Το Κτηματολόγιο περνά σταδιακά στην ψηφιακή εποχή, όμως η εικόνα που παρουσιάζεται στις επίσημες ανακοινώσεις δεν συμπίπτει πάντοτε με όσα μπορεί να κάνει σήμερα ο πολίτης στην πράξη.
Της ΓΡΑΜΜΑΤΗΣ ΜΠΑΚΛΑΤΣΗ, τοπογράφου – πολεοδόμου μηχανικού
Στην ημερίδα της 8ης Ιουλίου 2026 παρουσιάστηκε η αναβάθμιση του Ολοκληρωμένου Πληροφοριακού Συστήματος, με στόχο την ενοποίηση των ηλεκτρονικών υπηρεσιών, τη βελτίωση των εφαρμογών των Κτηματολογικών Γραφείων και τη νέα ψηφιακή διαχείριση των γεωχωρικών δεδομένων.
Πολλές από τις δυνατότητες που παρουσιάστηκαν, όμως, δεν έχουν ακόμη τεθεί σε πλήρη παραγωγική λειτουργία. Η εφαρμογή «Μεταβολές» δεν είναι διαθέσιμη ως ολοκληρωμένη υπηρεσία για τη διόρθωση ορίων και εμβαδών, το Μητρώο Πιστοποιημένων Μηχανικών δεν έχει ακόμη ενεργοποιηθεί, ενώ ο Ψηφιακός Χάρτης εξακολουθεί να εμφανίζει κενά, αστοχίες και ελλιπή πολεοδομικά στοιχεία.
Για τον ιδιοκτήτη, επομένως, το βασικό ερώτημα δεν είναι μόνο τι ανακοινώθηκε, αλλά τι λειτουργεί πραγματικά σήμερα, ποιες διαδικασίες εξακολουθούν να απαιτούν επίσκεψη στο Κτηματολογικό Γραφείο και με ποιον τρόπο διορθώνονται λάθη στα δικαιώματα, στα όρια και στην απεικόνιση ενός ακινήτου.
– Έχουν συγκεντρωθεί όλες οι υπηρεσίες σε μία ενιαία πλατφόρμα;
Όχι ακόμη. Σήμερα οι υπηρεσίες του Κτηματολογίου εξακολουθούν να είναι κατανεμημένες σε διαφορετικές ιστοσελίδες και εφαρμογές, οι οποίες δημιουργήθηκαν σε χρονικές περιόδους. Ο νέος σχεδιασμός προβλέπει τη σταδιακή συγκέντρωσή τους στο ktimatologio.gov.gr, ώστε ο πολίτης να μην αναζητεί κάθε διαδικασία σε διαφορετική πύλη. Μέχρι να ολοκληρωθεί η ενοποίηση, ο χρήστης μπορεί να μεταφέρεται από τη μία εφαρμογή στην άλλη, ανάλογα με το αν ζητά πιστοποιητικό, βλέπει στοιχεία κτηματογράφησης, υποβάλλει πράξη ή αναζητεί γεωχωρικές πληροφορίες. Επομένως, η ενιαία ψηφιακή είσοδος αποτελεί στόχο του έργου και όχι ολοκληρωμένη πραγματικότητα.
– Ποιες ηλεκτρονικές υπηρεσίες λειτουργούν σήμερα για τους πολίτες;
Οι πολίτες μπορούν ήδη, ανάλογα με την περιοχή και το στάδιο λειτουργίας του Κτηματολογίου, να βλέπουν τα καταχωρισμένα δικαιώματά τους, να συμμετέχουν ηλεκτρονικά στην Ανάρτηση, να ζητούν ορισμένα πιστοποιητικά, αντίγραφα κτηματολογικών φύλλων και αποσπάσματα διαγραμμάτων και να παρακολουθούν αιτήματα. Αρκετές πράξεις υποβάλλονται ηλεκτρονικά από συμβολαιογράφους, δικηγόρους και επαγγελματίες. Δεν είναι, όμως, όλες οι υπηρεσίες διαθέσιμες με τον ίδιο τρόπο σε κάθε περιοχή. Παλαιά αρχεία, ελλιπείς εγγραφές, γεωμετρικές διαφορές και σύνθετες ιδιοκτησιακές υποθέσεις εξακολουθούν να απαιτούν έλεγχο από το αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο και συχνά πρόσθετα δικαιολογητικά.
– Λειτουργεί σήμερα η εφαρμογή «Μεταβολές» για τον πολίτη;
Παρά την αναφορά της εφαρμογής metavoles.ktimatologio.gr στην παρουσίαση ως παράδειγμα του νέου έργου, η εφαρμογή δεν λειτουργεί σήμερα ως ολοκληρωμένη υπηρεσία μέσω της οποίας ο πολίτης μπορεί να υποβάλει και να ολοκληρώσει χωρικές ή γεωμετρικές μεταβολές. Δεν μπορεί, δηλαδή, να εισέλθει και να διορθώσει ηλεκτρονικά τα όρια, το σχήμα ή το εμβαδόν του ακινήτου του. Η αναφορά στην εφαρμογή αφορά τον σχεδιασμό και την τεχνική ανάπτυξη ενός νέου ψηφιακού περιβάλλοντος. Μέχρι να ανακοινωθεί επίσημα η παραγωγική λειτουργία του, με σαφείς οδηγίες και ενεργές διαδικασίες, οι πολίτες πρέπει να ακολουθούν τις ισχύουσες διαδικασίες των Κτηματολογικών Γραφείων.
– Πώς διορθώνονται σήμερα τα λανθασμένα όρια ενός ακινήτου;
Η διόρθωση γεωμετρικών στοιχείων εξακολουθεί να γίνεται με αίτηση στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο. Προηγείται η έκδοση κτηματογραφικού διαγράμματος και ο τεχνικός έλεγχος από μηχανικό, ο οποίος συγκρίνει τον τίτλο, τα παλαιά τοπογραφικά, την πραγματική κατάσταση και την κτηματολογική απεικόνιση. Η αίτηση συνοδεύεται από ενημερωμένο κτηματογραφικό διάγραμμα, τοπογραφικό διάγραμμα και τα έγγραφα που τεκμηριώνουν τη διόρθωση. Όταν επηρεάζονται όμορα ακίνητα, οι δικαιούχοι τους πρέπει να ενημερωθούν και να έχουν δυνατότητα να εκφράσουν τις απόψεις τους. Αν υπάρχει ουσιαστική διαφωνία για την κυριότητα ή το κοινό όριο, μπορεί να απαιτηθεί δικαστική απόφαση.
– Τι είναι οι χωρικές μεταβολές που αναφέρονται στο νέο σύστημα;
Χωρική ή γεωμετρική μεταβολή είναι κάθε πράξη που αλλάζει την απεικόνιση ενός ακινήτου στο κτηματολογικό διάγραμμα. Τέτοιες πράξεις είναι η συνένωση γεωτεμαχίων, η κατάτμηση, η σύσταση ή κατάργηση χώρων αποκλειστικής χρήσης καθέτων ιδιοκτησιών, η σύσταση ή κατάργηση δουλείας διόδου και η διόρθωση της θέσης, του σχήματος, των ορίων ή του εμβαδού ενός ακινήτου. Οι μεταβολές αυτές δεν αποτελούν απλές διορθώσεις προσωπικών στοιχείων. Συνδέονται με την έκταση που καταλαμβάνει κάθε ιδιοκτησία και μπορεί να επηρεάζουν δικαιώματα τρίτων. Για αυτό απαιτούν τεχνική αποτύπωση, έλεγχο τίτλων, συμβατότητα με τις νόμιμες πράξεις και, ανάλογα με την περίπτωση, συμβολαιογραφική ή διοικητική διαδικασία.
– Υπάρχουν σήμερα πιστοποιημένοι μηχανικοί Κτηματολογίου;
Το Μητρώο Πιστοποιημένων Μηχανικών Κτηματολογίου έχει θεσμοθετηθεί, αλλά δεν λειτουργεί ακόμη ως ολοκληρωμένο μητρώο ιδιωτών μηχανικών που αναλαμβάνουν τις νέες αρμοδιότητες. Τον Οκτώβριο του 2025 υπογράφηκε προγραμματική σύμβαση δεκαοκτώ μηνών μεταξύ του Ελληνικού Κτηματολογίου και του ΤΕΕ για την οργάνωση της διαδικασίας. Πρέπει να δημιουργηθούν το πληροφοριακό σύστημα αιτήσεων, το εκπαιδευτικό υλικό, η κατάρτιση, οι εξετάσεις και η διαδικασία εγγραφής μηχανικών για να βίνει διαθέσιμη η εφαρμογή.
– Ποιος θα είναι ο ρόλος του πιστοποιημένου μηχανικού;
Όταν το Μητρώο λειτουργήσει, ο πιστοποιημένος μηχανικός θα μπορεί, υπό τις προϋποθέσεις που θέτει η νομοθεσία, να εξετάζει συγκεκριμένα αιτήματα που σχετίζονται με γεωμετρικές διορθώσεις και να συμβάλλει στην ταχύτερη διεκπεραίωσή τους. Δεν θα μπορεί να μετακινεί αυθαίρετα όρια, να παρακάμπει τίτλους ή να επιλύει ιδιοκτησιακές διαφορές. Η πιστοποίηση αφορά εξειδικευμένο τεχνικό έλεγχο και προϋποθέτει επαγγελματικά δικαιώματα, κατάρτιση και επιτυχή ολοκλήρωση της διαδικασίας πιστοποίησης. Οι διαφορές κυριότητας θα εξακολουθούν να επιλύονται με τις προβλεπόμενες διοικητικές ή δικαστικές διαδικασίες, ενώ ο ρόλος του Κτηματολογικού Γραφείου δεν καταργείται.
– Τι πληροφορίες δίνει σήμερα ο Ψηφιακός Χάρτης;
Ο Ψηφιακός Χάρτης του Κτηματολογίου εμφανίζει γεωχωρικά δεδομένα και, μέσω διασύνδεσης με τον Ενιαίο Ψηφιακό Χάρτη του ΤΕΕ, μπορεί να προβάλλει βασικές πληροφορίες για χρήσεις γης και όρους δόμησης. Όπου υπάρχουν διαθέσιμα στοιχεία, εμφανίζονται ενδεικτικά ο συντελεστής δόμησης, η κάλυψη, το ύψος, ο αριθμός ορόφων και προϋποθέσεις αρτιότητας. Δεν εμφανίζονται σε εκτός σχεδίου περιοχές, μη οριοθετημένους οικισμούς και επεκτάσεις χωρίς εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο. Επίσης, η πληροφορία εξαρτάται από όσα δεδομένα έχουν ήδη καταχωριστεί στον Ενιαίο Ψηφιακό Χάρτη.
Ο χάρτης είναι χρήσιμος για μια πρώτη ενημέρωση, αλλά δεν αποτελεί επίσημη βεβαίωση αρτιότητας, οικοδομησιμότητας ή επιτρεπόμενης χρήσης για αυτό το λόγο και απαιτείται πάντοτε έλεγχος των ισχυόντων ΦΕΚ, διαγραμμάτων και διοικητικών πράξεων από μηχανικό.
– Τι πρέπει να ελέγξει ο πολίτης πριν αγοράσει ή μεταβιβάσει ακίνητο;
Ο ενδιαφερόμενος πρέπει να συγκρίνει τον τίτλο ιδιοκτησίας, το κτηματολογικό φύλλο, το κτηματολογικό διάγραμμα, το τοπογραφικό και την πραγματική κατάσταση του ακινήτου. Χρειάζεται να ελεγχθούν το ΚΑΕΚ, το είδος και το ποσοστό του δικαιώματος, η θέση, το εμβαδόν και το περίγραμμα. Για οικόπεδα και αγροτεμάχια πρέπει να εξετάζονται επιπλέον η αρτιότητα, η πρόσβαση σε αναγνωρισμένη οδό, οι χρήσεις γης, οι ζώνες προστασίας και οι ειδικοί όροι δόμησης. Ο Ψηφιακός Χάρτης μπορεί να βοηθήσει στον αρχικό εντοπισμό, αλλά δεν αντικαθιστά τον πλήρη τεχνικό και νομικό έλεγχο πριν από τη συναλλαγή.
– Τι πρέπει να κάνει ο ιδιοκτήτης αν διαπιστώσει λάθος;
Δεν πρέπει να περιμένει μέχρι την πώληση, τη γονική παροχή, την αποδοχή κληρονομιάς ή την έκδοση οικοδομικής άδειας. Πρέπει πρώτα να εξακριβώσει αν πρόκειται για απλό περιγραφικό σφάλμα, λανθασμένη αρχική εγγραφή, γεωμετρική ασυμφωνία ή ιδιοκτησιακή διαφορά. Κάθε κατηγορία ακολουθεί διαφορετική διαδικασία και μπορεί να έχει συγκεκριμένες προθεσμίες. Για λάθη σε ονόματα, τίτλους ή ποσοστά μπορεί να εξεταστεί η διαδικασία προδήλου σφάλματος. Για λάθη στα όρια και στο εμβαδόν απαιτείται μηχανικός, ενώ για αμφισβήτηση κυριότητας χρειάζεται νομικός έλεγχος. Η έγκαιρη αντιμετώπιση μειώνει τον κίνδυνο καθυστερήσεων και πρόσθετου κόστους.
– Θα καταργηθούν οι επισκέψεις και οι καθυστερήσεις στα Κτηματολογικά Γραφεία;
Η ψηφιοποίηση μπορεί να μειώσει σημαντικά τις μετακινήσεις, την αναζήτηση έντυπων φακέλων και τον χρόνο έκδοσης τυποποιημένων εγγράφων. Δεν μπορεί, όμως, να εξαλείψει από μόνη της τις καθυστερήσεις που οφείλονται σε ελλιπή στοιχεία, αντιφατικούς τίτλους, λάθη στα διαγράμματα, δικαιώματα τρίτων ή έλλειψη προσωπικού. Ακόμη και μία πλήρως ηλεκτρονική αίτηση χρειάζεται ουσιαστικό έλεγχο όταν επηρεάζει ιδιοκτησιακά ή γεωμετρικά δεδομένα. Η βελτίωση θα κριθεί από το αν οι εφαρμογές λειτουργούν σταθερά, αν τα δεδομένα είναι σωστά, αν υπάρχουν σαφείς οδηγίες και αν οι υπηρεσίες απαντούν μέσα σε προβλέψιμους χρόνους. Μέχρι τότε, ο πολίτης πρέπει να ελέγχει ποια διαδικασία είναι διαθέσιμη πριν ξεκινήσει την υπόθεση.
