Στο ΦΕΚ Α’ 102/2026 του Υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, Το Άρθρο 128 καθορίζει ότι ο ΕΝΦΙΑ και οι δηλώσεις ακινήτων θα βασίζονται στην πραγματική επιφάνεια και χρήση του ακινήτου, με την πραγματική κατάσταση να υπερισχύει έναντι του κτηματολογίου και των συμβολαίων σε περίπτωση διαφορών. Εισάγεται υποχρέωση δήλωσης της χρήσης του ακινήτου μέσω του ΜΙΔΑ, είτε πρόκειται για μίσθωση είτε για δωρεάν παραχώρηση. Προβλέπονται πρόστιμα από 100€ έως 1.000€ για μη υποβολή ή ανακριβείς δηλώσεις χρήσης. Οι νέες ρυθμίσεις εφαρμόζονται από το έτος 2027 και μετά. Τέλος, παλαιές δηλώσεις ΕΝΦΙΑ δεν επιφέρουν αναδρομικές κυρώσεις όταν αποδεικνύεται μικρότερη πραγματική επιφάνεια με βάση την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου.
Άρθρο 128: Αλλαγές στον ΕΝΦΙΑ και νέες υποχρεώσεις για τους ιδιοκτήτες ακινήτων
Σημαντικές αλλαγές στον τρόπο υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ και στις δηλώσεις ακινήτων φέρνει το Άρθρο 128, το οποίο προβλέπει νέο πλαίσιο ελέγχου της πραγματικής εικόνας των ακινήτων.
Σύμφωνα με τις ρυθμίσεις, ο ΕΝΦΙΑ θα υπολογίζεται με βάση την πραγματική επιφάνεια και χρήση κάθε ακινήτου, όπως αυτή διαμορφώνεται στην πράξη. Σε περίπτωση διαφορών μεταξύ δηλωμένων στοιχείων και πραγματικής κατάστασης, θα υπερισχύει η πραγματική εικόνα του ακινήτου, ανεξάρτητα από το Κτηματολόγιο ή τα συμβόλαια.
Παράλληλα, καθιερώνεται υποχρεωτική δήλωση της χρήσης των ακινήτων μέσω του συστήματος ΜΙΔΑ, με τους ιδιοκτήτες να οφείλουν να δηλώνουν αν το ακίνητο είναι μισθωμένο ή παραχωρείται δωρεάν.
Το νέο πλαίσιο συνοδεύεται από διοικητικά πρόστιμα που κυμαίνονται από 100 έως 1.000 ευρώ για περιπτώσεις λανθασμένων στοιχείων ή μη υποβολής δηλώσεων χρήσης.
Με νεότερη πρόβλεψη που εντάσσεται στο ίδιο πλαίσιο, διευκρινίζεται ότι παλαιότερες δηλώσεις ΕΝΦΙΑ δεν επιβαρύνονται αναδρομικά σε περιπτώσεις όπου αποδεικνύεται μικρότερη πραγματική επιφάνεια του ακινήτου, όπως αυτή προκύπτει από την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου.
Οι αλλαγές αναμένεται να τεθούν σε εφαρμογή από το 2027 και μετά.
Άρθρο 128
Δήλωση στοιχείων ακινήτων και προσδιορισμός του Ενιαίου Φόρου Ιδιοκτησίας Ακινήτων
βάσει της πραγματικής επιφάνειας κτίσματος – Προθεσμία υποβολής δήλωσης στοιχείων
ακινήτων για τη δήλωση χρήσης και κυρώσεις για παράλειψη υποβολής και υποβολή δήλωσης
με εσφαλμένα στοιχεία για την ενημέρωση του Μητρώου Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων –
Τροποποίηση παρ. 5 και 8 άρθρου 2, παρ. 5 άρθρου 8 Κώδικα Φορολογίας Περιουσίας και
προσθήκη παρ. 6Α στο άρθρο 53 του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας
1.Στην παρ. 5 του άρθρου 2 του Κώδικα Φορολογίας Περιουσίας (ν. 5219/2025, Α’ 130), περί υπόχρεων και χρόνου υποβολής δήλωσης στοιχείων ακινήτων, προστίθεται έκτο εδάφιο και η παρ. 5 διαμορφώνεται ως εξής: «5. Για τη συμπλήρωση της δήλωσης λαμβάνεται υπόψη η πραγματική κατάσταση του ακινήτου. Η πραγματική κατάσταση του ακινήτου προκύπτει από την οριστική εγγραφή στο κτηματολογικό γραφείο. Αν δεν υπάρχει οριστική εγγραφή, λαμβάνονται υπόψη τα στοιχεία του ακινήτου, όπως προκύπτουν από τον τίτλο κτήσης. Αν δεν υπάρχει τίτλος κτήσης, λαμβάνονται υπόψη τα στοιχεία της πραγματικής κατάστασης του ακινήτου. Αν η πραγματική επιφάνεια του ακινήτου υπερβαίνει αυτή που αναγράφεται στην οριστική εγγραφή στο κτηματολογικό γραφείο ή στον τίτλο κτήσης ή στην άδεια οικοδομής ή έχει γίνει αλλαγή της χρήσης του ακινήτου, λαμβάνονται υπόψη η πραγματική επιφάνεια και η πραγματική χρήση του ακινήτου. Ειδικά για τα κτίσματα, για τα οποία έχει εκδοθεί Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου, αν η πραγματική επιφάνεια του κτίσματος είναι μικρότερη από αυτή που αναγράφεται στην οριστική εγγραφή στο κτηματολογικό γραφείο ή στον τίτλο κτήσης ή στην άδεια οικοδομής, λαμβάνεται υπόψη η πραγματική επιφάνεια του κτίσματος, όπως αποδεικνύεται από την ηλεκτρονική ταυτότητα κτηρίου.».
Στην παρ. 8 του άρθρου 2 του Κώδικα Φορολογίας Περιουσίας, επέρχονται οι ακόλουθες τροποποιήσεις: α) προστίθεται νέο τρίτο εδάφιο, β) στο νέο τέταρτο εδάφιο, οι λέξεις «της παρούσας» αντικαθίστανται από τις λέξεις «του πρώτου και του δεύτερου εδαφίου» και η παρ. 8 διαμορφώνεται ως εξής:
«8. Για κάθε σύσταση, απόκτηση ή άλλη μεταβολή στα δικαιώματα της παρ. 1, οι υπόχρεοι υποβάλλουν δήλωση μέχρι και την 31η Ιανουαρίου του επόμενου έτους από την ημέρα της σύστασης, απόκτησης ή μεταβολής. Σε περίπτωση κληρονομικής διαδοχής και εφόσον κατά τη λήξη της προθεσμίας του πρώτου εδαφίου δεν έχει συμπληρωθεί η προθεσμία αποποίησης, η δήλωση υποβάλλεται μέχρι την τελευταία εργάσιμη ημέρα του επόμενου μήνα της λήξης της προθεσμίας αποποίησης της κληρονομίας. Ειδικά, στις περιπτώσεις που απαιτείται, πριν από τη λήξη της προθεσμίας των προηγούμενων εδαφίων, η υποβολή δήλωσης πληροφοριακού χαρακτήρα για την ενημέρωση του Μητρώου Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (Μ.Ι.Δ.Α.) του άρθρου 15Β του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας (ν. 5104/2024, Α’ 58) ως προς τη χρήση ακινήτου, η δήλωση στοιχείων ακινήτων του παρόντος υποβάλλεται πριν από την υποβολή της δήλωσης πληροφοριακού χαρακτήρα για τη χρήση του ακινήτου.
Με απόφαση του Υπουργού Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών δύναται να παρατείνονται οι προθεσμίες του πρώτου και του δεύτερου εδαφίου.»
3. Στην παρ. 5 του άρθρου 8 του Κώδικα Φορολογίας Περιουσίας, περί αντικειμένου του φόρου, προστίθεται έκτο εδάφιο και η παρ. 5 διαμορφώνεται ως εξής: «
5. Για τον προσδιορισμό του φόρου λαμβάνεται υπόψη η πραγματική κατάσταση του ακινήτου. Η πραγματική κατάσταση του ακινήτου προκύπτει από την οριστική εγγραφή στο κτηματολογικό γραφείο. Αν δεν υπάρχει οριστική εγγραφή, λαμβάνονται υπόψη τα στοιχεία του ακινήτου, όπως προκύπτουν από τον τίτλο κτήσης. Αν δεν υπάρχει τίτλος κτήσης, λαμβάνονται υπόψη τα στοιχεία της πραγματικής κατάστασης του ακινήτου. Αν η πραγματική επιφάνεια του ακινήτου υπερβαίνει αυτή που αναγράφεται στην οριστική εγγραφή στο κτηματολογικό γραφείο ή στον τίτλο κτήσης ή στην άδεια οικοδομής ή έχει γίνει αλλαγή της χρήσης του ακινήτου, λαμβάνονται υπόψη η πραγματική επιφάνεια και η πραγματική χρήση του ακινήτου. Ειδικά για τα κτίσματα, για τα οποία έχει εκδοθεί Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου, αν η πραγματική επιφάνεια του κτίσματος, είναι μικρότερη από αυτήν που αναγράφεται στην οριστική εγγραφή στο κτηματολογικό γραφείο ή στον τίτλο κτήσης ή στην άδεια οικοδομής, λαμβάνεται υπόψη η πραγματική επιφάνεια του κτίσματος, όπως αποδεικνύεται από την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου.»
4. Στο άρθρο 53 του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας (ν. 5104/2024, Α’ 58), περί κυρώσεων για παράλειψη υποβολής ή εκπρόθεσμη υποβολή φορολογικών δηλώσεων και δηλώσεων πληροφοριακού χαρακτήρα και παράλειψη χορήγησης στοιχείων που ζητούνται από τη Φορολογική Διοίκηση, προστίθεται παρ. 6Α ως εξής:
«6Α. Αν δεν υποβληθεί δήλωση πληροφοριακού χαρακτήρα για την ενημέρωση του Μ.Ι.Δ.Α., σύμφωνα με το άρθρο 15Β, ως προς τη χρήση ακινήτου σε περίπτωση εκμίσθωσης ή δωρεάν παραχώρησης αυτού:
α) μέχρι το τέλος του τρίτου μήνα από την έναρξη της μίσθωσης ή της παραχώρησης ή
β) μέχρι το τέλος του δεύτερου μήνα από την έναρξη της προθεσμίας για την υποβολή της Ενιαίας Αίτησης Ενίσχυσης του Εκτελεστικού Κανονισμού (ΕΕ) 2022/1173 της Ευρωπαϊκής Επιτροπής της 31ης Μαΐου 2022, για τη θέσπιση κανόνων εφαρμογής του κανονισμού (ΕΕ) 2021/2116 του Ευρωπαϊκού Κοινοβουλίου και του Συμβουλίου όσον αφορά το ολοκληρωμένο σύστημα διαχείρισης και ελέγχου στην κοινή γεωργική πολιτική (L 183), επιβάλλεται στον υπόχρεο πρόστιμο πεντακοσίων (500) ευρώ. Αν υποβληθεί δήλωση του πρώτου εδαφίου από τον μισθωτή ή τον παραχωρησιούχο με εσφαλμένα στοιχεία και χρησιμοποιηθεί για τη χορήγηση επιδομάτων, ενισχύσεων ή επιδοτήσεων, επιβάλλεται πρόστιμο χιλίων (1.000) ευρώ στο πρόσωπο αυτό. Εάν η δήλωση χρήσης που υποβλήθηκε με εσφαλμένα στοιχεία από μισθωτή ή παραχωρησιούχο για το ακίνητο δεν χρησιμοποιηθεί για τη χορήγηση επιδομάτων, ενισχύσεων ή επιδοτήσεων, επιβάλλεται σε αυτόν πρόστιμο εκατό (100) ευρώ.»
5. Οι παρ. 1 και 3 εφαρμόζονται για τις δηλώσεις στοιχείων ακινήτων και τον Ενιαίο Φόρο Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝ.Φ.Ι.Α.) έτους 2027 και εφεξής. Τα πρόστιμα της παρ. 4 επιβάλλονται για δηλώσεις ως προς τη χρήση ακινήτου σε περίπτωση εκμίσθωσης ή δωρεάν παραχώρησης, με ημερομηνία έναρξης από την 1η Νοεμβρίου 2026 και μετά. Με απόφαση του Διοικητή δύναται να μετατίθεται η ημερομηνία του δεύτερου εδαφίου.
6. Δηλώσεις στοιχείων ακινήτων που έχουν υποβληθεί και δηλώσεις και πράξεις προσδιορισμού ΕΝ.Φ.Ι.Α. που έχουν εκδοθεί μέχρι την έναρξη ισχύος του παρόντος, δεν θεωρούνται ανακριβείς και δεν επιβάλλονται κυρώσεις, κατά το μέρος που αφορούν κτίσμα του οποίου η πραγματική επιφάνεια, όπως αποδεικνύεται από την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου, είναι μικρότερη από αυτήν που αναγράφεται στην οριστική εγγραφή στο κτηματολογικό γραφείο ή στον τίτλο κτήσης ή στην άδεια οικοδομής. Πιστοποιητικά ΕΝ.Φ.Ι.Α. που έχουν εκδοθεί ή εκδίδονται με βάση τις δηλώσεις του πρώτου εδαφίου, δεν θεωρούνται ανακριβή και δεν επιβάλλονται οι κυρώσεις της παρ. 5 του άρθρου 60 του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας.
ΔΕΙΤΕ ΤΟ ΦΕΚ Α’ 102/2026 ΕΔΩ
