Των: Δρ. Κώστα Σαχπάζη, Πολιτικού Μηχανικού, Καθηγητή της Πολυτεχνικής Σχολής του Πανεπιστημίου Δυτικής Μακεδονίας, Κωνσταντίνας Σαχπάζη, Πολιτικού Μηχανικού, και Δέσποινας Σαχπάζη, Αρχιτέκτονος Μηχανικού
Με την ψήφιση του Π.Δ. 194/2025 (ΦΕΚ 194/Δ/15.04.2025), τον νέο ΚΕΝΑΚ 2025, τις απαιτήσεις προσβασιμότητας ΑμεΑ (Σύμφωνο 2025), την πλήρη διασύνδεση με το e-Άδειες, και τον εκσυγχρονισμό του Ν. 4495/2017 μέσω των Νόμων 5167/2024 & 5184/2025, η έκδοση οικοδομικών αδειών στην Ελλάδα περνά σε μια νέα, απαιτητική αλλά και αποδοτική εποχή.
Παρακάτω συγκεντρώνονται οι 10 κρίσιμες ερωτήσεις που πρέπει να γνωρίζει κάθε Μηχανικός:
- Πότε χρειάζεται οικοδομική άδεια;
Απάντηση: Οικοδομική άδεια απαιτείται για:
- Ανέγερση, προσθήκη ή επισκευή κτιρίου,
- Κατεδαφίσεις, εκτός ελαφρών κατασκευών,
- Αλλαγή χρήσης (όπως από αποθήκη σε κατοικία),
- Κατασκευή πισίνας, περίφραξης, τοίχων αντιστήριξης κ.ά.
Νόμος: Ν. 4495/2017 (άρθρ. 28), ΝΟΚ 4067/2012 (άρθρ. 6–9), e-Άδειες.
- Τι είναι η έγκριση δόμησης και πώς διαφέρει από την άδεια;
Απάντηση:
- Έγκριση δόμησης: Πρώτο στάδιο, αφορά το δικαίωμα να δομήσεις (όροι δόμησης, αρτιότητα).
- Άδεια δόμησης: Δεύτερο στάδιο, αφορά την εκτέλεση του έργου (τεχνικές μελέτες).
Νόμος: Π.Δ. 59/2018 & Π.Δ. 194/2025, άρθρα 1-3.
- Ποια είναι τα βασικά δικαιολογητικά για άδεια δόμησης;
Απάντηση:
- Τίτλοι ιδιοκτησίας, τοπογραφικό, διάγραμμα κάλυψης
- Αρχιτεκτονική, στατική, Η/Μ, ενεργειακή και πυροπροστασία
- Φάκελος ασφάλειας & υγείας (ΣΑΥ)
- Εγκρίσεις αρχαιολογίας, δασαρχείου, ΠΣ (όπου απαιτείται)
Βάσει του Εθνικού Μητρώου Διοικητικών Διαδικασιών (gov.gr) και ΝΟΚ.
- Ποια έργα εξαιρούνται από την έκδοση άδειας;
Απάντηση:
Οι εργασίες μικρής κλίμακας (π.χ. αλλαγές κουφωμάτων, ανακατασκευή στέγης, τοποθέτηση ηλιακού), με σχετική αναγγελία, εξαιρούνται. Επίσης, εργασίες διαμόρφωσης χωρίς αλλοίωση όγκου.
Ν. 4495/2017, άρθρο 29, Εγκύκλιος ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/22134/2024.
- Ποια είναι η διαδικασία μέσω του e-Άδειες;
Απάντηση:
- Είσοδος μηχανικού στο eadeies.gov.gr
- Υποβολή προέγκρισης (προαιρετικά)
- Ανάρτηση μελετών & δικαιολογητικών
- Έλεγχος προϋπολογισμού – έκδοση άδειας
Χρόνος έκδοσης: έως 5 εργάσιμες, εφόσον δεν απαιτούνται εγκρίσεις.
Ν.4495/2017, Ν.5184/2025, e-Άδειες.
- Τι ισχύει για τις περιοχές εκτός σχεδίου το 2025;
Απάντηση:
Με το Π.Δ. 194/2025, τροποποιείται η δόμηση σε μικρούς οικισμούς και εκτός σχεδίου. Δικαιώματα δόμησης διατηρούνται μόνο σε άρτια κατά παρέκκλιση γήπεδα έως 31.12.2026.
ΝΟΚ, Π.Δ. 194/2025, άρθρο 6.
- Πότε μια άδεια ανακαλείται;
Απάντηση:
Σε περίπτωση καταγγελίας με αποδείξεις, παράβασης των όρων ή παραποίησης μελετών, η άδεια ανακαλείται με απόφαση της ΥΔΟΜ ή/και με απόφαση του Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής ή ΣΥΠΟΘΑ.
Ν. 4495/2017, άρθρο 5, ν. 5184/2025 (ανακλήσεις & προσφυγές).
- Πώς γίνεται η προσφυγή κατά οικοδομικής άδειας;
Απάντηση:
Οποιοσδήποτε έχει έννομο συμφέρον (π.χ. όμορος ιδιοκτήτης) μπορεί:
- Να καταθέσει προσφυγή εντός 30 ημερών στην ΥΔΟΜ,
- Να ζητήσει προσωρινή αναστολή (αν υφίσταται βλάβη),
- Εν συνεχεία, να προσφύγει στο Διοικητικό Εφετείο.
Βάσει άρθρου 29 Ν.4495/2017 & Π.Δ. 94/2020.
- Τι ισχύει για την ενεργειακή απόδοση (ΚΕΝΑΚ 2025);
Απάντηση:
Κάθε νέα ή ριζικά ανακαινιζόμενη κατασκευή υποχρεούται σε ενεργειακή μελέτη με βάση τον ΚΕΝΑΚ 2025, ο οποίος επιβάλλει χρήση ΑΠΕ σε ποσοστό τουλάχιστον 30%, θερμομόνωση και ΖΝΧ από ήλιο.
ΦΕΚ Β’ 87/2025 – ΚΕΝΑΚ 2025, ΥΠΕΝ/ΔΕΠΕΑ/52300.
- Υπάρχει χρηματοδότηση για έργα μέσω ΕΣΠΑ;
Απάντηση:
Ναι! Στην Περιφέρεια Αττικής για το 2025-2026 προβλέπονται επιδοτήσεις έως 65% για μικρές επιχειρήσεις (π.χ. τεχνικά γραφεία, τουριστικά καταλύματα) για:
- Κτιριακές αναβαθμίσεις (ενεργειακές, στατικές),
- Ανακαίνιση υποδομών & εξοπλισμό,
- Λογισμικά BIM & ψηφιοποίηση φακέλων.
Πηγή: Πρόγραμμα ΕΣΠΑ 2021–2027 – Περιφέρεια Αττικής / ΟΠΣΚΕ.
Παράδειγμα Εφαρμογής:
Έστω ο κ. Παπαδόπουλος θέλει να ανεγείρει διώροφη κατοικία σε εκτός σχεδίου γήπεδο 4.500τ.μ. με πρόσοψη σε αναγνωρισμένο δημοτικό δρόμο.
Υποχρεούται σε:
- Έγκριση δόμησης μέσω e-Άδειες με πλήρεις μελέτες,
- Μελέτη προσβασιμότητας και ενεργειακής απόδοσης,
- Απόδειξη πρόσοψης (ΦΕΚ αναγνώρισης δημοτικής οδού),
- Τήρηση Π.Δ. 194/2025 (εφόσον η κατά παρέκκλιση αρτιότητα ισχύει).
Συμπερασματικά:
Η έκδοση οικοδομικής άδειας το 2025 αποτελεί μια διαδικασία ψηφιακά οριοθετημένη αλλά τεχνικά απαιτητική. Η γνώση του θεσμικού πλαισίου, η έγκαιρη προετοιμασία και η σωστή καθοδήγηση από εξειδικευμένους μηχανικούς είναι απαραίτητα όπλα.
Για περισσότερες πληροφορίες, μπορείτε να συμβουλευτείτε την επίσημη πύλη του e-Άδειες (www.eadeies.gov.gr) ή το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδος.
Ο Δρ. Κώστας Σαχπάζης είναι Πολιτικός Μηχανικός, Καθηγητής της Πολυτεχνικής Σχολής του Πανεπιστημίου Δυτικής Μακεδονίας (www.uowm.gr και www.geodomisi.com, email: sachpazis@teemail.gr), η Κωνσταντίνα Σαχπάζη είναι Πολιτικός Μηχανικός, και η Δέσποινα Σαχπάζη είναι Αρχιτέκτων Μηχανικός
