Οι αυθαιρεσίες αποτελούν σήμερα έναν από τους βασικότερους νομικούς κινδύνους στις συναλλαγές ακινήτων.
Η ελληνική αγορά ακινήτων στηρίζεται σε μεγάλο βαθμό σε κτίρια που ανεγέρθηκαν ή διαμορφώθηκαν τη δεκαετία του ’80 και του ’90, σε μια εποχή όπου οι πολεοδομικοί έλεγχοι ήταν χαλαρότεροι και οι αποκλίσεις από τις οικοδομικές άδειες σχεδόν κανόνας. Κλειστοί ημιυπαίθριοι, αποθήκες που έγιναν κατοικήσιμες ή αλλαγές χρήσης χωρίς άδεια συνθέτουν μια πραγματικότητα που αφορά χιλιάδες ακίνητα.
Ακριβώς για να αντιμετωπιστεί αυτή η κατάσταση, ο νομοθέτης εισήγαγε το πλαίσιο τακτοποίησης και νομιμοποίησης αυθαιρεσιών, σε συνδυασμό φυσικά με την καιροσκοπική λογική του κράτους για αποκόμιση εσόδων. Ωστόσο, στην πράξη, το κρίσιμο ερώτημα δεν είναι αν ένα αυθαίρετο μπορεί να τακτοποιηθεί, αλλά πώς και πότε αυτή η τακτοποίηση επιτρέπει την απρόσκοπτη μεταβίβαση του ακινήτου.
Δεν είναι λίγες οι αυθαιρεσίες που μπλοκάρουν τη μεταβίβαση είτε λόγω άρνησης του συμβολαιογράφου να προχωρήσει είτε αδυναμίας χρηματοδότησης από την τράπεζα, οπότε οι αγοραστές πρέπει να είναι υποψιασμένοι για το τι να προσέξουν.
Ο νόμος για τα αυθαίρετα: Τι επιτρέπει, τι αποκλείει και με ποιες προθεσμίες
Το βασικό θεσμικό πλαίσιο σήμερα είναι ο Ν. 4495/2017, ο οποίος ρυθμίζει ποιες αυθαίρετες κατασκευές και αλλαγές χρήσης μπορούν να υπαχθούν σε καθεστώς τακτοποίησης ή νομιμοποίησης. Κεντρική προϋπόθεση του νόμου είναι ότι οι αυθαιρεσίες πρέπει να έχουν συντελεστεί πριν από τις 28 Ιουλίου 2011. Οτιδήποτε μεταγενέστερο δεν υπάγεται στο σύστημα ρύθμισης και αντιμετωπίζεται ως παράνομο χωρίς δυνατότητα νομιμοποίησης.
Βέβαια, ο νόμος δεν αντιμετωπίζει όλες τις αυθαιρεσίες με τον ίδιο τρόπο, αλλά τις κατατάσσει σε κατηγορίες, ανάλογα με τη χρονική περίοδο κατασκευής και τη βαρύτητα της παράβασης. Οι παλαιότερες αυθαιρεσίες, ιδίως προ του 1975 και προ του 1983, μπορούν υπό προϋποθέσεις να εξαιρεθούν οριστικά από την κατεδάφιση χωρίς καθεστώς τακτοποίησης, ενώ οι νεότερες ή βαρύτερες παραβάσεις υπάγονται σε καθεστώς τακτοποίησης με πρόστιμο και αναστολή κυρώσεων, αλλά όχι πλήρη νομιμοποίηση.
Ιδιαίτερη σημασία έχει το γεγονός ότι δεν υπάγονται όλες οι αυθαιρεσίες στο νόμου, ακόμη κι αν είναι παλαιές. Ο νόμος αποκλείει ρητά αυθαίρετα σε δάση, αιγιαλό, ρέματα, αρχαιολογικούς χώρους συγκεκριμένων ζωνών, κοινόχρηστους χώρους ή διατηρητέα κτίρια.
Οι προθεσμίες, πάντως, του νόμου είναι ιδιαίτερα αυστηρές. Η δυνατότητα υπαγωγής βαριών αυθαιρεσιών (π.χ. αυθαίρετες κατασκευές μεγάλης κλίμακας) έχει πλέον κλείσει, ενώ για τις υπόλοιπες κατηγορίες ισχύουν συγκεκριμένα χρονικά ορόσημα, με προσαυξήσεις προστίμων και υποχρεώσεις ολοκλήρωσης της διαδικασίας, όπως η καταχώριση Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου μέχρι τις 31 Μαρτίου 2026.
Πότε η μεταβίβαση γίνεται απρόσκοπτα και τι πρέπει να ελέγξει ο αγοραστής
Μια αγοραπωλησία ακινήτου με αυθαιρεσίες μπορεί να ολοκληρωθεί απρόσκοπτα όταν πληρούνται συγκεκριμένες, αλλά αυστηρές προϋποθέσεις. Πρώτον, οι αυθαιρεσίες πρέπει να υπάγονται νόμιμα στον Ν. 4495/2017 και να βρίσκονται σε στάδιο που επιτρέπει τη μεταβίβαση. Αυτό σημαίνει ότι δεν αρκεί η απλή καταβολή παραβόλου ή μια ελλιπής δήλωση, αλλά απαιτείται ολοκληρωμένη υπαγωγή, ικανή να στηρίξει υπεύθυνα τη δήλωση του μηχανικού.
Δεύτερον, απαραίτητη προϋπόθεση για να ολοκληρωθεί ομαλά η μεταβίβαση είναι η πλήρης συμφωνία ανάμεσα στην πραγματική κατάσταση του ακινήτου, τα εγκεκριμένα πολεοδομικά σχέδια και τους τίτλους ιδιοκτησίας. Το ακίνητο που περιγράφεται στο συμβόλαιο πρέπει να ταυτίζεται, χωρίς αμφιβολίες, με αυτό που υφίσταται στην πράξη και με αυτό που αποτυπώνεται στα σχέδια της οικοδομικής άδειας και στις δηλώσεις του μηχανικού.
Στην πράξη, οι αποκλίσεις αυτές δεν είναι πάντα κραυγαλέες. Μπορεί να αφορούν επιφάνειες που εμφανίζονται αυξημένες ή μειωμένες σε σχέση με τα σχέδια, χώρους που έχουν ενσωματωθεί στη βασική χρήση χωρίς να αποτυπώνονται στους τίτλους ή αλλαγές χρήσης που θεωρήθηκαν ασήμαντες κατά τον χρόνο κατασκευής τους. Ωστόσο, ακόμη και τέτοιες φαινομενικά μικρές διαφοροποιήσεις αποκτούν καθοριστική σημασία κατά τον έλεγχο που προηγείται της μεταβίβασης.
Αν η ασυμφωνία εντοπιστεί σε προχωρημένο στάδιο, όταν έχει ήδη συνταχθεί σχέδιο συμβολαίου ή έχει δοθεί τραπεζική προέγκριση, η διαδικασία μπορεί να ανατραπεί. Ο συμβολαιογράφος δεν μπορεί να προχωρήσει αν τα στοιχεία δεν ταυτίζονται πλήρως, ενώ συχνά απαιτείται νέα τεχνική αποτύπωση, συμπληρωματική τακτοποίηση ή ακόμη και επαναδιαπραγμάτευση των όρων της συναλλαγής.
Πότε και γιατί η μεταβίβαση μπορεί να μπλοκαριστεί
Στην πράξη, οι περισσότερες εμπλοκές εμφανίζονται σε δύο κρίσιμα σημεία: στο στάδιο της σύνταξης του συμβολαίου και στο στάδιο της χρηματοδότησης.
Ο συμβολαιογράφος δεν έχει διακριτική ευχέρεια να παραβλέψει πολεοδομικές εκκρεμότητες. Δεσμεύεται από τον νόμο και, συγκεκριμένα, από την υποχρέωση να επισυνάπτεται στο συμβόλαιο έγκυρη δήλωση μηχανικού περί της πολεοδομικής κατάστασης του ακινήτου.
Στην πράξη, το συμβόλαιο δεν υπογράφεται όταν συντρέχει μία από τις ακόλουθες περιπτώσεις:
- Δεν υπάρχει καθόλου δήλωση μηχανικού: Η δήλωση μηχανικού είναι υποχρεωτικό δικαιολογητικό για κάθε μεταβίβαση ακινήτου. Αν δεν έχει εκδοθεί ή αν δεν έχει υποβληθεί στο πληροφοριακό σύστημα, ο συμβολαιογράφος δεν μπορεί νομίμως να συντάξει συμβόλαιο, ανεξαρτήτως συμφωνίας των μερών.
- Η δήλωση μηχανικού δεν επιτρέπει μεταβίβαση: Αν η αυθαιρεσία έχει γίνει μετά το 2011 ή ήταν κατηγορίας 5 και έχει παρέλθει η προθεσμία υπαγωγής της στο καθεστώς του νόμου ή δεν υπαγόταν εξαρχής στο νόμο, πρακτικά δεν υπάρχει δυνατότητα να νομιμοποιηθεί και θα μπλοκάρει τη μεταβίβαση.
- Υπάρχει ασυμφωνία μεταξύ δήλωσης μηχανικού και τίτλων: Αν από τα έγγραφα προκύπτει ότι τα τετραγωνικά, η χρήση ή η περιγραφή του ακινήτου στη δήλωση μηχανικού δεν ταυτίζονται με όσα αναφέρονται στους τίτλους ιδιοκτησίας, δημιουργείται νομική αβεβαιότητα ως προς το αντικείμενο της μεταβίβασης και σε αυτή την περίπτωση, το συμβόλαιο δεν μπορεί να υπογραφεί μέχρι να αρθεί η αντίφαση.
Αναφορικά με την τραπεζική χρηματοδότηση, το σημαντικότερο είναι ότι για τις τράπεζες, το ακίνητο που αγοράζεται δεν είναι απλώς αντικείμενο συναλλαγής, αλλά είναι η εμπράγματη εξασφάλιση του δανείου. Αν αυτή η εξασφάλιση δεν είναι νομικά και πολεοδομικά καθαρή, ο πιστωτικός κίνδυνος αυξάνεται σημαντικά. Γι’ αυτό και ο έλεγχος δεν εξαντλείται στην εμπορική αξία, αλλά εστιάζει στη δυνατότητα του ακινήτου να ρευστοποιηθεί χωρίς νομικά εμπόδια.
Στην πράξη, για όλους τους παραπάνω λόγους που δεν υπογράφει το συμβόλαιο ο συμβολαιογράφος (μη υπαγωγή της αυθαιρεσίας στο ρυθμιστικό πλαίσιο, απώλεια των προθεσμιών, ασυμφωνία μεταξύ τεχνικών και νομικών στοιχείων) η τράπεζα θεωρεί ότι το νομικό ρίσκο είναι ασύμφορο και δεν προχωρεί σε χρηματοδότηση του δανείου.
Έτσι, ό,τι μπλοκάρει τη μεταβίβαση στο συμβολαιογραφικό στάδιο επανεμφανίζεται, με ακόμη αυστηρότερα κριτήρια, στον τραπεζικό έλεγχο. Η πολεοδομική εκκρεμότητα δεν είναι απλώς νομικό ζήτημα, αλλά μετατρέπεται σε άμεσο χρηματοδοτικό ρίσκο και μάλιστα λίγο πριν την ολοκλήρωση της συναλλαγής, όταν είναι πολύ πιθανό να έχουν καταρτιστεί προσύμφωνα και ο αγοραστής να κινδυνεύει να χάσει την προκαταβολή.
