Σημαντική θεσμική μεταρρύθμιση στον τρόπο διαχείρισης των πολυκατοικιών προωθεί το Υπουργείο Δικαιοσύνης μέσω του υπό διαμόρφωση Νέου Κώδικα Ιδιοκτησίας. Η παρέμβαση στοχεύει στην αντιμετώπιση του συσσωρευμένου λειτουργικού αδιεξόδου που καταγράφεται στο οικιστικό αποθέμα της χώρας, όπου 2,2 εκατομμύρια κατοικίες, σχεδόν το 50% του συνολικού δυναμικού, στεγάζονται σε 218.150 πολυκατοικίες (κτίρια από έξι διαμερίσματα και άνω).
Η συγκέντρωση των μισών εκ των κτιρίων αυτών στα αστικά κέντρα Αττικής και Θεσσαλονίκης, σε συνδυασμό με την ανάθεση της διαχείρισης σε εξειδικευμένα γραφεία στο 50%-60% των περιπτώσεων, καθιστά την αναθεώρηση του πλαισίου αρμοδιοτήτων και ευθυνών άμεση προτεραιότητα για την αγορά ακινήτων.
Ποια είναι τα κύρια προβλήματα στη λειτουργία των πολυκατοικιών;
Σύμφωνα με τα στοιχεία του Πανελληνίου Σωματείου Επιχειρήσεων Κοινοχρήστων, το οποίο καλύπτει 150.000 κτίρια και περισσότερες από 1.000.000 οικογένειες, η καθημερινή διαχείριση προσκρούει σε θεσμικά και πρακτικά κενά.
Τα συχνότερα πεδία τριβής εντοπίζονται σε:
- Συστηματική αποχή από τις κοινόχρηστες δαπάνες, η οποία μετακυλίει το οικονομικό βάρος στους συνεπείς ενοίκους.
- Αδυναμία λήψης αποφάσεων στις γενικές συνελεύσεις λόγω έλλειψης απαρτίας ή μη συγκέντρωσης των απαιτούμενων πλειοψηφιών για κρίσιμα έργα.
- Διαφωνίες γύρω από δαπάνες συντήρησης ανελκυστήρων, υδραυλικών δικτύων, συστημάτων πυρασφάλειας, κεντρικής θέρμανσης και ενεργειακών αναβαθμίσεων.
- Απαρχαιωμένους κανονισμούς κτιρίων με ασαφείς ή μη εφαρμόσιμες διατάξεις.
Η κατάσταση επιβαρύνεται από τα εκατοντάδες χιλιάδες αδρανή/κλειστά διαμερίσματα, καθώς και από ακίνητα που αποκτήθηκαν μέσω του προγράμματος Χρυσή Βίζα. Στη δεύτερη περίπτωση, παρατηρείται συχνά πολύμηνο κενό χρήσης έως την εκμίσθωσή τους. Κατά το διάστημα αυτό, η είσπραξη των κοινοχρήστων καθίσταται αδύνατη, καθώς οι ιδιοκτήτες διαμένουν στο εξωτερικό και οι τοπικοί εκπρόσωποι αρνούνται την κάλυψη των οφειλών ή επικαλούνται προστασία προσωπικών δεδομένων για τη μη αποκαλύψεις των στοιχείων του αγοραστή.
Τι αλλαγές φέρνει ο Νέος Κώδικας Ιδιοκτησίας
Για την επίλυση των δομικών αυτών ζητημάτων, το νέο νομοθετικό πλαίσιο εστιάζει στη θεσμική οχύρωση του ρόλου του διαχειριστή και στην επιτάχυνση των διαδικασιών είσπραξης ληξιπρόθεσμων οφειλών.
Οι βασικές ρυθμίσεις που εξετάζονται περιλαμβάνουν:
- Σαφή καθορισμό των καθηκόντων, της νομιμοποίησης και των αστικών/ποινικών ευθυνών όσων αναλαμβάνουν τη διαχείριση κτιρίων.
- Θέσπιση ταχείας δικαστικής/διοικητικής διαδικασίας για την έκδοση και εκτέλεση διαταγών πληρωμής.
- Δυνατότητα επίδοσης της εντολής πληρωμής απευθείας στο ακίνητο μέσω θυροκόλλησης, παρακάμπτοντας τις χρονοβόρες διαδικασίες εντοπισμού αλλοδαπών ιδιοκτητών μέσω Προξενείων και Υπουργείου Εξωτερικών.
- Υποχρεωτική προσκόμιση βεβαίωσης μη οφειλής κοινοχρήστων από τον διαχειριστή (μέσω του gov.gr) κατά τη μεταβίβαση του ακινήτου, ως προαπαιτούμενο για τη σύνταξη συμβολαιογραφικής πράξης.
Προκλήσεις
Η εφαρμογή των νέων διατάξεων αναμένεται να συναντήσει σοβαρές πρακτικές και νομικές δυσκολίες.
Πρώτον, η πρόταση για επίδοση διαταγών πληρωμής αποκλειστικά μέσω θυροκόλλησης σε κενά ακίνητα ή σε ακίνητα αλλοδαπών ιδιοκτητών εγείρει νομικά ζητήματα σχετικά με την προστασία των δικαιωμάτων του εναγομένου και τη συνταγματικότητα της κλήτευσης, γεγονός που ενδέχεται να οδηγήσει σε κύμα ανακοπών. Παράλληλα, η επιβολή της υποχρεωτικής βεβαίωσης μη οφειλής μέσω του gov.gr απαιτεί την άμεση διασύνδεση των ψηφιακών πλατφορμών του κράτους με τα ιδιωτικά γραφεία διαχείρισης ή τους ιδιώτες διαχειριστές, εξέλιξη που προσκρούει στην έλλειψη ενιαίου μητρώου πολυκατοικιών.
Δεύτερον, η αναβάθμιση των κτιρίων (ενεργειακές επενδύσεις, συντηρήσεις) θα συνεχίσει να αντιμετωπίζει εμπόδια όσο δεν θεσπίζεται μηχανισμός υποχρεωτικής δημιουργίας αποθεματικού. Σε ένα περιβάλλον υψηλού πληθωρισμού και αυξημένου κόστους συντήρησης, η απλή αυστηροποίηση των κανόνων δεν διασφαλίζει από μόνη της τη ρευστότητα των πολυκατοικιών, ούτε επιλύει το πρόβλημα της πολυϊδιοκτησίας και της έλλειψης συμφωνίας στις γενικές συνελεύσεις.
Η ουσία της είδησης
Το Υπουργείο Δικαιοσύνης επεξεργάζεται νέο θεσμικό πλαίσιο για τη διαχείριση πολυκατοικιών, στοχεύοντας στην αντιμετώπιση των συσσωρευμένων οφειλών κοινοχρήστων και των λειτουργικών αδιεξόδων. Οι προτεινόμενες ρυθμίσεις περιλαμβάνουν ταχύτερες διαδικασίες αναγκαστικής είσπραξης, υποχρεωτική βεβαίωση μη οφειλής στις μεταβιβάσεις ακινήτων και σαφή καθορισμό των αρμοδιοτήτων των διαχειριστών.
