Της ΓΡΑΜΜΑΤΗΣ ΜΠΑΚΛΑΤΣΗ,
τοπογράφου – πολεοδόμου μηχανικού,
Σάλος έχει προκληθεί το τελευταίο διάστημα με την καταπάτηση οικοπέδων και μάλιστα με τη «βούλα» του κτηματολογίου. Αυτό συμβαίνει, γιατί κατά την διαδικασία σύνταξης του κτηματολογίου, που είναι η κτηματογράφηση, «κάποιοι» πολίτες έχοντας εσωτερική πληροφόρηση από στελέχη του γραφείου σε συνεργασία με δικηγόρους, μηχανικούς, λογιστές και συμβολαιογράφους, δήλωσαν ως δικά τους χιλιάδες ακίνητα με τη «μέθοδο» της χρησικτησίας.
Εκτός όμως των οργανωμένων κυκλωμάτων, χιλιάδες εγκαταλελειμμένα ακίνητα δηλώθηκαν στο κτηματολόγιο από γείτονες και συγγενείς με τη μέθοδο των δύο ένορκων μαρτυριών και την αλλαγή του Ε9. Ορισμένοι μάλιστα, έχοντας καλύτερη «ενημέρωση», για την κατοχύρωση τους έναντι του πραγματικού ιδιοκτήτη σε περίπτωση που αυτός εμφανιστεί στο μέλλον, προέβαιναν σε εικονικές δίκες. Έκαναν δηλαδή ότι μάλωναν μεταξύ τους δύο πρόσωπα που διεκδικούσαν το ίδιο ακίνητο, αναγκάζοντας το δικαστήριο να αποφασίσει υπέρ του ενός, αποκτώντας με αυτόν τον τρόπο και δικαστική σφραγίδα νομιμότητας.
Επίσης, υπήρξε και ακόμα μία κατηγορία πολιτών, που έκαναν κάτι πιο «έξυπνο». Δημιουργούσαν τίτλους ιδιοκτησίας. Έτσι, με την εκπόνηση τοπογραφικών με συντεταγμένες, μεταβίβαζε κάποιος το ακίνητο κυρίως με τη με τη μέθοδο της γονικής παροχής αποφεύγοντας τη μεταβίβαση σε τρίτους ώστε να μην μπλέξουν σε αγωγές σε περίπτωση που εμφανιστεί στην πορεία ο πραγματικός ιδιοκτήτης. Με αυτόν τον τρόπο αποκτούσαν τίτλο ιδιοκτησίας και προχωρούσαν σε δήλωση στο κτηματολόγιο
Σήμερα που έκλεισε το κτηματολόγιο στο μεγαλύτερο ποσοστό της χώρας και λειτουργούν τα Κτηματολογικά Γραφεία αρχίζουν και αποκαλύπτονται αυτές οι απάτες που διαπράχθηκαν εις βάρος των των «ορφανών» ακινήτων, δηλαδή όσων οι ιδιοκτήτες τους για διάφορους λόγους δεν έκαναν δήλωση ιδιοκτησίας. Όμως η απάτες αφορούν και το Ελληνικό Δημόσιο, διότι αν σε 8 χρόνια μετά την λειτουργία του Κτηματολογίου, δεν εμφανιστεί ο πραγματικός ιδιοκτήτης τότε αυτά τα ακίνητα που στις αρχικές εγγραφές εμφανίζονται ως «αγνώστου» ιδιοκτήτη θα περνούσαν στην κυριότητα του Ελληνικού Δημοσίου.
- Μπορεί να βρει το Κτηματολόγιο πόσα ακίνητα δηλώθηκαν με χρησικτησία;
Βεβαίως, γιατί με τη χρήση της τεχνητής νοημοσύνης μπορεί σήμερα το κτηματολόγιο να εντοπίσει όλα τα ακίνητα που δηλώθηκαν με χρησικτησία, σε πόσα από αυτά έγινε πρόσφατη τροποποίηση στο Ε9, με ποια έγγραφα δηλώθηκε καθώς και ποιοι ήταν οι μηχανικοί, συμβολαιογράφοι κλπ που εμπλέκονται.
- Δηλαδή ο καθένας δήλωνε ότι ήθελε στο κτηματολόγιο και έγινε δεκτός;
Θα πρέπει να ξεκαθαρίσουμε ότι δεν φταίει το κτηματολόγιο που κάποιος καταπατητής χρησιμοποίησε την χρησικτησία ως τρόπος κτήσης κατά την δήλωση του ακινήτου κι αυτό γιατί η χρησικτησία αποτελεί νόμιμο τρόπο κτήσης κυριότητας ακινήτου, σύμφωνα με την νομοθεσία. Ο θεσμός της χρησικτησίας αποσκοπεί στην προστασία εκείνου που χρησιμοποιεί ένα συγκεκριμένο ακίνητο, για μεγάλο χρονικό διάστημα, δηλαδή καρπώνεται τα οφέλη από το εν λόγω ακίνητο και προβαίνει στις αναγκαίες δαπάνες για τη συντήρησή του, πιστεύοντας, δικαιολογημένα, ότι το ακίνητο αυτό του ανήκει, παρά το γεγονός ότι, στην πραγματικότητα, δεν έχουν συντρέξει όλες οι νόμιμες προϋποθέσεις για να το αποκτήσει. Με άλλα λόγια, προστατεύεται εκείνος που, βάσιμα και καλόπιστα, πιστεύει και μεταχειρίζεται ορισμένο ακίνητο σαν να είναι δικό του, για αρκετό χρονικό διάστημα, χωρίς όμως να το έχει πράγματι αποκτήσει.
Το κτηματολόγιο αξιοποιεί, κυρίως, τη νομοθετική ρύθμιση του άρθρου 1045 ΑΚ, περί έκτακτης χρησικτησίας, οπότε τα έγγραφα που υποβάλει ο δηλών πρέπει να αποδεικνύουν ότι ο ίδιος χρησιμοποιεί (νέμεται) το δηλούμενο ακίνητο για είκοσι τουλάχιστον έτη.
- Με ποιο τρόπο δηλώνεται η χρησικτησία στο κτηματολόγιο;
Σε περίπτωση που δεν υπάρχει σχετική δικαστική απόφαση, απαιτείται η υποβολή διαφόρων εγγράφων που αποδεικνύουν τη χρησικτησία και συγκεκριμένα:
- Συμβολαιογραφικά έγγραφα και δικαστικές αποφάσεις υποθηκών και εν γένει βαρών στα ακίνητα για τα οποία δηλώνεται ως λόγος κτήσεως η χρησικτησία.
- Συμβολαιογραφικό προσύμφωνο μεταβίβασης ακινήτου, στο οποίο βεβαιώνεται η παράδοση της νομής στον εκ του προσυμφώνου δικαιούχο (όχι εργολαβικό προσύμφωνο).
- Συμβόλαια όμορων ιδιοκτητών που αναφέρουν τον δηλούντα ως κύριο του δηλούμενου ακινήτου.
- Πράξη αναγνώρισης ορίων.
- Μισθωτήρια που εμφανίζουν ως εκμισθωτή τον δηλούντα, εφόσον φέρουν βέβαιη χρονολογία.
- Δηλώσεις ενώπιον Δημόσιων Αρχών, ιδίως φορολογικών, όπως λ.χ. δηλώσεις στο έντυπο Ε9 της φορολογικής δήλωσης.
- Έγγραφα χορήγησης επιδότησης στον δηλούντα, από τα οποία προκύπτει ότι αυτός αντιμετωπίστηκε ως κύριος του ακινήτου στο οποίο αφορά η δήλωση π.χ. δήλωση ΟΣΔΕ.
- Αποδείξεις καταβολής τελών πάσης φύσεως που βαρύνουν τον δικαιούχο του ακινήτου στο όνομα του δηλούντος.
- Αποδείξεις ΔΕΗ, ΟΤΕ, εταιρειών ύδρευσης κ.λπ. προς τον δηλούντα.
- Αποδείξεις καταβολής αμοιβής σε εργολάβο που περιέφραξε το ακίνητο ή ενδεχομένως για άλλες εργασίες, εφόσον είναι διάτρητες ή πάντως δεν αμφισβητείται η χρονολογία τους.
- Παλιές αγγελίες από τον δηλούντα στον τύπο για πώληση του ακινήτου.
- Παλιά τοπογραφικά διαγράμματα που συντάχτηκαν με εντολή του δηλούντος και τα οποία τον αναφέρουν ως δικαιούχο.
- Βεβαιώσεις δημάρχου για τα δικαιώματα επί του ακινήτου του δηλούντος ή και των προκατόχων του ή την άσκηση νομής επ’ αυτού για χρονικό διάστημα τουλάχιστον μιας εικοσαετίας.
- Οικοδομική άδεια στο όνομα του δηλούντος.
- Εγγραφο επιβολής στον δηλούντα προστίμου λόγω πολεοδομικών παραβάσεων.
- Παλιό (20ετίας) ιδιωτικό συμφωνητικό (π.χ. πώλησης ή διανομής) που αναφέρει το δηλούντα ως κύριο του ακινήτου.
- Παλιές ένορκες βεβαιώσεις με το ως άνω περιεχόμενο.
Υπολογίζεται ότι πάνω από το 90% των ακινήτων που δηλώθηκαν με χρησικτησία, η σχετική δήλωση έγινε με την κατάθεση δύο ένορκων βεβαιώσεων μαρτύρων, το Ε9 για την τελευταία πενταετία και το τοπογραφικό εξαρτημένο σε ΕΓΣΑ 87.
- Η χρησικτησία αφορά μόνο στα χωράφια;
Όχι. Η χρησικτησία μπορεί να αφορά σε κάθε είδους ακίνητο, όπως σπίτι, κατάστημα, διαμέρισμα, οικόπεδο, αγροτεμάχιο, δουλεία ιδιωτικού δρόμου κ.ά.
- Τι πρέπει να κάνω όταν διαπιστώσω ότι στις αρχικές εγγραφές το ακίνητό μου εμφανίζεται σε πρόσωπο που το δήλωσε με χρησικτησία;
Το κυριότερο όπλο στη φαρέτρα του αληθούς δικαιούχου, όταν έρχεται αντιμέτωπος με την ανακριβή πρώτη εγγραφή δικαιώματος του, είναι η αγωγή διόρθωσης που ρυθμίζεται στο άρθρο 6 παρ.2 του ν. 2664/1998. Η αγωγή αυτή αποβλέπει στην προστασία του δικαιούχου του εγγραπτέου δικαιώματος, όταν αυτό αμφισβητείται ολικά ή μερικά από την ανακριβή πρώτη εγγραφή. Επομένως θα πρέπει άμεσα να προσφύγετε στα αρμόδια δικαστήρια για τη διόρθωση της εγγραφής ως προς τον δικαιούχο του ακινήτου.
- Ποιο είναι το χρονικό διάστημα μέσα στο οποίο επιτρέπεται η αγωγή για τη διόρθωση;
Το χρονικό διάστημα μέσα στο οποίο θα πρέπει να πραγματοποιηθεί η διόρθωση των αρχικών εγγραφών είναι συγκεκριμένο. Ειδικότερα, οι διορθώσεις θα πρέπει να πραγματοποιηθούν μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου του έτους εντός του οποίου συμπληρώνεται η οκταετία από την ημερομηνία απόφαση λειτουργίας του κτηματολογίου. Η απόφαση λειτουργίας δημοσιεύεται στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως και αφορά συγκεκριμένη κτηματογραφημένη περιοχή.
