απόφαση διευκρινίζει ότι η μη ανάληψη πραγματικής κατοχής δεν αρκεί για τον χαρακτηρισμό σύμβασης ως εικονικής, εφόσον τηρήθηκαν οι νόμιμες προϋποθέσεις μεταβίβασης κυριότητας (συμβολαιογραφική πράξη και κτηματολογική εγγραφή).
Ενίσχυση της προστασίας καλόπιστου αγοραστή: Η απόφαση εδραιώνει ότι ο καλόπιστος αγοραστής δεν μπορεί να τιμωρηθεί για την ανεπιτυχή χρήση του δικαστικού συστήματος ως μοναδικού νόμιμου τρόπου προστασίας.
Αδυναμία αποζημίωσης ως επιβαρυντικός παράγοντας: Η απόφαση αναδεικνύει ότι ο θάνατος της πωλήτριας χωρίς κληρονόμους, καθιστώντας αδύνατη κάθε αποζημίωση, αποτελεί στοιχείο που ενισχύει τη δυσαναλογία της επέμβασης.
ΣΧΟΛΙΟ — ΑΝΑΛΥΣΗ ΑΠΟΦΑΣΗΣ DAMIAN ΚΑΤΑ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ ΤΗΣ ΜΟΛΔΑΒΙΑΣ
Η απόφαση Damian εντάσσεται στην πάγια νομολογία του ΕΔΔΑ σχετικά με την προστασία καλόπιστων αγοραστών ακινήτων έναντι αποφάσεων που ανατρέπουν αλυσίδες μεταβιβάσεων λόγω αρχικών σφαλμάτων των κρατικών αρχών.
Συνέχεια της νομολογίας Gladysheva–Belova: Η απόφαση εντάσσεται στη σειρά αποφάσεων Gladysheva κατά Ρωσίας (αριθμ. προσφ. 7097/10, 06.12.2011) και Belova κατά Ρωσίας (αριθμ. προσφ. 33955/08, 15.09.2020), επιβεβαιώνοντας ότι ακόμη και όταν ο αρχικός τίτλος ιδιοκτησίας αποκτήθηκε παράνομα από τρίτο, ο καλόπιστος αγοραστής προστατεύεται, ιδίως όταν οι αρχές είχαν επικυρώσει τη μεταβίβαση. Η Damian μεταφέρει αυτές τις αρχές στο εγχώριο νομικό πλαίσιο, στοιχείο ιδιαίτερα σημαντικό δεδομένου του συστημικού χαρακτήρα αντίστοιχων προβλημάτων στη Μολδαβία.
Η αρχή ότι η αποκατάσταση παλαιών αδικιών δεν πρέπει να δημιουργεί νέες: Η επίκληση της απόφασης Pincová και Pinc κατά Τσεχικής Δημοκρατίας αποτελεί κομβικό σημείο. Η αρχή αυτή, αρχικά αναπτυχθείσα στο πλαίσιο μετα-κομμουνιστικών αποκαταστάσεων ιδιοκτησίας, εφαρμόζεται πλέον ως γενική αρχή σε κάθε περίπτωση όπου οι αρχές επιχειρούν να διορθώσουν παρελθοντικά σφάλματα σε βάρος τρίτων.
Συγκριτική ανάλυση με νομολογία διεθνών οργάνων ανθρωπίνων δικαιωμάτων: Στο πλαίσιο των Ηνωμένων Εθνών, η Επιτροπή Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων του ΟΗΕ δεν κατοχυρώνει αυτοτελές δικαίωμα περιουσίας στο ΔΣΑΠΔ. Ωστόσο, στο Γενικό Σχόλιο αριθ. 16 (1988) για το άρθρο 17 ΔΣΑΠΔ υπογραμμίζει ότι οι παρεμβάσεις στην «κατοικία» πρέπει να προβλέπονται από τον νόμο και να μην είναι αυθαίρετες – αρχή που, ιδίως όταν η στέρηση ιδιοκτησίας συνεπάγεται απώλεια χρήσης ή πρόσβασης σε χώρο, λειτουργεί συμπληρωματικά προς τα περιουσιακά πρότυπα της ΕΣΔΑ. Το Διαμερικανικό Δικαστήριο Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων, στην υπόθεση Salvador Chiriboga κατά Εκουαδόρ της 06.05.2008 (Σειρά C αριθ. 179), τόνισε ότι κάθε στέρηση ιδιοκτησίας πρέπει να συνοδεύεται από επαρκή αποζημίωση, εκτιμωμένη δίκαια. Η παρούσα απόφαση συγκλίνει πλήρως με αυτές τις θέσεις.
ΚΡΙΤΙΚΗ ΑΝΑΛΥΣΗ ΤΗΣ ΑΠΟΦΑΣΗΣ ΕΔΔΑ
Η απόφαση Damian είναι δογματικά συνεπής με τη νομολογία του ΕΔΔΑ. Ωστόσο, εγείρονται ορισμένα σημαντικά ζητήματα.
Το ζήτημα του ύψους της δίκαιης ικανοποίησης: Ενώ το Δικαστήριο διαπίστωσε παραβίαση, η χρηματική αποζημίωση περιορίστηκε στο αρχικό τίμημα αγοράς (18.800 ευρώ) αντί της τρέχουσας αγοραίας αξίας (147.096 ευρώ), με αιτιολογία την έλλειψη πλήρους δέουσας επιμέλειας και τον εμπορικό χαρακτήρα της επένδυσης. Η επιλογή αυτή εγείρει ερωτήματα ως προς τη διασφάλιση πλήρους αποκατάστασης (restitutio in integrum), δεδομένου ότι η αρχή της πλήρους αποζημίωσης αποτελεί θεμελιώδη αρχή του δικαίου της δίκαιης ικανοποίησης (Ιατρίδης κατά Ελλάδας [Τμήμα Ευρείας Σύνθεσης], αριθμ. προσφ. 31107/96, § 32).Περαιτέρω, το Δικαστήριο απέρριψε εμμέσως αξιώσεις διαφυγόντων κερδών από εκμίσθωση ως ιδιαιτέρως υποθετικές/μη επαρκώς αποδειχθείσες, στοιχείο που – σε συνδυασμό με την «επενδυτική» φύση του ακινήτου – ενίσχυσε την περιοριστική προσέγγιση στο ύψος της υλικής ζημίας.
Η σχέση μεταξύ εικονικότητας σύμβασης και πραγματικής κατοχής: Η απόρριψη του κριτηρίου μη ανάληψης πραγματικής κατοχής ως βάσης εικονικότητας είναι σημαντική. Ωστόσο, η απόφαση δεν αναπτύσσει αναλυτικά τα κριτήρια βάσει των οποίων η εικονικότητα θα μπορούσε νομίμως να στοιχειοθετηθεί, αφήνοντας κάποιο περιθώριο στα κράτη-μέλη.
Οι ευρύτερες συνέπειες για τη Μολδαβία: Η απόφαση αποτελεί μέρος ευρύτερης σειράς καταδικαστικών αποφάσεων κατά της Μολδαβίας για ζητήματα ιδιοκτησίας, υποδηλώνοντας ενδεχόμενο συστημικό πρόβλημα στη λειτουργία του κτηματολογικού συστήματος και στην προστασία καλόπιστων αγοραστών. Η έμφαση του Δικαστηρίου στη θεσμική «επικύρωση» μέσω κτηματολογικής εγγραφής (Cadastre Office) εντείνει, εμμέσως, την ανάγκη ενίσχυσης των εγγυήσεων αξιοπιστίας του μητρώου, ώστε να μην παρατηρείται μεταγενέστερη αποδόμηση του τίτλου εις βάρος τρίτων.
Συμπέρασμα: Η απόφαση Damian κατά Δημοκρατίας της Μολδαβίας αποτελεί σημαντικό προηγούμενο που επιβεβαιώνει ότι τα κράτη δεν δύνανται να μετακυλούν στους ιδιώτες τις συνέπειες των δικών τους σφαλμάτων. Το μήνυμα είναι σαφές: η αποκατάσταση παρελθοντικών σφαλμάτων των αρχών δεν μπορεί να επιτυγχάνεται σε βάρος καλόπιστων αγοραστών που τήρησαν πιστά τις νόμιμες διαδικασίες μεταβίβασης κυριότητας.
Σχετική νομολογία ΕΔΔΑ:
- Beyeler v. Italy [GC], 05.01.2000, Application no. 33202/96 • Gladysheva v. Russia, 06.12.2011, Application no. 7097/10 • Belova v. Russia, 15.09.2020, Application no. 33955/08 • Pincová and Pinc v. the Czech Republic, 05.11.2002, Application no. 36548/97 • Vukušić v. Croatia, 31.05.2016, Application no. 69735/11 • Iatridis v. Greece (just satisfaction) [GC], 19.10.2000, Application no. 31107/96 • Former King of Greece and Others v. Greece [GC] (just satisfaction), 28.11.2002, Application no. 25701/94 • Centre for Legal Resources on behalf of Valentin Câmpeanu v. Romania [GC], 17.07.2014, Application no. 47848/08
