Της ΓΡΑΜΜΑΤΗΣ ΜΠΑΚΛΑΤΣΗ,
τοπογράφου – πολεοδόμου μηχανικού,
Τα τελευταία χρόνια οι ανακαινίσεις κατοικιών και επαγγελματικών χώρων γίνονται με πολύ γρήγορους ρυθμούς. Πολλοί ιδιοκτήτες, στην προσπάθειά τους να ανανεώσουν ή να αξιοποιήσουν καλύτερα το ακίνητό τους, ξεκινούν εργασίες θεωρώντας ότι πρόκειται για «απλές δουλειές» που μπορούν να γίνουν χωρίς διαδικασίες και χωρίς τη συμμετοχή μηχανικού.
Η πραγματικότητα όμως είναι τελείως διαφορετική. Σήμερα ακόμη και μια φαινομενικά μικρή ανακαίνιση, όπως γκρέμισμα τοίχων, αλλαγή κουφωμάτων, θερμομόνωση, εργασίες όψεων ή αποξηλώσεις, μπορεί να απαιτεί άδεια μικρής κλίμακας, απογραφή στον ΕΦΚΑ για ένσημα και υποχρεωτική διαχείριση μπαζών. Σε πολλές περιπτώσεις απαιτούνται επιπλέον εγκρίσεις από υπηρεσίες, ειδικά σε παραδοσιακούς οικισμούς, διατηρητέα ή ακίνητα κοντά στη θάλασσα.
Δυστυχώς, αρκετοί ιδιοκτήτες το αντιλαμβάνονται όταν είναι ήδη αργά: μετά από καταγγελία γείτονα, έλεγχο της Πολεοδομίας ή όταν θελήσουν να μεταβιβάσουν το ακίνητο και ανακαλύψουν πολεοδομικές παραβάσεις, πρόστιμα και εκκρεμότητες με τα ένσημα ή τα οικοδομικά απόβλητα.
Δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις όπου μια «φθηνή» και πρόχειρη ανακαίνιση καταλήγει να κοστίζει πολλαπλάσια στον ιδιοκτήτη, επειδή οι εργασίες έγιναν χωρίς σωστή άδεια, χωρίς τεχνικό έλεγχο και χωρίς νόμιμη διαδικασία.
Γι’ αυτό πριν ξεκινήσει οποιαδήποτε εργασία, ακόμη και η πιο μικρή, απαιτείται έλεγχος από αρμόδιο μηχανικό, ώστε ο ιδιοκτήτης να γνωρίζει τι πραγματικά επιτρέπεται, ποιες εγκρίσεις απαιτούνται και πώς θα προστατεύσει το ακίνητό του από μελλοντικά προβλήματα.
Θέλω να κάνω ανακαίνιση στο διαμέρισμά μου. Χρειάζομαι πάντα άδεια;
Δεν απαιτείται σε όλες τις περιπτώσεις οικοδομική άδεια, όμως σε πολλές εργασίες απαιτείται Έγκριση Εργασιών Μικρής Κλίμακας.
Για παράδειγμα, αν ένας ιδιοκτήτης θέλει να γκρεμίσει εσωτερικούς τοίχους για να ενώσει κουζίνα και σαλόνι, να αλλάξει μπάνιο, να τοποθετήσει νέες ηλεκτρολογικές εγκαταστάσεις ή να κάνει θερμομόνωση στην πρόσοψη, τότε συνήθως απαιτείται άδεια μικρής κλίμακας.
Αντίθετα, ένα απλό βάψιμο ή η αντικατάσταση ενός κουφώματος στο ίδιο ακριβώς άνοιγμα μπορεί να γίνει χωρίς έκδοση άδειας, αλλά και πάλι πρέπει να εξεταστεί αν απαιτείται βεβαίωση μηχανικού ή εγκρίσεις από άλλες υπηρεσίες.
Γιατί χρειάζεται άδεια αφού δεν «χτίζω»;
Αυτό είναι το πιο συνηθισμένο λάθος που κάνουν οι πολίτες. Η πολεοδομική νομοθεσία δεν αφορά μόνο νέες οικοδομές. Αφορά και εργασίες που επηρεάζουν τη λειτουργία, την ασφάλεια ή την εικόνα ενός κτιρίου.
Για παράδειγμα, κάποιος μπορεί να θεωρεί ότι η τοποθέτηση σκαλωσιάς για βάψιμο της πολυκατοικίας είναι μια απλή εργασία. Όμως από τη στιγμή που χρησιμοποιούνται ικριώματα απαιτείται άδεια μικρής κλίμακας και μέτρα ασφαλείας.
Αν γίνει καταγγελία και δεν υπάρχει άδεια, επιβάλλονται πρόστιμα τόσο στον ιδιοκτήτη όσο και στους υπεύθυνους των εργασιών.
Τι γίνεται με τα ένσημα του ΕΦΚΑ;
Πολλοί πιστεύουν ότι τα ένσημα αφορούν μόνο μεγάλες οικοδομές ή πολυκατοικίες. Αυτό όμως δεν ισχύει.
Ακόμη και σε μια ανακαίνιση διαμερίσματος, όταν απασχολούνται τεχνίτες και συνεργεία, προβλέπεται απογραφή οικοδομοτεχνικού έργου στον ΕΦΚΑ και υπολογισμός ασφαλιστικών εισφορών.
Χαρακτηριστικό παράδειγμα είναι μια πλήρης ανακαίνιση παλιού διαμερίσματος όπου γίνονται καθαιρέσεις, σοβατίσματα, αλλαγές πλακιδίων, υδραυλικών και ηλεκτρολογικών εγκαταστάσεων. Σε αυτές τις περιπτώσεις ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να ισχυριστεί ότι πρόκειται για «μικροδουλειές».
Αν σε μελλοντικό έλεγχο διαπιστωθεί ότι έγιναν εργασίες χωρίς απογραφή στον ΕΦΚΑ, μπορεί να επιβληθούν αναδρομικές επιβαρύνσεις και πρόστιμα.
Τι ισχύει για τα μπάζα της ανακαίνισης;
Ένα από τα μεγαλύτερα προβλήματα στις πόλεις είναι η ανεξέλεγκτη απόρριψη μπαζών. Πολλοί θεωρούν ότι μπορούν να αφήσουν τα οικοδομικά απόβλητα δίπλα στους κάδους απορριμμάτων ή σε κάποιο οικόπεδο.
Αυτό όμως απαγορεύεται.
Τα μπάζα θεωρούνται Απόβλητα Εκσκαφών, Κατασκευών και Κατεδαφίσεων (ΑΕΚΚ) και πρέπει να οδηγούνται υποχρεωτικά σε εγκεκριμένα συστήματα ανακύκλωσης και διαχείρισης.
Για παράδειγμα, σε μια ολική ανακαίνιση όπου αποξηλώνονται πλακάκια, ντουλάπια, είδη υγιεινής και τοίχοι, ο μηχανικός συντάσσει Σχέδιο Διαχείρισης Αποβλήτων και γίνεται συνεργασία με αδειοδοτημένη εταιρεία αποκομιδής μπαζών.
Στο τέλος των εργασιών εκδίδεται βεβαίωση παραλαβής των αποβλήτων, η οποία αποδεικνύει ότι η διαδικασία έγινε νόμιμα.
Ποιο είναι το μεγαλύτερο λάθος που κάνουν οι ιδιοκτήτες;
Το μεγαλύτερο λάθος είναι ότι ξεκινούν εργασίες χωρίς προηγούμενο έλεγχο από μηχανικό.
Πολλοί θεωρούν ότι θα «τακτοποιήσουν τα χαρτιά μετά». Όμως όταν γίνει καταγγελία ή όταν θελήσουν να πουλήσουν ή να μεταβιβάσουν το ακίνητο, τότε ανακαλύπτουν ότι υπάρχουν πολεοδομικές παραβάσεις, ελλείψεις στα ένσημα ή προβλήματα με τις άδειες.
Σε αρκετές περιπτώσεις, το κόστος αποκατάστασης είναι πολλαπλάσιο από αυτό που θα απαιτούσε εξαρχής η σωστή διαδικασία.
Δεν γνώριζα ότι χρειαζόταν άδεια. Μπορώ τώρα να νομιμοποιήσω τις εργασίες με έκδοση άδειας μικρής κλίμακας;
Σε πολλές περιπτώσεις ναι. Αν οι εργασίες μπορούσαν να γίνουν νόμιμα με Άδεια Μικρής Κλίμακας, μπορεί να εκδοθεί εκ των υστέρων ΕΕΔΜΚ νομιμοποίησης με την καταβολή του αντίστοιχου προστίμου.
Για παράδειγμα, αυτό συμβαίνει συχνά σε εργασίες ανακαίνισης, θερμομόνωσης, αλλαγών όψεων ή εργασίες με ικριώματα που έγιναν χωρίς προηγούμενη άδεια.
Θέλω να αλλάξω τα κουφώματα στο σπίτι μου. Είναι απλή εργασία;
Εξαρτάται από το τι ακριβώς θα γίνει.
Αν αντικατασταθούν τα κουφώματα στο ίδιο άνοιγμα, χωρίς αλλαγές στις διαστάσεις και χωρίς χρήση ικριωμάτων, συνήθως δεν απαιτείται άδεια μικρής κλίμακας. Αν όμως μεγαλώσουν τα ανοίγματα, αλλάξει η όψη του κτιρίου ή τοποθετηθούν σκαλωσιές, τότε απαιτείται άδεια και έλεγχος από μηχανικό.
Χαρακτηριστικό παράδειγμα είναι οι πολυκατοικίες όπου ιδιοκτήτες αλλάζουν μόνοι τους χρώματα ή τύπους κουφωμάτων και στη συνέχεια δημιουργούνται προβλήματα με τον κανονισμό της πολυκατοικίας ή με την αισθητική του κτιρίου.
Θέλω να μετατρέψω ένα παλιό γραφείο σε Airbnb. Αρκεί μια απλή ανακαίνιση;
Όχι πάντα. Η αλλαγή χρήσης ενός ακινήτου είναι σοβαρό πολεοδομικό θέμα και σε πολλές περιπτώσεις απαιτείται άδεια μικρής κλίμακας ή ακόμη και οικοδομική άδεια.
Για παράδειγμα, ένα παλιό γραφείο μπορεί να μετατραπεί σε κατοικία μόνο εφόσον επιτρέπεται από τις χρήσεις γης της περιοχής και πληρούνται οι προϋποθέσεις του οικοδομικού κανονισμού. Ο μηχανικός πρέπει να ελέγξει θέματα όπως:
- οι θέσεις στάθμευσης,
- οι ηλεκτρομηχανολογικές εγκαταστάσεις,
- η στατική επάρκεια,
- η κατηγορία σεισμικής σπουδαιότητας του κτιρίου.
Αν κάνω εργασίες μέσα στο διαμέρισμα, γιατί να ενδιαφέρει η Πολεοδομία;
Γιατί ακόμη και οι εσωτερικές εργασίες μπορεί να επηρεάζουν την ασφάλεια του κτιρίου.
Ένα πολύ συχνό λάθος είναι η καθαίρεση τοίχων χωρίς έλεγχο από μηχανικό. Πολλοί ιδιοκτήτες δεν γνωρίζουν αν ένας τοίχος είναι φέρων ή όχι. Αν πειραχτούν στοιχεία του φέροντος οργανισμού, μπορεί να δημιουργηθούν σοβαρά στατικά προβλήματα σε ολόκληρη την πολυκατοικία.
Γι’ αυτό η νομοθεσία απαιτεί τεχνικό έλεγχο ακόμη και για φαινομενικά «απλές» παρεμβάσεις.
Μπορεί να γίνει καταγγελία για εργασίες ανακαίνισης;
Βεβαίως, και μάλιστα συμβαίνει πολύ συχνά. Συνήθως οι καταγγελίες γίνονται:
- λόγω θορύβου,
- λόγω χρήσης πεζοδρομίου χωρίς άδεια,
- λόγω μπαζών,
- λόγω σκαλωσιάς χωρίς άδεια,
- ή επειδή οι εργασίες φαίνονται αυθαίρετες.
Σε έναν έλεγχο ζητούνται:
- η άδεια μικρής κλίμακας,
- τα στοιχεία του έργου,
- τα μέτρα ασφαλείας,
- καθώς και τα δικαιολογητικά διαχείρισης αποβλήτων.
Αν δεν υπάρχουν, οι συνέπειες μπορεί να είναι ιδιαίτερα σοβαρές.
Τι γίνεται αν το ακίνητο έχει αυθαιρεσίες;
Αυτό είναι ένα από τα πιο κρίσιμα ζητήματα. Πριν εκδοθεί οποιαδήποτε άδεια, ο μηχανικός πρέπει να ελέγξει αν το ακίνητο είναι νόμιμο ή αν υπάρχουν αυθαίρετες κατασκευές.
Για παράδειγμα, αν έχει κλειστεί αυθαίρετα ένας ημιυπαίθριος χώρος ή έχει γίνει επέκταση μπαλκονιού χωρίς νομιμοποίηση, μπορεί να μην είναι δυνατή η έκδοση άδειας πριν γίνει τακτοποίηση αυθαιρέτου.
Πολλοί ιδιοκτήτες το ανακαλύπτουν δυστυχώς όταν έχουν ήδη ξεκινήσει εργασίες.
Χρειάζεται συναίνεση της πολυκατοικίας για κάποιες εργασίες;
Σε αρκετές περιπτώσεις ναι. Αν οι εργασίες αφορούν κοινόχρηστους χώρους ή επηρεάζουν την εξωτερική εικόνα του κτιρίου, μπορεί να απαιτείται συναίνεση των συνιδιοκτητών σύμφωνα με τον κανονισμό της πολυκατοικίας.
Χαρακτηριστικό παράδειγμα είναι:
- η θερμοπρόσοψη,
- η τοποθέτηση εξωτερικής μονάδας φυσικού αερίου,
- η αλλαγή κιγκλιδωμάτων,
- η τοποθέτηση πέργκολας,
- ή η εγκατάσταση αυτόνομης θέρμανσης.
Πριν ξεκινήσουν οι εργασίες πρέπει πάντα να εξετάζεται τι προβλέπει ο κανονισμός.
Ποιa είναι η πιο σωστή κίνηση πριν ξεκινήσει μια ανακαίνιση;
Η πιο σωστή κίνηση είναι να προηγηθεί πλήρης τεχνικός και πολεοδομικός έλεγχος από μηχανικό.
Έτσι ο ιδιοκτήτης γνωρίζει εξαρχής:
- αν το ακίνητο έχει αυθαιρεσίες που πρέπει να τακτοποιηθούν,
- αν απαιτούνται εγκρίσεις ( π.χ. Αρχαιολογία),
- αν επηρεάζεται η στατικότητα,
- ποιες άδειες απαιτούνται,
- ποιο θα είναι το πραγματικό κόστος,
- ποιες είναι οι ασφαλιστικές υποχρεώσεις,
- πώς θα ανακυκλωθούν τα μπάζα που θα παραχθούν,
- και πώς θα ολοκληρωθεί σωστά και νόμιμα το έργο χωρίς προβλήματα στο μέλλον.
