Νέες δομικές αλλαγές στον ΚΠολΔ: Εξώσεις-εξπρές με διορισμένο δικηγόρο και χωρίς δικαστική απόφαση

Η αλλαγή είναι δομική καθώς πλέον ουσιαστικά εντός (το αργότερο) 6 μηνών θα ολοκληρώνεται η απομάκρυνση του ενοικιαστή – Τι σημαίνει η αφαίρεση της ύλης αυτής για τα δικαστήρια.

Παναγιώτης Στάθης

Πλήρη ανατροπή των δεδομένων για τους ενοικιαστές και μάλιστα σε μια περίοδο που το στεγαστικό πρόβλημα είναι στην κορυφή αυτών που απασχολούν τους πολίτες, φέρνει η τροποποίηση του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας που ψηφίστηκε εντός του καλοκαιριού από το Υπουργείο Δικαιοσύνης. Οι βασικές αλλαγές, που προκαλούν αντιδράσεις από τον σύλλογο που τους εκπροσωπεί αφορούν:

Α) τη δυνατότητα εντός (περίπου) 6 μηνών να έχει ολοκληρωθεί η διαδικασία έξωσής τους ακόμα κι αν δεν υπάρχουν οφειλές και πρόκειται απλώς για μη συμφωνία ανανέωσης της σύμβασης ενοικίασης.

Β) την αφαίρεσης επίλυσης της διαφοράς από τα δικαστήρια (αρμοδιότητα Μονομελούς). Συνεπώς η απόδοση μισθίου (δηλαδή του σπιτιού) δεν θα είναι προϊόν δικαστικής απόφασης.

Γ) Τη διαφορά θα διευθετεί δικηγόρος, από ειδικό κατάλογο που θα καταρτίζει ο δικηγορικός σύλλογος και θα επιλέγεται απρόσωπα από τη γραμματεία του δικαστηρίου.

Τι ίσχυε

Οι αλλαγές θα ισχύσουν από 1/1/2026.

Μέχρι σήμερα:

– η δια­ταγή απόδο­σης μισθίου (σπιτιού στον ιδιοκτήτη) εφαρ­μο­ζόταν μόνο σε περι­πτώ­σεις απλήρω­των ενοι­κίων και λογα­ρια­σμών, αλλά πλέον επε­κτείνε­ται και σε περι­πτώ­σεις που έχουν ολο­κλη­ρω­θεί οι συμ­βάσεις μίσθω­σης χωρίς να έχει υπάρ­ξει ανα­νέωσή τους για διάφο­ρους λόγους.

-Την απόφαση εξέδιδε το Μονομελές Πρωτοδικείο,

Οι αλλαγές

Πλέον:

-Για να μην αιφ­νι­διάζονται οι ενοικιαστές, αλλά και να απο­τρα­πούν αυθαίρε­τες συμπε­ρι­φο­ρές από ιδιο­κτήτες απαι­τείται κατ’ αρχάς η επίδοση εξώ­δι­κης πρόσκλη­σης μέσω δικα­στι­κού επι­με­λητή του­λάχι­στον τρεις μήνες πριν από τη λήξη της μίσθω­σης. Σε αυτήν θα πρέπει να ανα­γράφε­ται ότι ο ιδιο­κτήτης δεν επι­θυ­μεί την παράταση της μίσθω­σης και ζητεί την απόδοση του ακι­νήτου του (μίσθιο) λόγω λήξης του χρόνου της μίσθω­σης. Το τρίμηνο περι­θώ­ριο ισχύει τόσο για τις μισθώ­σεις που δεν έχουν συμπλη­ρώ­σει την εκ του νόμου πρώτη τριε­τία, όσο και για τις αορίστου χρόνου παλαιότε­ρες μισθώ­σεις που έχουν παρα­τα­θεί.

-Ο ιδιοκτήτης αντί να προ­σφεύγει στο δικα­στήριο, θα μπο­ρεί να απευ­θύνε­ται σε ειδικό δικη­γόρο, πιστο­ποι­η­μένο για τον σκοπό αυτό και διο­ρι­σμένο από το οικείο δικαστήριο. Αυτός θα εξε­τάζει τον φάκελο και θα εκδίδει τη δια­ταγή απόδο­σης μισθίου. Ένα­ντι αυτής, ο μισθω­τής έχει δικαίωμα άσκη­σης ανα­κο­πής, εκθέτο­ντας τις όποιες ενστάσεις του.

-Ο κατάλο­γος των δικη­γόρων που θα ανα­λαμ­βάνουν τέτοιες υπο­θέσεις θα καταρ­τίζε­ται από τον οικείο δικη­γο­ρικό σύλ­λογο, όπως συμ­βαίνει σήμερα και για την εξάλειψη προ­ση­μει­ώ­σεων. Στη συνέχεια η γραμ­μα­τεία του αρμόδιου δικα­στη­ρίου θα ορίζει απρόσωπα τους δικη­γόρους που θα εξε­τάζουν τις αιτήσεις των ιδιο­κτη­τών.

Οι διατάξεις

Οι νέες διατάξεις αναφέρουν:

«Άρθρο 637 ΚΠολΔ

Έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης μισθίου

Κατά τις διατάξεις των άρθρων 638 έως 645, στις περιπτώσεις καθυστέρησης του μισθώματος από δυστροπία ή παρέλευσης του ορισμένου χρόνου διάρκειάς της, αν η έναρξη της μίσθωσης ή η λήξη της, αποδεικνύεται εγγράφως, και εφόσον έχει επιδοθεί έγγραφη όχληση με δικαστικό επιμελητή δεκαπέντε (15) τουλάχιστον ημέρες πριν από την κατάθεση της αίτησης, μπορεί να ζητηθεί η έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης μισθίου ακινήτου. Η καταβολή των μισθωμάτων εντός του δεκαπενθήμερου, αποδεικνυόμενη εγγράφως, αποκλείει την έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης του μισθίου, εκτός αν υπάρχει επανειλημμένη καθυστέρηση από δυστροπία. Επίδοση έγγραφης όχλησης απαιτείται μόνο την πρώτη φορά. Όσον αφορά στην έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης μισθίου λόγω παρέλευσης του χρόνου διάρκειας της μίσθωσης, προϋπόθεση αποτελεί η επίδοση από τον εκμισθωτή εξώδικης πρόσκλησης απόδοσης του μισθίου, τουλάχιστον τρεις (3) μήνες πριν από την παρέλευσή του ή επί μισθώσεως που έχει καταστεί αορίστου χρόνου μετά τη λήξη της, τουλάχιστον τρεις (3) μήνες πριν από την επίδοση της διαταγής απόδοσης. Στην περίπτωση του τέταρτου εδαφίου, η διαδικασία αναγκαστικής εκτέλεσης μπορεί να αρχίσει μετά την παρέλευση δύο (2) μηνών από την επίδοση της διαταγής στον μισθωτή.»

«Άρθρο 638 Αρμόδιος για την έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης του μισθίου

Αρμόδιος για την έκδοση της διαταγής απόδοσης της χρήσης του μισθίου είναι δικηγόρος, μέλος του δικηγορικού συλλόγου της περιφέρειας του Πρωτοδικείου του δικαστηρίου στο οποίο δωσιδικεί η διαφορά. Αν για οποιονδήποτε λόγο δεν είναι δυνατόν να οριστεί δικηγόρος του ως άνω συλλόγου, τη διαταγή απόδοσης εκδίδει δικηγόρος μέλος δικηγορικού συλλόγου της περιφέρειας του αντίστοιχου Εφετείου.»

Εξώσεις-εξπρές: Υπέρ και κατά

Οι νέες διατάξεις συναντούν την επιδοκιμασία των ιδιοκτητών και ενστάσεις από τους ενοικιαστές:

-Από τη μια πλευρά στα θετικά καταγράφεται το γεγονός ότι πλέον θα είναι πιο ταχεία η διαδικασία, δεδομένου ότι οι δικαστικές αποφάσεις καθυστερούν υπερβολικά λόγω φόρτου εργασίας και πληθώρας δικαστικής ύλης. Χαρακτηριστικό είναι το παράδειγμα περίπτωσης προ­σφυ­γής στη Δικαιο­σύνη για έξωση ενοι­κια­στή που έχει λήξει το συμ­βόλαιό του, με αρχική ημε­ρο­μη­νία προ­σφυ­γής στις 6 Οκτω­βρίου του 2024 στο Πρω­το­δι­κείο Αθη­νών. Η υπόθεση έλαβε δικάσιμο τον Μάρ­τιο του 2025, πήρε ανα­βολή και θα εξε­τα­στεί εκ νέου τον Ιούνιο του 2026. Ουσια­στικά, θα απαι­τη­θούν σχε­δόν δύο χρόνια πέραν της αρχι­κής διάρ­κειας της μίσθω­σης για να απο­χω­ρήσει ο ενοι­κια­στής.

-Από την άλλη πλευρά προβληματισμό προκαλεί στους ενοικιαστές η απουσία δικαστικής απόφασης καθώς θεωρούν ότι θα υπόκεινται έξωση με διαδικασίες εξπρές. Αντιτείνουν πως θα ήταν προτιμότερο να υπάρχει πρόβλεψη μέσω δικαστικής απόφασης συγκεκριμένης προθεσμίας για να ολοκληρωθεί η έξωση εφόσον υπάρχουν ιδιαίτεροι λόγοι.