Τη σταδιακή πτώση του σημερινού ποσοστού ιδιοκατοίκησης που προσεγγίζει το 80% και είναι ένα από τα υψηλότερα στην Ευρώπη προβλέπουν για τα επόμενα χρόνια ειδικοί του κλάδου των ακινήτων. Η δεδομένη στροφή της πλειονότητας των νοικοκυριών στην ενοικίαση και όχι στην κατοχή ακινήτου μόνο πρόσκαιρο φαινόμενο δεν προβλέπεται ότι θα είναι.
Οπως τονίζουν μεσίτες με εμπειρία δεκαετιών στον κλάδο, μπορεί η προτίμηση στην ενοικίαση να ξεκίνησε αρχικά λόγω οικονομικής αδυναμίας και απουσίας τραπεζικής χρηματοδότησης, ωστόσο, σταδιακά «χτίζεται» μια νέα κουλτούρα στην αγορά ακινήτων, η οποία «αποκηρύσσει» πλέον την ιδιοκτησία κατοικίας.
Η τάση αυτή αφορά κατ’ αρχάς την πλειονότητα των νεοεισερχομένων στην αγορά ακινήτων, δηλαδή των νέων νοικοκυριών, εργένηδων κ.ά., ανθρώπων που έχουν γαλουχηθεί στην κρίση και στη φορολογική επιβάρυνση που διέπει πλέον τα ακίνητα και που θεωρείται σχεδόν απίθανο να διαφοροποιηθεί τα επόμενα χρόνια, ακόμη και αν η χώρα εξέλθει σταδιακά από την οικονομική κρίση και ανακάμψει οικονομικά.
Επί της ουσίας, αλλάζει μια βαθιά ριζωμένη αντίληψη της ελληνικής κοινωνίας ότι πρέπει ο καθένας να διαθέτει «ένα κεραμίδι πάνω από το κεφάλι του». Κάτι τέτοιο σήμερα είναι ανέφικτο για τη συντριπτική πλειονότητα των νοικοκυριών, όπως πιστοποιείται και από τον πολύ χαμηλό όγκο συναλλαγών.
Σύμφωνα με τον κ. Λευτέρη Ποταμιάνο, αντιπρόεδρο της Ενωσης Μεσιτών Αθηνών-Αττικής, τα τελευταία χρόνια, εν μέσω πολλαπλασιασμού της φορολογικής επιβάρυνσης των ακινήτων, έχει παρατηρηθεί μια μεταστροφή της ιδιοσυγκρασίας των Ελλήνων, οι οποίοι πλέον δεν επιθυμούν να διαθέτουν το δικό τους ακίνητο. Η νέα γενιά αγοραστών σκέφτεται πλέον αποκλειστικά και μόνο την ενοικίαση. Σύμφωνα με τον ίδιο, για να αλλάξει αυτό, θα πρέπει να βελτιωθεί η ψυχολογία των αγοραστών, που σήμερα παραμένει «στα τάρταρα». Οπως αναφέρει ο κ. Ποταμιάνος, «οι συνεχείς αλλαγές της φορολογίας ακινήτων και η γενικότερη επιβάρυνση της κατοχής ακινήτου έχουν δημιουργήσει μια πλασματική εικόνα, ότι το ακίνητο δεν είναι καλή επενδυτική επιλογή. Αν δεν διαφοροποιηθεί η αντίληψη αυτή, δύσκολα θα επιστρέψουμε στην παλιότερη πεποίθηση πως πρέπει κανείς να έχει το δικό του ακίνητο», καταλήγει ο κ. Ποταμιάνος.
Μάλιστα, σύμφωνα με τους φορείς του κλάδου, προκύπτει ότι ακόμη και αν οι τράπεζες επιστρέψουν σε πιο υγιή βάση, αποκτήσουν επαρκή ρευστότητα και καθαρίσουν τον τεράστιο όγκο μη εξυπηρετούμενων στεγαστικών δανείων, αλλά και ακινήτων που έχουν συσσωρεύσει τα τελευταία χρόνια, είναι μάλλον ουτοπικό να θεωρεί κανείς ότι η αγορά στεγαστικής πίστης θα επιστρέψει στο επίπεδο που είχε βρεθεί το διάστημα που προηγήθηκε της οικονομικής κρίσης. Αλλωστε, το πλαίσιο στο οποίο θα κληθούν να λειτουργήσουν είναι πλέον εκ διαμέτρου διαφορετικό από εκείνο που ίσχυε, π.χ., την περίοδο 2006-2008.
Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελούν τα νέα εκτιμητικά πρότυπα που έχουν τεθεί σε εφαρμογή από τον περασμένο Ιούνιο από την TEGoVA (Ευρωπαϊκός Ομιλος Ενώσεων Εκτιμητών) και τα οποία επιχειρούν να αποτρέψουν τυχόν επανεμφάνιση των υπερβολών του παρελθόντος, που προκάλεσε κρίση σε μεγάλο μέρος του παγκόσμιου τραπεζικού συστήματος. Σύμφωνα με τον εκτιμητή Ηλία Ζιώγα, ιδρυτικό μέλος του διοικητικού συμβουλίου της TEGoVA, στο οποίο παρέμεινε επί τρεις δεκαετίες, «οι τράπεζες θα πρέπει πλέον να αποτιμούν τα ακίνητα στο κατώτατο πιθανό σημείο, στο οποίο πιθανώς να βρεθεί η αξία τους σε έναν πλήρη κύκλο της οικονομίας, που κατά κανόνα διαρκεί 7-10 χρόνια». Πρόκειται για μία όσο το δυνατόν συντηρητικότερη προσέγγιση, η οποία υιοθετείται σε πανευρωπαϊκό επίπεδο, προκειμένου να αποφευχθεί νέα τραπεζική κρίση σε έναν αντίστοιχο καθοδικό κύκλο της αγοράς ακινήτων μελλοντικά.
Κατά τον κ. Ζιώγα, «σε πρώτη φάση και δεδομένης της κρίσης που διέρχεται η ελληνική οικονομία, είναι προφανές ότι οι πρώτες εκτιμήσεις κατοικιών που θα γίνουν με τα νέα πρότυπα θα είναι ιδιαίτερα χαμηλές, επηρεάζοντας αντίστοιχα και το ποσοστό της δανειοδότησης που θα εγκρίνεται. Οσο όμως βελτιώνονται τα μακροοικονομικά μεγέθη και οι προοπτικές της οικονομίας, αντίστοιχα θα ευνοούνται και οι αξίες των ακινήτων, επιτρέποντας και στις τράπεζες να αυξάνουν το ποσοστό δανειοδότησης», επισημαίνει ο κ. Ζιώγας, ο οποίος σήμερα είναι επικεφαλής της εταιρείας συμβούλων ακινήτων NAI Hellas.
Επενδυτικές ευκαιρίες
Η στροφή στις ενοικιάσεις δύναται να δημιουργήσει και σημαντικές επενδυτικές ευκαιρίες, καθώς είναι πιθανό να αυξηθεί η ανάγκη ανάπτυξης περισσότερων οργανωμένων συγκροτημάτων κατοικιών, με κεντρική διαχείριση, παροχές, ή ακόμα και ξενοδοχειακές υπηρεσίες. Τέτοιου είδους επενδύσεις, έστω και μεμονωμένα, πραγματοποιήθηκαν την τελευταία τριετία σε περιοχές όπως ο Κεραμεικός και ο Βοτανικός, αλλά απευθύνονταν σε ανθρώπους με σχετικά υψηλό βιοτικό επίπεδο, ακόμα και ξένους που εργάζονται σε πολυεθνικές επιχειρήσεις. Σταδιακά όμως εκτιμάται ότι τέτοια συγκροτήματα ενοικιαζόμενων κατοικιών, πιθανώς κι επιπλωμένων, θα αρχίσουν να γίνονται περισσότερα και πιο προσιτά οικονομικά, κυρίως στην προσπάθεια των επαγγελματιών κατασκευαστών να διαφοροποιηθούν από τον ανταγωνισμό. Αλλωστε, η προσφορά είναι ήδη υψηλή και σήμερα, παρά την αυξημένη ζήτηση. Αιτία είναι η τεράστια συσσώρευση κενών κατοικιών, απόρροια της υπερανάπτυξης των τελευταίων ετών.
Οπως τονίζουν μεσίτες με εμπειρία δεκαετιών στον κλάδο, μπορεί η προτίμηση στην ενοικίαση να ξεκίνησε αρχικά λόγω οικονομικής αδυναμίας και απουσίας τραπεζικής χρηματοδότησης, ωστόσο, σταδιακά «χτίζεται» μια νέα κουλτούρα στην αγορά ακινήτων, η οποία «αποκηρύσσει» πλέον την ιδιοκτησία κατοικίας.
Η τάση αυτή αφορά κατ’ αρχάς την πλειονότητα των νεοεισερχομένων στην αγορά ακινήτων, δηλαδή των νέων νοικοκυριών, εργένηδων κ.ά., ανθρώπων που έχουν γαλουχηθεί στην κρίση και στη φορολογική επιβάρυνση που διέπει πλέον τα ακίνητα και που θεωρείται σχεδόν απίθανο να διαφοροποιηθεί τα επόμενα χρόνια, ακόμη και αν η χώρα εξέλθει σταδιακά από την οικονομική κρίση και ανακάμψει οικονομικά.
Επί της ουσίας, αλλάζει μια βαθιά ριζωμένη αντίληψη της ελληνικής κοινωνίας ότι πρέπει ο καθένας να διαθέτει «ένα κεραμίδι πάνω από το κεφάλι του». Κάτι τέτοιο σήμερα είναι ανέφικτο για τη συντριπτική πλειονότητα των νοικοκυριών, όπως πιστοποιείται και από τον πολύ χαμηλό όγκο συναλλαγών.
Σύμφωνα με τον κ. Λευτέρη Ποταμιάνο, αντιπρόεδρο της Ενωσης Μεσιτών Αθηνών-Αττικής, τα τελευταία χρόνια, εν μέσω πολλαπλασιασμού της φορολογικής επιβάρυνσης των ακινήτων, έχει παρατηρηθεί μια μεταστροφή της ιδιοσυγκρασίας των Ελλήνων, οι οποίοι πλέον δεν επιθυμούν να διαθέτουν το δικό τους ακίνητο. Η νέα γενιά αγοραστών σκέφτεται πλέον αποκλειστικά και μόνο την ενοικίαση. Σύμφωνα με τον ίδιο, για να αλλάξει αυτό, θα πρέπει να βελτιωθεί η ψυχολογία των αγοραστών, που σήμερα παραμένει «στα τάρταρα». Οπως αναφέρει ο κ. Ποταμιάνος, «οι συνεχείς αλλαγές της φορολογίας ακινήτων και η γενικότερη επιβάρυνση της κατοχής ακινήτου έχουν δημιουργήσει μια πλασματική εικόνα, ότι το ακίνητο δεν είναι καλή επενδυτική επιλογή. Αν δεν διαφοροποιηθεί η αντίληψη αυτή, δύσκολα θα επιστρέψουμε στην παλιότερη πεποίθηση πως πρέπει κανείς να έχει το δικό του ακίνητο», καταλήγει ο κ. Ποταμιάνος.
Μάλιστα, σύμφωνα με τους φορείς του κλάδου, προκύπτει ότι ακόμη και αν οι τράπεζες επιστρέψουν σε πιο υγιή βάση, αποκτήσουν επαρκή ρευστότητα και καθαρίσουν τον τεράστιο όγκο μη εξυπηρετούμενων στεγαστικών δανείων, αλλά και ακινήτων που έχουν συσσωρεύσει τα τελευταία χρόνια, είναι μάλλον ουτοπικό να θεωρεί κανείς ότι η αγορά στεγαστικής πίστης θα επιστρέψει στο επίπεδο που είχε βρεθεί το διάστημα που προηγήθηκε της οικονομικής κρίσης. Αλλωστε, το πλαίσιο στο οποίο θα κληθούν να λειτουργήσουν είναι πλέον εκ διαμέτρου διαφορετικό από εκείνο που ίσχυε, π.χ., την περίοδο 2006-2008.
Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελούν τα νέα εκτιμητικά πρότυπα που έχουν τεθεί σε εφαρμογή από τον περασμένο Ιούνιο από την TEGoVA (Ευρωπαϊκός Ομιλος Ενώσεων Εκτιμητών) και τα οποία επιχειρούν να αποτρέψουν τυχόν επανεμφάνιση των υπερβολών του παρελθόντος, που προκάλεσε κρίση σε μεγάλο μέρος του παγκόσμιου τραπεζικού συστήματος. Σύμφωνα με τον εκτιμητή Ηλία Ζιώγα, ιδρυτικό μέλος του διοικητικού συμβουλίου της TEGoVA, στο οποίο παρέμεινε επί τρεις δεκαετίες, «οι τράπεζες θα πρέπει πλέον να αποτιμούν τα ακίνητα στο κατώτατο πιθανό σημείο, στο οποίο πιθανώς να βρεθεί η αξία τους σε έναν πλήρη κύκλο της οικονομίας, που κατά κανόνα διαρκεί 7-10 χρόνια». Πρόκειται για μία όσο το δυνατόν συντηρητικότερη προσέγγιση, η οποία υιοθετείται σε πανευρωπαϊκό επίπεδο, προκειμένου να αποφευχθεί νέα τραπεζική κρίση σε έναν αντίστοιχο καθοδικό κύκλο της αγοράς ακινήτων μελλοντικά.
Κατά τον κ. Ζιώγα, «σε πρώτη φάση και δεδομένης της κρίσης που διέρχεται η ελληνική οικονομία, είναι προφανές ότι οι πρώτες εκτιμήσεις κατοικιών που θα γίνουν με τα νέα πρότυπα θα είναι ιδιαίτερα χαμηλές, επηρεάζοντας αντίστοιχα και το ποσοστό της δανειοδότησης που θα εγκρίνεται. Οσο όμως βελτιώνονται τα μακροοικονομικά μεγέθη και οι προοπτικές της οικονομίας, αντίστοιχα θα ευνοούνται και οι αξίες των ακινήτων, επιτρέποντας και στις τράπεζες να αυξάνουν το ποσοστό δανειοδότησης», επισημαίνει ο κ. Ζιώγας, ο οποίος σήμερα είναι επικεφαλής της εταιρείας συμβούλων ακινήτων NAI Hellas.
Επενδυτικές ευκαιρίες
Η στροφή στις ενοικιάσεις δύναται να δημιουργήσει και σημαντικές επενδυτικές ευκαιρίες, καθώς είναι πιθανό να αυξηθεί η ανάγκη ανάπτυξης περισσότερων οργανωμένων συγκροτημάτων κατοικιών, με κεντρική διαχείριση, παροχές, ή ακόμα και ξενοδοχειακές υπηρεσίες. Τέτοιου είδους επενδύσεις, έστω και μεμονωμένα, πραγματοποιήθηκαν την τελευταία τριετία σε περιοχές όπως ο Κεραμεικός και ο Βοτανικός, αλλά απευθύνονταν σε ανθρώπους με σχετικά υψηλό βιοτικό επίπεδο, ακόμα και ξένους που εργάζονται σε πολυεθνικές επιχειρήσεις. Σταδιακά όμως εκτιμάται ότι τέτοια συγκροτήματα ενοικιαζόμενων κατοικιών, πιθανώς κι επιπλωμένων, θα αρχίσουν να γίνονται περισσότερα και πιο προσιτά οικονομικά, κυρίως στην προσπάθεια των επαγγελματιών κατασκευαστών να διαφοροποιηθούν από τον ανταγωνισμό. Αλλωστε, η προσφορά είναι ήδη υψηλή και σήμερα, παρά την αυξημένη ζήτηση. Αιτία είναι η τεράστια συσσώρευση κενών κατοικιών, απόρροια της υπερανάπτυξης των τελευταίων ετών.
ΚΑΘΗΜΕΡΙΝΗ
