Αυστηρότερο γίνεται το πλαίσιο για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις το 2026, με νέους περιορισμούς σε άδειες και μεταβιβάσεις ακινήτων, καθώς και διεύρυνση των «κόκκινων» ζωνών σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη, με στόχο την προστασία του οικιστικού αποθέματος
Αυστηρότερο γίνεται από εφέτος το κανονιστικό πλαίσιο για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, καθώς η σχετική πολιτική γίνεται όλο και πιο περιοριστική.
Για το 2026, οι περιορισμοί όχι μόνο παγιώνονται, αλλά και επεκτείνονται γεωγραφικά, με στόχο την προστασία του οικιστικού αποθέματος και την ανάσχεση της στεγαστικής κρίσης. Με τα νέα δεδομένα, πλέον οι «ελεύθερες» ζώνες συρρικνώνονται και η «άδεια Airbnb» δεν θα ακολουθεί αυτονόητα το ακίνητο σε περίπτωση μεταβίβασης.
Στην Αθήνα, οι περιορισμοί νέων αδειών που τέθηκαν σε ισχύ από το 2025 εξακολουθούν να ισχύουν στο ακέραιο και το 2026, ενώ από την 1η Μαρτίου 2026 στο καθεστώς αυτό εντάσσονται και νέες περιοχές στη Θεσσαλονίκη. Και στο εξής, στις «κορεσμένες» περιοχές αποσυνδέεται η άδεια λειτουργίας (Αριθμός Μητρώου Ακινήτου – ΑΜΑ) από το ίδιο το ακίνητο, εξέλιξη που αλλάζει τα δεδομένα στις μεταβιβάσεις αλλά και στην αγορά ακινήτων γενικότερα.
Η «παγίδα» της μεταβίβασης
Η εφαρμογή του μέτρου θα γίνεται μέσω του Μητρώου Βραχυχρόνιας Μίσθωσης της ΑΑΔΕ, με μπλοκάρισμα νέων εγγραφών στις ζώνες που εντάσσονται στον περιορισμό. Το 2026 θεωρείται έτος «δοκιμής» για την αποτελεσματικότητά του. Αν τα στοιχεία δείξουν αποκλιμάκωση της πίεσης στα ενοίκια και επιστροφή κατοικιών στη μακροχρόνια μίσθωση, δεν αποκλείεται η χρονική παράταση του μέτρου ή και η επέκτασή του σε άλλες περιοχές υψηλής τουριστικής έντασης.
Τι αλλάζει πρακτικά
Η σημαντικότερη αλλαγή που οφείλουν να γνωρίζουν όλοι οι ενδιαφερόμενοι αφορά τη μη μεταβιβασιμότητα της άδειας Airbnb στις ζώνες όπου ισχύουν απαγορεύσεις. Η άδεια βραχυχρόνιας μίσθωσης παύει να θεωρείται «προίκα» ή συνοδευτικό στοιχείο του ακινήτου.
Συγκεκριμένα, εάν ένα ακίνητο που βρίσκεται σε ζώνη αναστολής έκδοσης νέων αδειών αλλάξει χέρια –είτε μέσω αγοραπωλησίας, είτε μέσω γονικής παροχής ή κληρονομιάς– η υφιστάμενη καταχώριση στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Μίσθωσης διαγράφεται αυτομάτως. Ο νέος ιδιοκτήτης δεν έχει δικαίωμα να εκδώσει νέο ΑΜΑ, γεγονός που τον υποχρεώνει να διαθέσει το ακίνητο αποκλειστικά για μακροχρόνια μίσθωση ή για ιδιοκατοίκηση.
Αθήνα: «πάγωμα» στα 1ο, 2ο και 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα
Στον Δήμο Αθηναίων, το καθεστώς των περιορισμών που τέθηκε ήδη σε ισχύ από το 2025 συνεχίζεται και εφέτος. Η αναστολή έκδοσης νέων αδειών καλύπτει το κεντρικό τμήμα της πρωτεύουσας και τις περιοχές με τη μεγαλύτερη τουριστική πίεση.
- 1ο Δημοτικό Διαμέρισμα: Εμπορικό τρίγωνο (Πλάκα, Μοναστηράκι, Σύνταγμα, Ομόνοια), Κολωνάκι, Εξάρχεια, Ιλίσια, Νεάπολη, Κουκάκι.
- 2ο Δημοτικό Διαμέρισμα: Μετς, Νέος Κόσμος.
- 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα: Πετράλωνα, Θησείο, Γκάζι, Βοτανικός, Μεταξουργείο, Ρουφ.
Στις περιοχές αυτές, κανένα ακίνητο –νεοαποκτηθέν, ανακαινισμένο ή κενό– δεν μπορεί να εισέλθει στην αγορά της βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Θεσσαλονίκη: «πάγωμα» στην Α’ Δημοτική Κοινότητα
Από την 1η Μαρτίου 2026, το μοντέλο της Αθήνας εφαρμόζεται και στη Θεσσαλονίκη. Το «πάγωμα» των νέων αδειών θα ισχύσει αρχικά για το 2026, με δυνατότητα παράτασης.
Θα αφορά την Α’ Δημοτική Κοινότητα, όπου εντοπίζονται 4.800 από τις 7.500 συνολικά καταχωρίσεις βραχυχρόνιας μίσθωσης του Δήμου. Η ζώνη απαγόρευσης περιλαμβάνει:
- Το ιστορικό και εμπορικό κέντρο (Πλατεία Αριστοτέλους, άξονες Εγνατίας και Τσιμισκή).
- Την περιοχή των Λαδάδικων και του Λιμανιού.
- Την παραλιακή ζώνη έως τον Λευκό Πύργο.
- Τις γειτονιές γύρω από Ροτόντα, Καμάρα, Ναυαρίνου, Βαλαωρίτου και Άνω Πόλη.
Αυστηρότεροι έλεγχοι και προδιαγραφές
Πέραν των χωροταξικών περιορισμών, το κράτος εντείνει τους ελέγχους νομιμότητας μέσω μικτών κλιμακίων του Υπουργείου Τουρισμού και της ΑΑΔΕ. Οι έλεγχοι εστιάζουν στην τήρηση σωρευτικών προδιαγραφών λειτουργίας και ασφάλειας.
Τα ακίνητα πρέπει υποχρεωτικά να διαθέτουν:
- Ασφαλιστική κάλυψη αστικής ευθύνης.
- Υπεύθυνη δήλωση ηλεκτρολόγου και ρελέ διαφυγής.
- Πυροσβεστήρες, ανιχνευτές καπνού και σήμανση εξόδου κινδύνου.
- Πιστοποιητικό απεντόμωσης και φαρμακείο πρώτων βοηθειών.
Οι ιδιοκτήτες θα ειδοποιούνται δέκα ημέρες πριν τον έλεγχο. Σε περίπτωση παραβάσεων, το πρόστιμο ορίζεται στις 5.000 ευρώ, διπλασιάζεται σε υποτροπή εντός έτους και τετραπλασιάζεται σε τρίτη παράβαση.
