Το Ελληνικό Κτηματολόγιο, με την 5η έκδοση του «Εγχειριδίου Ενιαίων Κανόνων Νομικού Ελέγχου», συγκεντρώνει και συστηματοποιεί τους κανόνες που εφαρμόζονται κατά τον έλεγχο των εγγραπτέων πράξεων από τα Κτηματολογικά Γραφεία. Η έκδοση 5.0 φέρει ημερομηνία 3 Δεκεμβρίου 2025 και έχει ως βασικό στόχο την καθιέρωση ενιαίας πρακτικής κατά την εφαρμογή της νομοθεσίας για την τήρηση και ενημέρωση των κτηματολογικών βιβλίων.
Ο έλεγχος του Κτηματολογικού Γραφείου είναι έλεγχος νομιμότητας
Κεντρική θέση στο Εγχειρίδιο καταλαμβάνει ο προσδιορισμός της έκτασης του νομικού ελέγχου. Το Κτηματολογικό Γραφείο ελέγχει, μεταξύ άλλων, την αρμοδιότητά του, αν η συγκεκριμένη πράξη και το δικαίωμα είναι εγγραπτέα, αν πληρούνται οι νόμιμες προϋποθέσεις για την επέλευση των έννομων αποτελεσμάτων της πράξης, αν έχουν υποβληθεί τα απαιτούμενα δικαιολογητικά και αν ο δικαιούχος που διαθέτει ή επιβαρύνει το δικαίωμά του εμφανίζεται ως δικαιούχος στο Κτηματολογικό Φύλλο.
Ο έλεγχος περιορίζεται στη νομιμότητα της πράξης που ζητείται να καταχωριστεί και, κατά το Εγχειρίδιο, δεν επεκτείνεται γενικά σε προηγούμενους τίτλους ή σε άλλες πράξεις, ούτε αποτελεί έλεγχο της ορθότητας της πρώτης εγγραφής.
Αντιπαραβολή του συμβολαίου με την κτηματολογική βάση
Βασικός κανόνας είναι η αντιπαραβολή του συμβολαιογραφικού εγγράφου με τα στοιχεία της κτηματολογικής βάσης. Εφόσον υπάρχει εκκρεμής προηγούμενη πράξη που επηρεάζει το ακίνητο, προηγείται ο έλεγχος της πράξης αυτής πριν από την επεξεργασία της νεότερης. Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται όταν πρόκειται για διηρημένη ιδιοκτησία, καθώς μπορεί να υπάρχει προηγούμενη πράξη που επηρεάζει είτε χωρικά το ακίνητο είτε την οικοδομή είτε τα εμπράγματα βάρη.
Παράλληλα, τα στοιχεία του συμβολαίου πρέπει να αντιστοιχούν στην περίληψη της εγγραπτέας πράξης και στα λοιπά συνυποβαλλόμενα έγγραφα. Ελέγχονται τα στοιχεία του τίτλου, των συμβαλλομένων, του δικαιώματος και του ακινήτου.
Ιδιαίτερη σημασία στην ταυτοποίηση του δικαιούχου
Το Εγχειρίδιο δίνει ιδιαίτερη έμφαση στην ταυτοποίηση του προσώπου που μεταβιβάζει το δικαίωμα. Ο πωλητής πρέπει να εμφανίζεται στο Κτηματολογικό Φύλλο ως δικαιούχος του συγκεκριμένου δικαιώματος και στο αντίστοιχο ποσοστό.
Σε περίπτωση αναντιστοιχίας στοιχείων του δικαιούχου, όπως ονοματεπώνυμο ή αριθμός ταυτότητας, προβλέπεται, υπό τις προϋποθέσεις της σχετικής οδηγίας του Ελληνικού Κτηματολογίου, δυνατότητα αυτεπάγγελτης επικαιροποίησης και διόρθωσης των στοιχείων χωρίς προηγούμενη αίτηση διόρθωσης από τον συναλλασσόμενο.
Απαραίτητο το Απόσπασμα Κτηματολογικού Διαγράμματος
Στις εμπράγματες δικαιοπραξίες ιδιαίτερη σημασία έχει το Απόσπασμα Κτηματολογικού Διαγράμματος. Το Εγχειρίδιο επισημαίνει ότι, στις περιπτώσεις που προβλέπει ο νόμος, η προσάρτησή του είναι υποχρεωτική και συνδέεται με την εγκυρότητα της πράξης.
Όταν η πράξη αφορά περισσότερες διηρημένες ιδιοκτησίες που βρίσκονται στο ίδιο γεωτεμάχιο, το Εγχειρίδιο παρέχει ειδικές διευκρινίσεις ως προς το ποιο απόσπασμα πρέπει να επισυναφθεί.
ΚΗΔ και ηλεκτρονική υποβολή τοπογραφικών
Σημαντικό πρακτικό ζήτημα αποτελεί και το Αποδεικτικό Υποβολής Ηλεκτρονικού Διαγράμματος (ΚΗΔ). Για τοπογραφικά που εμπίπτουν στις περιπτώσεις υποχρεωτικής ηλεκτρονικής υποβολής, το σχετικό αποδεικτικό πρέπει να μνημονεύεται και να προσαρτάται στην πράξη.
Το Εγχειρίδιο διευκρινίζει, ωστόσο, ότι όταν ένα τοπογραφικό προσαρτάται απλώς με τη βούληση των συμβαλλομένων, χωρίς να υπάρχει εκ του νόμου υποχρέωση προσάρτησής του για την εγκυρότητα της πράξης, δεν δημιουργείται από μόνο του υποχρέωση ηλεκτρονικής υποβολής και προσάρτησης ΚΗΔ.
ΕΝΦΙΑ και μεταβίβαση ακινήτων
Το Εγχειρίδιο αναδεικνύει ως κρίσιμο δικαιολογητικό το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ. Στις περιπτώσεις που απαιτείται, πρέπει να μνημονεύεται και να επισυνάπτεται στο συμβολαιογραφικό έγγραφο. Σε αντίθετη περίπτωση, το Κτηματολογικό Γραφείο υποχρεούται να αρνηθεί την καταχώριση.
Παράλληλα, το Εγχειρίδιο αναφέρεται στη δυνατότητα σύνταξης συμβολαίου πριν από την πλήρη εξόφληση ορισμένων οφειλών, υπό τις ειδικές προϋποθέσεις που προβλέπει η φορολογική νομοθεσία και με τις αντίστοιχες υποχρεώσεις του συμβολαιογράφου.
Το τίμημα στις αγοραπωλησίες καταβάλλεται μέσω τραπεζικού μέσου
Ένα από τα σημαντικότερα σημεία του Εγχειριδίου αφορά τον τρόπο καταβολής του τιμήματος στις μεταβιβάσεις ακινήτων. Σύμφωνα με τη διάταξη που παρατίθεται στο Εγχειρίδιο, στις μεταβιβάσεις ακινήτων με επαχθή αιτία, στα προσύμφωνα και στις εξοφλητικές πράξεις, η καταβολή του τιμήματος γίνεται αποκλειστικά με τραπεζικά μέσα πληρωμής.
Η καταγραφή στο συμβόλαιο προκαταβολής ή εξόφλησης με μετρητά ή η μη αναφορά εξόφλησης μέσω τραπεζικού μέσου επιφέρει τις συνέπειες που προβλέπει η σχετική διάταξη, μεταξύ των οποίων η ακυρότητα και η απαγόρευση μεταγραφής ή καταχώρισης.
Δικαιολογητικά και πολεοδομική νομιμότητα
Το Εγχειρίδιο συστηματοποιεί επίσης τον έλεγχο των προσαρτώμενων εγγράφων. Ιδιαίτερη σημασία έχουν τα δικαιολογητικά των οποίων η έλλειψη μπορεί να επιφέρει απόλυτη ακυρότητα της συμβολαιογραφικής πράξης ή εκείνα των οποίων την προσάρτηση υποχρεούται να ελέγξει ο Προϊστάμενος του Κτηματολογικού Γραφείου.
Για τις δικαιοπραξίες εν ζωή που αφορούν μεταβίβαση ή σύσταση εμπράγματου δικαιώματος σε ακίνητο, το Εγχειρίδιο αναφέρεται, μεταξύ άλλων, στην υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη και στη βεβαίωση μηχανικού, σύμφωνα με το άρθρο 83 του ν. 4495/2017.
Γονικές παροχές, δωρεές και αποδοχές κληρονομίας
Οι ίδιοι βασικοί κανόνες νομικού ελέγχου εφαρμόζονται, με τις αναγκαίες διαφοροποιήσεις, και σε άλλες σημαντικές πράξεις, όπως οι γονικές παροχές, οι δωρεές εν ζωή και οι αποδοχές κληρονομίας. Το Εγχειρίδιο περιλαμβάνει ξεχωριστές ενότητες για κάθε κατηγορία και προβλέπει ειδικό έλεγχο των συνυποβαλλόμενων εγγράφων.
Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται στις διαδοχικές αποδοχές κληρονομίας, καθώς και στις περιπτώσεις όπου, στο πλαίσιο αποδοχής κληρονομίας, επιχειρείται περαιτέρω προσδιορισμός και κατανομή χιλιοστών επί ήδη συνεστημένων διηρημένων ιδιοκτησιών.
Σύσταση και τροποποίηση οριζόντιας ιδιοκτησίας
Το Εγχειρίδιο περιλαμβάνει ειδικούς κανόνες για τη σύσταση και την τροποποίηση οριζόντιας ιδιοκτησίας. Ιδιαίτερη σημασία έχει η διάκριση μεταξύ πράξεων που αφορούν απλώς περιγραφικά ή τεχνικά στοιχεία και πράξεων που επηρεάζουν το ίδιο το εμπράγματο δικαίωμα.
Χαρακτηριστικά, επισημαίνεται ότι σε ορισμένες περιπτώσεις μονομερούς τροποποίησης οροφοκτησίας δεν αξιολογείται από τον νομικό έλεγχο το περιεχόμενο της τεχνικής έκθεσης του μηχανικού πέραν όσων προβλέπονται για τη συγκεκριμένη πράξη. Παράλληλα, η ύπαρξη εμπράγματων ασφαλειών στην τροποποιούμενη οριζόντια ιδιοκτησία δεν αποτελεί από μόνη της κώλυμα για την αποδοχή της πράξης.
Προσημείωση και υποθήκη βάσει διαταγής πληρωμής
Ξεχωριστό μέρος του Εγχειριδίου αφορά την εγγραφή προσημείωσης υποθήκης και υποθήκης δυνάμει διαταγής πληρωμής. Ο έλεγχος δεν περιορίζεται στην ύπαρξη της διαταγής, αλλά περιλαμβάνει την εξέταση των νόμιμων προϋποθέσεων για την εγγραφή της σχετικής εμπράγματης ασφάλειας.
Ειδικά για τη διαταγή πληρωμής, ελέγχεται και η εμπρόθεσμη επίδοσή της στον οφειλέτη. Το Εγχειρίδιο αναφέρει ότι η επίδοση πρέπει να πραγματοποιείται μέσα σε δύο μήνες από την έκδοση της διαταγής, διαφορετικά αυτή παύει αυτοδικαίως να ισχύει.
Τροπή προσημείωσης σε υποθήκη
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζουν οι κανόνες για την τροπή της προσημείωσης σε υποθήκη. Το Εγχειρίδιο επισημαίνει ότι η προσημείωση παρέχει δικαίωμα προτίμησης για την απόκτηση υποθήκης υπό την προϋπόθεση της τελεσίδικης επιδίκασης της απαίτησης και της τροπής της σε υποθήκη μέσα στην προβλεπόμενη προθεσμία των 90 ημερών.
Κατά τον έλεγχο εξετάζονται επίσης η ταυτότητα της ασφαλισμένης απαίτησης, το ποσό της προσημείωσης, ο ασφαλισμένος δανειστής και τα λοιπά στοιχεία της εγγραφής, με αντιπαραβολή προς το Κτηματολογικό Φύλλο και την περίληψη της πράξης.
Η σημασία του Εγχειριδίου για τις συναλλαγές ακινήτων
Το βασικό μήνυμα της 5ης έκδοσης είναι ότι ο νομικός έλεγχος στο Κτηματολόγιο στηρίζεται σε τυποποιημένη και ενιαία διαδικασία, με ιδιαίτερη έμφαση στην ακρίβεια των στοιχείων, στην πληρότητα των δικαιολογητικών και στην αντιστοίχιση της συμβολαιογραφικής πράξης με την κτηματολογική βάση.
Το Εγχειρίδιο λειτουργεί έτσι ως πρακτικός οδηγός για Κτηματολογικά Γραφεία, συμβολαιογράφους και δικηγόρους, ενώ προβλέπεται η περιοδική επικαιροποίησή του με νέα ζητήματα που ανακύπτουν στην πράξη και με τις μεταβολές της νομοθεσίας.
