ΓΡΑΜΜΑΤΗ ΜΠΑΚΛΑΤΣΗ
τοπογράφου – πολεοδόμου μηχανικού
Η αναζήτηση για αγορά στέγης είναι ένα από τα μεγαλύτερα προβλήματα που αντιμετωπίζουν σήμερα οι κάτοικοι στις πόλεις και κυρίως τα νέα ζευγάρια. Το ασταμάτητο ράλι στις τιμές πώλησης των διαμερισμάτων, επιβεβαιώνει πλέον ότι η ζήτηση έχει στραφεί σε παλιά σπίτια, οι τιμές των οποίων αυξάνονται με ρυθμούς υψηλότερους νεόδμητων και έρχονται να επιβεβαιώσουν ότι προσελκύουν κυρίως κατοίκους, που δεν αντέχουν οικονομικά να δανειστούν από τις τράπεζες για να αγοράσουν ένα νεόδμητο σπίτι.
Όμως, η αγορά ενός παλιού διαμερίσματος ή μονοκατοικίας, προκειμένου να ανακαινιστεί για να γίνει σύγχρονο, έχει μεγάλο ρίσκο. Επομένως, βασικό στοιχείο για την αγορά ενός ακινήτου είναι και ο σωστός προσδιορισμός της πραγματικής αξίας του. Θα πρέπει να γνωρίζουμε ότι η εκτίμηση ενός ακινήτου δεν είναι στάσιμη αλλά συνεχώς μεταβάλλεται και επηρεάζεται από πολλούς παράγοντες κυρίως πολεοδομικούς, νομικούς, οικονομικούς.
- Από ποιούς παράγοντες εξαρτάται άμεσα η εκτίμηση ενός ακινήτου;
Η εκτίμηση ενός ακινήτου επηρεάζεται από ένα σύνολο παραγόντων που μπορούν να χωριστούν σε κατηγορίες. Οι βασικότεροι είναι οι εξής:
1. Νομικοί & πολεοδομικοί παράγοντες
- Συντελεστής δόμησης, επιτρεπόμενη χρήση γης.
- Τυχόν νομικά βάρη (π.χ. υποθήκες, δεσμεύσεις).
- Νομιμότητα κατασκευής (αυθαίρετα, άδειες).
2. Οικονομικοί παράγοντες
- Προσφορά και ζήτηση στην αγορά της περιοχής.
- Επιτόκια δανείων – επηρεάζουν τη δυνατότητα αγοράς.
- Συνολική κατάσταση της οικονομίας και της αγοράς ακινήτων
3. Τοποθεσία
- Γειτονιά και μικρο-τοποθεσία (κέντρο, προάστια, παραθαλάσσια περιοχή).
- Προσβασιμότητα (ΜΜΜ, οδικό δίκτυο).
- Εγγύτητα σε σχολεία, νοσοκομεία, πάρκα, εμπορικά σημεία.
- Μελλοντικά έργα υποδομών (μετρό, δρόμοι κτλ.).
4. Χαρακτηριστικά του ακινήτου
- Τύπος ακινήτου (διαμέρισμα, μονοκατοικία, οικόπεδο, επαγγελματικός χώρος).
- Εμβαδόν (τ.μ.), αριθμός δωματίων.
- Όροφος (για διαμερίσματα) – υψηλότεροι όροφοι συνήθως αξίζουν περισσότερο.
- Προσανατολισμός, θέα.
5. Κατάσταση & ποιότητα κατασκευής
- Έτος κατασκευής και έτος ανακαίνισης.
- Υλικά κατασκευής και ποιότητα κατασκευαστικών εργασιών.
- Ενεργειακή απόδοση (ενεργειακό πιστοποιητικό).
- Συντήρηση του κτιρίου (πολυκατοικία/κοινόχρηστοι χώροι)
6. Επιπλέον παράγοντες
- Διαθεσιμότητα θέσεων στάθμευσης.
- Θέρμανση (αυτόνομη, κεντρική, φυσικό αέριο).
- Τεχνολογικές παροχές (π.χ. οπτική ίνα).
- Έξοδα συντήρησης και κοινόχρηστα.
- Πότε συμφέρει η αγορά μια παλιά κατοικίας;
Η απάντηση εξαρτάται από αρκετούς παράγοντες, αλλά συνολικά πολλοί άνθρωποι κερδίζουν αγοράζοντας παλιό διαμέρισμα και ανακαινίζοντάς το — αρκεί να γίνει σωστός υπολογισμός κόστους και ρίσκου. Για αυτό απαιτείται να γίνει σωστός έλεγχος του ακινήτου από μηχανικό, ο οποίος θα σας συμβουλέψει για το κόστος της ανακαίνισης και της ενεργειακής του αναβάθμισης.
✔ Πότε συμφέρει:
- Η τιμή αγοράς είναι αρκετά χαμηλή
Αν το διαμέρισμα κοστίζει σημαντικά λιγότερο από ένα αντίστοιχο ήδη ανακαινισμένο, η διαφορά μπορεί να καλύψει το κόστος ανακαίνισης και να σου μείνει κέρδος.
- Το ακίνητο έχει «καλή βάση».
Δηλαδή έχει γίνει έλεγχος και έχει στατική επάρκεια καθώς επίσης να είναι σε καλή κατάσταση οι κοινόχρηστες εγκαταστάσεις του κτιρίου (ασανσέρ, σωληνώσεις, μόνωση) δεν απαιτούν υπέρογκα έξοδα.
- Η ενεργειακή απόδοση του ακινήτου.
Δηλαδή, αν έχει μόνωση στην ταράτσα ή τους τοίχους , κουφώματα ενεργειακά σύνδεση με φυσικό αέριο κλπ.
✔ Πότε ΔΕΝ συμφέρει:
1. Αν το κτίριο είναι υπερβολικά παλιό και θέλει «ριζικά» πράγματα (Η/Μ εγκαταστάσεις, υγρασίες, μόνωση, αλλαγή κεντρικής θέρμανσης).
2. Αν δεν μπορεί να γίνει με ασφάλεια η εκτίμηση του τελικού κόστους ανακαίνισης.
3. Αν ο αγοραστής σκοπεύει να το πουλήσει άμεσα και η αγορά στην περιοχή είναι στάσιμη.
- Ποιά χαρακτηριστικά λαμβάνουμε υπόψη για την αγορά μιας κατοικίας/διαμερίσματος;
Τα βασικά χαρακτηριστικά που πρέπει κανείς να λάβει υπόψη του σε αυτήν την περίπτωση είναι τα εξής:
- η τοποθεσία και η θέση
- ο όροφος και η ύπαρξη ανελκυστήρα
- η θέα και ο προσανατολισµός
- η ποιότητα κατασκευής
- αν είναι γωνιακό ή διαμπερές
- η πρόσοψη ακάλυπτου
- η θέα και προοπτικές περιοχής
- η ηλικία (παλαιότητα) και βαθμός συντήρησης
- ποιος είναι ο αντισεισμικός κανονισμός με βάση τον οποίο χτίστηκε η οικοδομή
- η ενεργειακή κλάση με βάση το ενεργειακό πιστοποιητικό
- η διαρρύθμιση και η λειτουργικότητά του
- η ύπαρξη γκαράζ και αποθήκης
- η ύπαρξη πρόσθετων ημιυπαίθριων χώρων και εξωστών
- η ύπαρξη αυθαιρέτων
- οι νόμιμες χρήσης του διαμερίσματος
- απόσταση από κέντρο συνοικίας, σχολείο, στάση μέσων μαζικής μεταφοράς κ.ά.
- ύπαρξη ρύπων, π.χ. από κυκλοφοριακή κίνηση ή ύπαρξη οχλούσας βιομηχανίας
- τα χαρακτηριστικά της ευρύτερης περιοχής (γειτονίας) στην οποία ανήκει (ανθρωπογεωγραφικά χαρακτηριστικά)
- πιθανές μελλοντικές πολεοδομικές αλλαγές – παρεμβάσεις (αναπλάσεις, αλλαγές πολεοδομικών δεικτών)
- Ποιά δεδομένα πρέπει να ελέγχονται από τον μηχανικό, προκειμένου να γίνει η αγορά του κατάλληλου ακινήτου;
- Ελέγχεται η Οικοδομική Άδεια, τα σχέδια που τη συνοδεύουν, τυχόν δηλώσεις χώρων που άλλαξαν χρήση με τις διατάξεις του ν. 3843/2010, τυχόν υπαγωγές σε νόμους αυθαιρέτων π.χ. ν. 4178/2013, εξαιρέσεις από κατεδάφιση του ν. 720/1977, δήλωση με τις διατάξεις του ν. 1337/1983, κλπ.
- Ελέγχεται το ακίνητο, το αν τα σχέδια συμφωνούν με την πραγματικότητα, εντοπίζονται διαφορές σε χώρους, διαστάσεις, χρήσεις, κλπ.
- Εξετάζεται η νομιμότητα των παρακολουθημάτων του ακινήτου (αποθήκες, θέσεις στάθμευσης στην πιλοτή ή και στον ακάλυπτο χώρο, κλπ).
- Ελέγχεται αν το ακίνητο βρίσκεται εντός ή εκτός σχεδίου πόλεως, αν είναι άρτιο κατά κανόνα ή κατά παρέκκλιση, αν οικοδομείται ή με τι όρους οικοδομήθηκε.
- Στην περίπτωση που είναι εντός σχεδίου πόλεως, εξετάζεται αν το σχέδιο είναι παλαιό, προ 1983 ή αν έχει γίνει επέκταση του σχεδίου με τις διατάξεις του ν.1337/1983.
- Εξετάζεται αν υπάρχουν Ειδικά Προεδρικά Διατάγματα (π.χ. Πήλιο, Κυκλάδες, Παραδοσιακού Οικισμοί, που καθορίζουν ειδικούς όρους δόμησης).
- Εξετάζεται για τα εκτός σχεδίου οικόπεδα αν έχουν πρόσωπο σε αναγνωρισμένο κοινόχρηστο δρόμο.
- Στην περίπτωση που είναι εντός σχεδίου και δεν υπάρχει κυρωμένη Π.Ε., ελέγχεται επιπλέον η αρτιότητά του, η οικοδομησιμότητά του στην αρμόδια Υπηρεσία Δόμησης.
- Στην περίπτωση που το ακίνητο είναι εκτός σχεδίου πόλης, ελέγχεται αν εκκρεμεί απαλλοτρίωση για κοινωφελή σκοπό ή για εκτέλεση οδικού ή άλλου έργου.
- Ελέγχεται ο χαρακτήρας της έκτασης όσον αφορά στο χαρακτηρισμό της ιδιοκτησίας ως δάσους, δασικής ή αναδασωτέας έκτασης, βιότοπου, αιγιαλού, αρχαιολογικού ενδιαφέροντος, κ.λπ., εξετάζεται η ύπαρξη Γενικού Πολεοδομικού Σχεδίου ή Ζώνης Οικιστικού Ελέγχου και αν ναι, εντοπίζεται σε ποια κατηγορία αυτής εμπίπτει το υπόψη ακίνητο.
- Σε περίπτωση που η αγορά αφορά κτίσμα τότε γίνεται πλήρης έλεγχος, λαμβάνοντας υπόψη την αρχιτεκτονική, στατική μελέτη και όλες τις μελέτες μηχανολογικών εγκαταστάσεων καθώς επίσης γίνεται έλεγχος και στην ποιότητα της κατασκευής.
- Προσοχή απαιτείται εάν το ακίνητο βρίσκεται σε περιοχή όπου για την έκδοση αδείας απαιτείται η σύμφωνη γνώμη της Αρχαιολογικής Υπηρεσίας. Διότι αν υπάρχει η υποψία ότι μπορεί εκεί να υπάρχουν αρχαία ευρήματα, τότε ενδεχομένως θα σταματήσει η έκδοση της άδειας.
- Ποιός ο ρόλος της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας του Κτιρίου στις αγοροπωλησίες;
Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα είναι απαραίτητη πριν από την αγορά. Με την ηλεκτρονική ταυτότητα ελέγχονται και τα δηλωθέντα ούτως ή άλλως αυθαίρετα. Επομένως οι αγοραστές θα γνωρίζουν ότι σε περίπτωση που μελλοντικά κάνουν καινούργια αυθαίρετα, το ακίνητο θα «μπλοκάρεται» στη μελλοντική μεταβίβασή του.
